Договор постоянной ренты. Договор пожизненной ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением

Анализ отношений, вытекающих из договора постоянной ренты, показывает, что сторонами его являются получатель ренты и ее плательщик. Причем на стороне получателя ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит законодательству и соответствует целям его деятельности (п. 1 ст. 560 ГК).

Закон не упоминает о дееспособности и трудоспособности граждан. В этой связи следует полагать, что это может быть любое по возрасту и состоянию здоровья лицо.

Что касается организаций, то ими могут быть только некоммерческие организации. Устанавливая такое требование, законодатель по всей видимости исходил из целей деятельности этих организаций и ориентировался на то, что они должны существовать и развиваться за счет получения прибыли от предпринимательской деятельности.

Постоянный характер ренты предполагает переход ее от получателя к правопреемникам (наследникам), а также в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам и путем уступки требования. Однако законодатель оставляет неизменным, что права получателя ренты в данном случае могут передаваться лишь гражданам и некоммерческим организациям. При этом указывается о возможности передачи таких прав, если иное не установлено законом или договором.

Срок выплаты ренты следует из самого договора, суть которого заключается в неограниченности обязанности, в бессрочном характере выплаты этой ренты. Стороны лишь согласуют порядок ее выплаты. В этом случае, если стороны это не оговорили, закон обязывает плательщика ренты производить ее выплату по окончании каждого календарного квартала (ст. 562 ГК).

Предметом договора постоянной ренты являются деньги. Договором может быть предусмотрена выплата ренты и путем предоставления вещей,

выполнения работ или оказания услуг. Существенным моментом в данном случае является то, что по стоимости переданные вещи, выполненные работы, оказанные услуги должны соответствовать денежной сумме ренты.

Размер постоянной ренты устанавливается в договоре соглашением сторон. Однако, учитывая возможные колебания минимальной заработной платы, размер ыплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законодательством размера заработной платы, если иное не предусмотрено договором.

Форма договора постоянной ренты определяется общими положениями о договоре ренты (ст. 555 ГК).

Права и обязанности сторон по выплате и получению постоянной ренты определяются договором и дополняются и уточняются законодательством.

Помимо общих прав и обязанностей, заключающихся в том, что одна сторона (получатель ренты) обязуется передать соответствующее договору имущество, а вторая сторона (плательщик ренты) обязуется в установленные сроки и в предусмотренном размере выплачивать ренту, имеются и специфические права у сторон. Они заключаются в праве плательщика на выкуп постоянной ренты и праве требования получателя ренты о выкупе постоянной ренты. Суть этих прав изложена в законе.

Так, согласно ст. 563 ГК, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Непременным условием действительности такого отказа является то, что он должен быть заявлен плательщиком в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Если стороны оговорили в договоре, что плательщик ренты не вправе требовать ее выкупа, такое условие считается недействительным. Оно с самого начала ничтожно.

В то же время законодательством предоставлено право сторонам оговаривать условие о том, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с

омента заключения договора.

В отличие от плательщика, имеющего право выкупа постоянной ренты с целью рекращения своих обязанностей по договору, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа плательщиком ее в результате наступления определенных обстоятельств.
В частности, из ст. 564 ГК следует, что получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год,

если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

3) плательщик ренты признан экономически несостоятельным (банкротом) либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;

4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

5) в других случаях, предусмотренных договором.

Иными словами, этот перечень случаев, предоставляющих право требования получателю ренты к плательщику ренты о ее выкупе, не является исчерпывающим, и помимо того, что предусмотрено в законе, стороны как таковые могут дополнительно оговорить в договоре и другие условия по выкупу ренты (например, требование выкупа ренты ее плательщиком в результате существенного изменения качества или назначения имущества).

Поскольку у сторон договора постоянной ренты имеются права, касающиеся выкупа постоянной ренты, законодательством регламентированы и отношения, возникающие по выкупной цене. Правила по регламентации этих отношений изложены в ст. 565 ГК. В соответствии с этой статьей выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, определенной сторонами еще при заключении договора. При определении выкупной цены стороны учитывают, какое имущество передается, его качественные характеристики, возможность использования, какие имеются ограничения или его использование, рентные платежи и др.

Законодательством предусмотрены и возможные варианты выкупной цены постоянной ренты на случай отсутствия ее в договоре. Так, если условие о выкупной цене отсутствует в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты с оплатой, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Когда же условие отсутствует в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену, наряду с годовой суммой рентных платежей, включается цена переданного имущества, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Важным здесь, как и для других договоров, является также определение момента, с которого последовала передача вещи. Исходя из общих положений рентных отношений, имущество переходит в собственность плательщика постоянной ренты с момента, когда стороны достигли соглашения по всем пунктам данного договора и последовала одновременно передача вещи (реальный договор). Это важно в том плане, что с момента передачи имущества на принявшего его в собственность плательщика ренты переходит и риск случайной гибели или случайной порчи имущества. Однако несение такого риска законодатель оговорил определенными условиями, т.е. поставил в зависимость от того, передано ли имущество бесплатно или за плату.

Так, если имущество передано бесплатно под выплату постоянной ренты, то риск случайной гибели или случайной порчи, повреждения имущества несет собственник имущества. Когда же имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, то при случайной гибели или случайном повреждении имущества плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 566 ГК).

Как следует из самого договора постоянной ренты, он является бессрочным и возникшие отношения могут существовать постоянно вплоть до передачи по наследству физическим лицам, а также если это некоммерческая организация, то переходит в порядке правопреемства ко вновь созданным юридическим лицам.

Тем не менее существуют основания для прекращения договора постоянной ренты. Самым распространенным является прекращение договора надлежащим его исполнением (принцип реального исполнения). Договор также может быть прекращен соглашением сторон о его расторжении.

Такое расторжение может происходить, исходя из согласованного мнения сторон на основе возврата имущества, выкупа рентных платежей, а также в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты данного имущества.

Иными словами, рассмотренные права сторон по выкупу постоянной ренты, а также риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянного имущества, обусловленный определенными обстоятельствами, одновременно являются и основаниями прекращения договора постоянной ренты.

3. Пожизненная рента имеет во многом схожие черты с постоянной рентой. Но коль скоро она выделена в отдельный вид договора ренты, то, разумеется, имеет и свои особенности. Так, согласно п.1 ст. 567 ГК, пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Таким образом, как следует из самого названия данного вида ренты, она устанавливается на период жизни гражданина.

Законодатель довольно четко обозначил, что получателем пожизненной ренты может быть только гражданин. В то время как получателями постоянной ренты могут быть физические и юридические лица (некоммерческие организации).

Указание на то, что рассматриваемая рента устанавливается на период жизни, говорит о том, что она не может переходить по наследству или путем уступки требования.

Акцентируя внимание на этом моменте, закон говорит о том, что допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если стороны не установили иное в договоре пожизненной ренты.

Когда же один из получателей ренты умер, то его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, т.е. лица, которым может переходить рента, четко определены законом.

Сторонами, как следует из изложенного, являют плательщик и получатель ренты, которым может быть только физическое лицо.

Предметом договора пожизненной ренты является имущество, передаваемое получателем ренты, и определенная денежная сумма, выплачиваемая плательщиком ренты.

Поскольку в законе не конкретизировано передаваемое имущество, следовательно, это может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота.

Размер пожизненной ренты определяется сторонами. Законодатель установил, что пожизненная рента должна быть определена в договоре в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жизни. Если же сторонами заключен договор о пожизненном содержании с иждивением, в договоре должна быть определена денежная оценка такого содержания, т.е. размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий и должен быть обязательно отражен в договоре.

Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на каждый месяц должен быть не менее размера минимальной заработной платы, установленного законодательством. В случае увеличения размера минимальной заработной платы пропорционально увеличивается и размер пожизненной ренты (ст. 568 ГК).

Срок определен продолжительностью жизни гражданина, и выплачивается пожизненная рента по окончании каждого календарного месяца, если иное не установлено в договоре.

Форма заключения договора пожизненной ренты подчиняется общим правилам договора ренты.

Права и обязанности сторон рассматриваемого договора, как и его расторжение, вытекают из ст. 570 ГК. При этом если у одной стороны имеются права, то у другой возникают обязанности.

Прекращение договора пожизненной ренты происходит в результате смерти ее получателя. При жизни получателя ренты договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке. Согласно п. 1 ст. 570 ГК, получатель пожизненной ренты вправе требовать досрочного расторжения при существенном нарушении договора плательщиком ренты.

В случае существенного нарушения договора плательщиком ренты, получатель пожизненной ренты вправе по своему усмотрению требовать от плательщика ренты либо ее выкупа на условиях, установленных законом, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Что же касается плательщика пожизненной ренты, то действующее законодательство не наделило его правом выкупа ренты.

В отличие от постоянной ренты случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного как за плату, так и бесплатно под выплату постоянной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

4. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 572 ГК). Данный договор двусторонний, возмездный, реальный.

Сторонами по данному договору, как и в договоре пожизненной ренты, выступают плательщик ренты и получатель ренты. Получателем ренты может быть не только собственник имущества, но и указанное им третье лицо.

Предметом договора пожизненного содержания является только недвижимое имущество, включающее жилой дом, квартиру, земельный участок и т.д. Это имущество должно находиться в собственности получателя ренты.

Плательщик, в свою очередь, должен обеспечивать другую сторону, если иное не установлено договором, жилищем, питанием и одеждой, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уходом за ним.

В предмет договора пожизненного содержания с иждивением может также входить и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Как следует из определения договора и обязанностей плательщика ренты, пожизненное содержание с иждивением предоставляется не в денежной форме, а в натуре. Однако это не означает, что обеспечение повседневных жизненных потребностей в натуре не может быть заменено денежными платежами. На это ориентирует и закон. В ст. 574 ГК сказано, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Стоимость объема пожизненного содержания с иждивением отнесена к числу существенных условий и потому в Обязательном порядке должна быть определена сторонами и указана в договоре. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двукратного размера минимальной заработной платы, установленного законодательством. Если стороны не пришли к соглашению об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться, спор может быть вынесен на рассмотрение суда. При разрешении этого спора суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (ст. 573 ГК).

Срок действия договора вытекает из его содержания и измеряется периодом жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания с иждивением не оговаривается в законе. Следовательно, решение этого вопроса предоставляется на усмотрение сторон исходя из необходимости обеспечения потребностей гражданина.

Права и обязанности в целом вытекают из изложенного. Статья 573 ГК содержит примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением, включающий обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уходе при необходимости, оплате ритуальных услуг. Во всяком случае стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двукратного размера минимальной заработной платы. Это требование является обязательным.

Соответственно этим обязанностям плательщика корреспондируют права получателя пожизненного содержания с иждивением.

Закон предоставляет право плательщику ренты отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания. Однако, этим правом он может воспользоваться, лишь предварительно получив согласие получателя ренты.

Закон (ст. 575 ГК) содержит специальное указание на то, что плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Прекращение пожизненного содержания с иждивением происходит в результате смерти получателя ренты. Возникшее обязательство пожизненного содержания может быть прекращено и соглашением сторон, а также по другим основаниям, подчиняющимся общим правилам прекращения обязательств.

Допускается прекращение пожизненного содержания с иждивением и в одностороннем порядке. Основанием для такого прекращения является существенное нарушение плательщиком ренты своих обязанностей. В этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение ожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных законом. В то же время подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связис содержанием получателя ренты (ст. 576 ГК).