Внесение корректировок

№ п\п	Корректировки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
	Цена 1м2 долл.США	1 500	1 550
	Перевод цены предложения в цену сделки (%)	-5 %	-5 %	-5 %	-5 %	-5 %
	Скорректированная цена 1 м2 (01х(1+02/100))					503,5
	Корректировка на местоположение (долл.США)			+600		+600
	Скорректированная цена 1 м2 (03+04)
	Корректировка на транспортную достижимость (коэффициент)	-	-	1,23	-	1,23
	Скорректированная цена 1 м2 (05х06)
	Корректировка на состояние (долл. США)	-200	-200	+200		+200
	Скорректированная цена 1 м2 (07+08)
	Ранг
	Средняя стоимость 1 м2 (долл.США)

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

1273х 1200 = 1527600 долл.США

Объяснение корректировок

Для целей настоящего примера, поправки вносятся последовательно: сначала цена аналога корректируется по определяющему фактору, затем в скорректированную по определяющему фактору цену аналога вносится корректировка по зависимому фактору.

5.1. Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю. Данная уступка в среднем составляет 5 %.

5.2. Аналоги № 1, 2, 4 находятся в Центральном административном округе, т.е. по своему местоположению не уступают оцениваемому объекту, поэтому в их цену поправок не вносилось. Аналоги № 3, 5 находятся в САО. Настоящая поправка представляет собой уменьшение стоимости объекта в зависимости от его местоположения и рассчитывается путем капитализации потерь от недополучения арендной платы.

В результате анализа рынка офисных помещений в ЦАО на дату оценки была выявлена дифференциация величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения объектов. В ЦАО ставка арендной платы офисных помещений составляет 400 долл. США, а в САО 250 долл. США.

Расчет поправки на местоположение

долл. США

5.3. Аналоги № 1, 2, 4 по своей транспортной достижимости сопоставимы с объектом оценки и потому не требуют корректировок. Аналоги № 3, 5 находятся на значительном удалении от станции и потому требуют повышающих корректировок.

Были выявлены следующие пары сопоставимых объектов:

Объект	Функциональное назначение	Транспортная достижимость	Цена, долл.США/кв.м.
A	офисное	Отличная – 5 минут от метро
B	офисное	Удовлетворительная – 15 мин от метро
C	офисное	Отличная – 5 минут от метро
D	офисное	Удовлетворительная – 15 мин от метро
Е	офисное	Отличная – 2 мин от метро
F	офисное	Удовлетворительная – 20 мин от метро

Поправка на транспортную достижимость определяется отношением цен парных продаж объектов.

П_{тр.дост.} =

5.4. Аналог № 4 по своему состоянию сопоставим с объектом оценки и не требует введения корректировок. Состояние аналогов № 1 и 2 значительно лучше состояния объекта оценки, т.к. они находятся в отличном состоянии, следовательно, необходимо внесение в их стоимость понижающей поправки. Состояние аналогов № 3 и 5 хуже состояния оцениваемого объекта, так как они требуют проведения ремонта, следовательно, необходимо внесение в их стоимость повышающей поправки. Величина корректировки на состояние определена путем анализа типичных затрат на ремонт 1 кв.м. аналогичных офисных помещений (на дату оценки в среднем составляет 200 долл.США/кв.м.).

5.5. Ранжирование скорректированных цен 1 кв.м. офисных помещений произведено по количеству поправок внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносились наименьшее количество корректировок.

Расчет стоимости воспроизводства улучшений

Подробный пример расчета стоимости воспроизводства улучшений приведен в рамках метода остатка для земли. Для целей настоящего примера примем затраты на создание улучшений равными 1400 долл.США/м. кв., а их накопленный износ 45 % (улучшения постройки1953 года).

Тогда стоимость воспроизводства улучшений земельного участка составит:

1200 х 1400 х (1-0,45) = 924000 долл.США.