Обоснование проведения корректировок

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делались от объекта сравнения к объекту оценки. Все поправки являются процентными, выбраны экспертным путем и основаны на анализе рынка недвижимости. Поправки в стоимость объекта сравнения вносятся со знаком «+» в том случае, если оцениваемый объект по своим свойствам превосходит аналог, и со знаком «–», если оцениваемый объект по своим свойствам уступает аналогу.

Для приведения объектов сравнения в сопоставимый вид с объектом оценки, потребовались следующие корректировки.

Поправка на вид права – необходима в том случае, если при продаже объектов вид права (собственность, аренда) отличен от объектов аналогов. Корректировка не проводилась.

Поправка на условия финансирования– необходима в том случае, если существуют условия при продаже: это могут быть отсрочки платежа, кредитные продукты и т.п. Корректировка не проводилась.

Поправка на дату продажи – применяется в случаях, когда объекты сравнения имеют отличие по дате продажи от объекта оценки и за данный промежуток времени изменились цены на рынке недвижимости.

Поправка на скидку при продаже –учитывая, что корректировке подверглись цены предложения на рынке, то, по мнению оценщиков, необходимо провести дополнительную корректировку полученного результата по фактору возможного превышения цен предложения над ценами сделок в целях приближения результата к более реальной возможной цене сделки с оцениваемым объектом.

Оценщик принял величину скидки «на уторгование» на уровне8% для низкоклассных торгово-офисных объектов (Источник: Справочник оценщика недвижимости, Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., Нижний Новгород, 2014, стр.62).

Поправка на местоположение – значительным фактором инвестиционной привлекательности, влияющим на рыночную стоимость, является месторасположение объекта. Корректировка на местоположение учитывает изменение цены объекта в зависимости от различий прилегающей территории объекта оценки и аналогов. Различиями являются: удаленность от областного центра, экономическая ситуация в населенном пункте, престижность района, удобство подъездных путей, характер застройки и т.д.

Местоположение согласно распределению районов и микрорайонов г. Перми по категориям престижности местоположения коммерческой недвижимости, представленному в аналитическом отчете за 2 квартал 2016 года ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг» (приложение к отчету)

Таблица №23

Наименование объектов	Объект оценки	Объект сравнения № 1	Объект сравнения № 2	Объект сравнения № 3	Объект сравнения № 4	Объект сравнения № 5
Зона престижности	2 зона "Прилегающие к центру районы"	3 зона «Районы средней удаленности»	2 зона "Прилегающие к центру районы"	2 зона "Прилегающие к центру районы"	2 зона "Прилегающие к центру районы"	3 зона «Районы средней удаленности»
Средняя удельная цена, руб./кв.м.
Корректировка округленно, %.	-	19,93%	0,00%	0,00%	0,00%	19,93%

Техническое состояние здания – данный фактор учитывает разницу в качестве конструктивных элементов, износостойкости зданий. Состояние, в котором находится оцениваемый объект, оказывает непосредственное влияние на его цену. При определении величины данной поправки было учтено общее состояние объектов-аналогов согласно полученной информации.

Корректировка не применяется, так как объекты находятся в хорошем состоянии.

Корректировка на состояние внутренней отделки– учитывает состояние и качество внутренней отделки помещений. У объекта оценки и объектов-аналогов ремонт класса "Стандарт" в хорошем состоянии, корректировка не вносится.

Корректировка на площадь –при прочих равных условиях, большие по площади помещения чаще продаются по более низкой в пересчете на единицу площади цене. Это объясняется тем, что спрос на меньшие по площади и более дешевые объекты выше.

Данная корректировка учитывает возможные скидки при продаже одним лотом большого количества площадей, или несоответствие размера оцениваемых площадей (недостаток площадей или их существенный излишек являются причиной снижения стоимости 1 кв.м., общей площади здания; так же закономерным является рост стоимости 1 кв.м. при уменьшении общей площади).

Таблица № 27

Источник: Лейфер Л.А. «Справочник оценщика недвижимости. Том 1.

Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», - Н. Новгород, 2014, стр. 110.

Таблица № 27

Наименование объектов	Объект оценки	Объект сравнения № 1	Объект сравнения № 2	Объект сравнения № 3	Объект сравнения № 4	Объект сравнения № 5
Общая площадь, кв. м	143,80	54,00	130,00	113,00	111,90	56,00
Корректировка округленно, %.	-	-2%	0%	0%	0%	-2%

Корректировка на наличие коммуникаций учитывает влияние присутствия в оцениваемых объектах инженерных систем (водоснабжение, канализация, отопление, и т.д.) (отсутствие коммуникаций может снизить стоимость объекта до 15%). Данная корректировка не вводится, т.к. у объекта оценки и у объектов сравнения имеется одинаковый набор коммуникаций.

Корректировка на этаж расположения – как известно, средние цены на помещения в 1-х этажах выше, чем на аналогичные объекты в цоколе, подвале или верхних этажах, необходимо ввести корректировку для помещений, расположенных на различных этажах. Величина ее определяется на основании исследования «Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости» (источник: «Справочник оценщика недвижимости», автор Лейфер Л.А. 2014 г.).

Таблица №26

Таблица №27

Наименование объектов	Объект оценки	Объект сравнения № 1	Объект сравнения № 2	Объект сравнения № 3	Объект сравнения № 4	Объект сравнения № 5
Этаж	подвал	цокольный этаж	цокольный этаж	цокольный этаж	цокольный этаж	цокольный этаж
Балл	0,71	0,83	0,83	0,83	0,83	0,83
Корректировка округленно, %.	-	-14,46%	-14,46%	-14,46%	-14,46%	-14,46%

Корректировка на наличие отдельного входа -Как показывает анализ рынка, помещения с отдельным входом имеют преимущество перед помещениями, у которых отдельный вход отсутствует, в связи с большей доступностью (проходимостью). Корректировка не вводится.