Предъявление искового заявления на предмет обжалования результатов кадастровой стоимости
Фактически на территории нашей страны параллельно развиваются два направления практики по обжалованию результатов кадастровой оценки земель: в арбитражных судах (обжалование действий управлений Росреестра и иных органов) и в судах общей юрисдикции (обжалование нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ, утверждающих результаты государственной кадастровой оценки).
Еще одним возможным выходом из сложившейся ситуации может служить судебное разбирательство не с организатором проведения работ по кадастровой оценке (Управление Росреестра), а с налоговым органом – по вопросу уплаты земельного налога 1 .
В процессе, сторонами по которому выступают налогоплательщике земельного налога и налоговый орган, суд обязан установить правильность определения всех элементов налогообложения, в т.ч. налоговой базы – кадастровой стоимости земельного участка. В случае если кадастровая стоимость определена неверно, земельный налог не может быть начислен.
Так, компании, которые уже уплатили земельный налог за спорный период, получают возможность подать документы о возврате излишне уплаченной суммы налога, которые могут быть поданы в течение трех лет со дня его уплаты.
Некоторые компании, не имеющие средств на уплату земельного налога, исчисленного на основе кадастровой оценки, идут на крайние меры – подают декларацию, в которой в качестве налоговой базы указана нормативная цены земли, которая существенно меньше кадастровой стоимости. По итогам проверки налоговые органы доначисляют земельный налог, а плательщик получает возможность судебного обжалования их решения. Однако такой подход может привлечь не только внимание налоговых, но и правоохранительных органов.
_______________________________
1. См. постановление ФАС Московского округа от 08.06.2010 № КА-А41/5561 по делу № А-41-35719/09
В делах, рассматриваемых в арбитражных судах, как правило, основным ответчиком выступает Управление Росреестра (до 1 марта 2009г. - Роснедвижимости) по соответствующему региону РФ. Иногда в качестве соответчиков привлекают орган исполнительной власти, утвердивший оценку, а также сам Росреестр. В некоторых случаях соответчиков или третьих лиц привлекаются исполнитель работ по кадастровой оценке, определенный в результате конкурса и проводивший соответствующие работы (в большинстве случаев – это ФГУП «ФКЦ «Земля»), и его субподрядчики, орган исполнительной власти, уполномоченный на представление результатов государственной кадастровой оценки на утверждение, администрация органа местного самоуправления, на территории которого находится спорный земельный участок.
Если вопрос о кадастровой стоимости возник в процессе рассмотрения налогового спора, то основным ответчиком по делу выступает соответствующая инспекция ФНС России, а Управление Росреестра привлекается в качестве третьего лица.
В случае если иск о признании недействительным нормативного акта органа исполнительной власти субъекта РФ, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки, заявлен в суд общей юрисдикции, то ответчиком по делу выступает орган исполнительной власти, принявший данный акт (кабинет министров республики, правительство республики/области, глава администрации края, администрация области и т.д.). Управление Росреестра привлекается в делах в качестве третьего лица.
2.3 Основания предъявления искового заявления.
Основания, по которым заявители обращаются в суд, обжалуя результаты кадастровой оценки, можно условно разделить на две группы:
- нарушения, связанные с определением кадастровой стоимости земель;
- нарушения, связанные с утверждением кадастровой стоимости земель.
Нарушения, связанные с определением кадастровой стоимости земель, вызваны, как правило, отклонением от Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39, далее – Методические рекомендации по оценке земель) и Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152; далее – Технические рекомендации по оценке земель). Вот некоторые из таких нарушений:
- некачественный сбор рыночной информации, использование недостоверной информации;
- включение в состав обучающей и контрольной выборки идентичной рыночной информации;
- отнесение земельного участка к неверному виду разрешенного использования;
- ошибочное определение факторов стоимости при отсутствии обоснования выбора факторов;
- ошибочное определение значений факторов стоимости;
- построение модели расчета кадастровой стоимости, не обладающей приемлемым качеством.
Очевидно, что для установления наличия и оценки существенности таких нарушений необходимо привлечение лица, обладающего специальными познаниями, - эксперта и проведение соответствующей экспертизы по делу. Однако практика показывает, что суды под разными предлогами уклоняются от назначения соответствующей экспертизы по делу, а в некоторых случаях даже не истребуют у ответчика по делу отчет по кадастровой стоимости земель в субъекте РФ, без которого такая экспертиза невозможна.
Нарушения, связанные с утверждением кадастровой стоимости земель, по большей части возникают в результате систематического нарушения порядка утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель, установленного п. 10 Правил оценки земель и п.9.9 Административного регламента Росреестра по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 № 215). В частности, абз. 3 п. 9.9 Административного регламента указывает в качестве результата государственной кадастровой оценки земель в субъекте РФ сведения о кадастровой стоимости земельных участков.
Во многих регионах актом органа исполнительной власти субъекта РФ утверждается не результат государственной кадастровой оценки, а усредненные удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков. При этом в государственный земельный кадастр вносятся экономические показатели земельных участков, которые невозможно получить исходя из данного акта.
Между тем, правильным было бы утверждение такого акта органа исполнительной власти субъекта РФ, из которого можно определить кадастровую стоимость конкретного земельного участка одним из следующих способов:
- путем указания в приложениях к акту органа исполнительной власти субъекта РФ кадастровой стоимости (либо удельного показателя кадастровой стоимости) непосредственно каждого земельного участка;
- путем умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости, который, в свою очередь, определяется по таблице из приложения к акту с учетом места расположения земельного участка и вида его разрешенного пользования.