Анализ местоположения объекта оценки
| Область, район, населенный пункт | город Москва, район Марьино |
| Преобладающая застройка микрорайона | Здание является частью жилого квартала, относящегося к так называемым «спальным районам» |
| Близость к скоростным магистралям | 4,2 км до МКАД |
| Расстояние от метро | 10 минут пешком от станции метро Братиславская |
| Экологическая обстановка | Удовлетворительная |
| Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона | На расстоянии более 0,8 км |
Источник информации: личный осмотр объекта оценки и прилегающей территории Оценщиком.
Особенности локального местоположения объекта оценки
| Транспортная доступность | Удовлетворительная (в данном районе хорошо развита дорожная сеть, но сам район отсечен от остальных районов города с запада ж/д путями, с юга – рекой Москва; выезд осуществляется на север через Волгоградский пр-т (одна из самых загруженных магистралей города) и на юг через Братеевский мост) |
| Качество обустройства двора | Хорошее, есть места для парковки автомобилей |
| Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). | Магазины, школа, детский сад, поликлиника, аптека, Сбербанк, почта, служба быта |
| Состояние прилегающей территории | Хорошее, недалеко расположен Дюссельдорфский парк. |
Источник информации: личный осмотр объекта оценки и прилегающей территории Оценщиком.
| Фото 1. Жилой дом, в котором расположен Объект оценки | Фото 2. Адресная табличка на доме |
| Фото 3. Вход в подъезд | Фото 4. Лифтовой холл |
| Фото 5. Табличка с номером квартиры | Фото 6. Прихожая |
| Фото 7. Жилая комната (№ как на плане БТИ или указать площадь) | Фото 8. Жилая комната |
| Фото 9. Санузел (№ как на плане БТИ или указать площадь) | Фото 10. Санузел |
| Фото 11. Балкон (лоджия (указать № как на плане БТИ или указать площадь)) | Фото 12. Вид с балкона |
| Фото 13. Придомовой двор | Фото 14. Окружение Объекта оценки |
Схема расположения Объекта
Источник: информационно-поисковая система Яndex
Текущее использование объекта оценки – жилое помещение, используется для постоянного проживания.
По результатам проведенного анализа наиболее эффективного использования объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что текущий вариант использования (в качестве квартиры, используемой для проживания) является наиболее эффективным.
Анализ рынка Объекта оценки
Прогноз
В ноябре рынок оживился и практически во всех его сегментах цены подросли. При этом наметившийся рост пока не стал явным трендом. Для изучения причин такого явления необходимо получить данные за несколько месяцев. Поэтому пока можно говорить только о колебательных процессах. Во всяком случае, наметившийся рост не компенсировал снижение цен, которое началось в конце лета.
Таблица 1. Средняя стоимость жилья в Москве ($/квадратный метр)
| Тип дома | ЦАО | САО | СВАО | ВАО | ЮВАО | ЮАО | ЮЗАО | ЗАО | СЗАО | Изменение цены в % за месяц | Изменение цены в % за 12 месяцев |
| 5-этажные П/Б дома | 6,7 | 4,2 | |||||||||
| 9-этажные П/Б дома | 2,6 | 5,4 | |||||||||
| 12-этажные П/Б дома | 2,6 | 5,9 | |||||||||
| 14-этажные П/Б дома | 6,3 | 7,6 | |||||||||
| 16-этажные П/Б дома | 3,9 | 6,7 | |||||||||
| 17-этажные П/Б дома | 2,4 | 6,9 | |||||||||
| 22-этажные П/Б дома | 2,5 | 5,4 | |||||||||
| 5-этажные К/М/С дома | 3,1 | -0,8 | |||||||||
| 6-8-этажные К/М/С дома | 2,3 | 5,1 | |||||||||
| 9-этажные К/М/С дома | 4,3 | 2,0 | |||||||||
| 10-12-этаж К/М/С дома | 4,3 | 9,6 | |||||||||
| 15- и > этаж. К/М/С дома | 10,1 | 8,0 | |||||||||
| Средняя цена по округу | |||||||||||
| Изменение средней цены в % за месяц | 3,0 | 4,6 | 2,8 | 3,9 | 5,6 | 0,5 | 5,8 | 3,8 | 4,0 | ||
| Изменение средней цены в % за 12 месяцев | 0,3 | 5,5 | 4,4 | 4,8 | 8,4 | 3,9 | 11,6 | 5,7 | 7,6 |
Аналитические данные по Юго-восточному административному округу Москвы
Район округа Марьино
Таблица 2. Преобладающая застройка и средние цены
| Тип дома | Процент от района | Цена 1 кв.м в $ США | Цена 1 кв.м в руб. | Кол-во предлож. |
| Панельный 5-ти этажный | ||||
| Панельный 9-ти этажный | 10,00 | 4 483 | 137 867 | |
| Панельный 12-ти этажный | 12,86 | 4 643 | 142 786 | |
| Панельный 14-ти этажный | 12,86 | 4 387 | 134 908 | |
| Панельный 16-ти этажный | 7,14 | 4 356 | 133 960 | |
| Панельный 17-ти этажный | 31,43 | 4 565 | 140 371 | |
| Панельный 22-х этажный | 10,00 | 4 578 | 140 769 | |
| Кирпичный (монолитный) 15 или более этажей | 5,71 | 4 969 | 152 806 |
Таблица 3. Динамика изменения цен
| Изменение цен в % за: | месяц | квартал | полгода | год | ||||
| Тип дома | В долл. | В руб. | В долл. | В руб. | В долл. | В руб. | В долл. | В руб. |
| Панельный 5-ти этажный | ||||||||
| Панельный 9-ти этажный | 16,4 | 13,6 | 3,6 | 10,9 | 1,4 | 11,4 | 10,6 | 9,7 |
| Панельный 12-ти этажный | 13,7 | 11,0 | 1,6 | 8,6 | -1,8 | 7,9 | 12,1 | 11,2 |
| Панельный 14-ти этажный | 4,7 | 2,2 | -6,3 | 0,2 | -8,7 | 0,3 | 5,6 | 4,8 |
| Панельный 16-ти этажный | 6,0 | 3,5 | -5,0 | 1,6 | -7,9 | 1,1 | 5,9 | 5,0 |
| Панельный 17-ти этажный | 4,9 | 2,5 | -5,5 | 1,1 | -5,6 | 3,7 | 6,7 | 5,8 |
| Панельный 22-х этажный | 4,4 | 1,9 | -6,4 | 2,9 | -3,5 | 5,9 | 10,4 | 9,5 |
| Кирпичный (монолитный) 15 или более этажей | -3,0 | -5,3 | 5,6 | 12,9 | 0,4 | 10,3 | 15,3 | 14,4 |
Источник информации: http://www.arn.ru