Глава 2. теоретические основы оценочной деятельности

2.1. Основные понятия оценки

2.1.1. Понятия "стоимость", "цена", "затраты"

Исходя из определения оценочной деятельности, которое дано в Законе об оценочной деятельности, в результате проведения оценки собственности оценщик должен определить стоимость этого объекта (в соответствии со ст. 3 под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости).

В предыдущей главе данного пособия мы коснулись вопросов, связанных с идентификацией объектов и субъектов оценочной деятельности. В данной главе более подробно рассмотрим категорию стоимости и ее виды.

Как известно, стоимость является центральным понятием экономической теории и относится к числу основополагающих и сквозных проблем экономической науки. Проблема оценки стоимости является одной из центральных проблем экономической науки и волновала ученых-экономистов во все времена, начиная с меркантилистов и классиков и заканчивая нашими современниками.

"На основе теории стоимости определяются цели и мотивы деятельности субъектов хозяйствования, выбираются варианты распределения ресурсов и доходов, функционирует процесс рыночного обмена" <1>.

--------------------------------

<1> Румянцева Е.Е. Новая экономическая энциклопедия. 2-е изд. М.: Инфра-М, 2006. С. 594.

Свои взгляды на проблему стоимости выражали такие классики политэкономии, как А. Смит, У. Петти, Д. Рикардо, данной проблемой занимался К. Маркс, а также другие представители различных учений и школ.

Развитие взглядов в данной области берет начало в трудах первого автора трудовой теории стоимости Уильяма Петти, развивает его понимание стоимости в рамках трудовой теории Адам Смит, а затем Давид Рикардо. Смит проводит деление стоимости на потребительскую и меновую. Затем Карл Маркс подробно рассматривает проблему трудовой теории стоимости в своем труде "Капитал".

В соответствии с трудовой теорией стоимость понималась как овеществленный в товаре труд товаропроизводителей.

С альтернативной позицией трудовой теории стоимости - с теорией предельной полезности - выступила австрийская школа (К. Менгер, Э. Бем-Баверк, Л. Вальрас и др.). Здесь ценность товаров определяется их "предельной полезностью" на базе субъективных оценок человеческих потребностей. При этом редкость товара является фактором, формирующим стоимость.

В современной экономической науке трудовая теория стоимости и теория предельной полезности дополняют друг друга. Теорию предельной полезности (маржинализма) и теорию издержек производства (классическую политэкономию) соединил воедино Альфред Маршалл, основатель кембриджской

неоклассической школы. Одна из главных идей А. Маршалла заключалась в том, что он не согласился с попытками предшественников искать единственный фактор ценообразования.

Таким образом, стоимость - это общеэкономическое понятие, не имеющее общепринятого определения.

Однако стоимости присущи определенные общепринятые черты, которые определяют ее сущность.

Во-первых, это полезность вещи, т.е. стоимость, выступает какмера полезностивещи.Полезность - это способность вещи удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Большое внимание этой категории (полезности) уделено в п. 7 раздела "Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки" Международных стандартов оценки (далее - МСО).

Во-вторых, стоимость является мерой умственных и физических усилий человека (затрат труда)при создании вещи.

В-третьих, стоимость выступает как мера относительной редкости вещей, т.е. вещь не должнабыть общедоступна (спрос должен превышать предложение).

В-четвертых, вещь для того, чтобы обладать стоимостью, должна обладать способностьюобмениваться на другие вещи или деньги.

В-пятых, важно, что в оценке стоимость выражается в денежных единицах.

Международные стандарты оценки определяют стоимость "...экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы доступных для приобретения товаров или услуг" <1>.

--------------------------------

<1> Международные стандарты оценки. 8-е изд. М.: Российское общество оценщиков, 2008. С. 20.

Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256, в п. 5 также содержит определение понятия "стоимость".

В различных источниках литературы содержатся различные определения понятия "цена". Цена- это денежные средства, уплачиваемые за объект оценки.

Цена- это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходныхобъектов в прошлых сделках.

ФСО N 1 трактует цену как денежную сумму, предлагаемую, запрашиваемую или уплаченную за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки (п. 4).

В соответствии с МСО цена обозначает денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу.

Цена прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют стоимость объекта оценки на дату оценки.

Затраты- это деньги, необходимые для воспроизводства объекта собственности в современныхусловиях.

Затраты- это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности,сходный с оцениваемым.

Это затраты, не произведенные когда-то и кем-то при создании объекта, а затраты, которые необходимы сейчас для воспроизводства этого объекта. Они могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель.

В соответствии с МСО "затраты являются ценой, уплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги" <2>.

--------------------------------

<2> Там же.

Пункт 9 ФСО N 1 указывает, что при установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

Таким образом, стоимость является расчетной величиной, которая может обобщать в себе категорию затрат и проявляться в виде цены товара (имеется в виду меновая стоимость или стоимость в обмене). При этом возможны различные частные случаи, при которых стоимость может быть как выше, так и ниже цены и затрат или совпадать с ними.

2.1.2. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость

В условиях рынка большинство случаев оценки связано с определением рыночной стоимости, однако, в силу различных потребностей заказчика и целей оценки, необходимо использование и других видов стоимости. Существуют инвестиционная, ликвидационная и другие виды стоимости. Однако, как мы уже отмечали, стоимость со времен Смита делится на две большие категории: стоимость в обмене (меновая стоимость) и стоимость в пользовании (потребительская стоимость).

Стоимость в пользовании(стоимость использования, пользователя, потребительская стоимость)

- стоимость вещи с точки зрения конкретного пользователя, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Она устанавливается одним лицом (пользователем), поэтому является субъективной.

Стоимость в обмене(стоимость обмена, меновая стоимость) - стоимость, рассматриваемая всвязи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на деньги. В определении имеется в виду цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Поэтому стоимость в обмене является объективной. Она рассматривается как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком.

Нетрудно заметить, что определение понятия "стоимость" в МСО и ФСО N 1 соответствует категории меновой стоимости.

Наиболее ярким примером стоимости в обмене является рыночная стоимость. Некоторые специалисты считают, что рыночная стоимость является краеугольным камнем оценочной деятельности. Это связано с тем, что чаще всего целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.

Определение и подробная характеристика рыночной стоимости даны в Стандарте 1 Международных стандартов оценки (МСО) "Рыночная стоимость как база оценки". Определение рыночной стоимости содержится в Законе об оценочной деятельности и в ФСО N 1. В соответствии с указанными нормативными документами под рыночной стоимостью "понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства".

Следовательно, рыночная стоимость является результатом справедливой сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий:

1) открытость рынка, на котором совершается сделка;

2) конкурентность рынка;

3) типичная мотивация сторон;

4) разумная информированность сторон; 5) достаточное время, в течение которого объект оценки предлагается на рынке для продажи;

6) отсутствие влияния каких-либо чрезвычайных обстоятельств на цену сделки.

Кроме рыночной стоимости в стандартах оценки приводится ряд видов стоимости, отличных от рыночной, которые могут применяться для целей оценки.

На сегодняшний день Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 (далее - ФСО N 2), включает в себя перечень и содержание еще трех видов стоимости, отличных от рыночной (п. п. 5 - 10): инвестиционной, ликвидационной и кадастровой.

"При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки" (п. 8 ФСО N 2).

"При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества" (п. 9 ФСО N 2).

При определении кадастровой стоимости объекта оценки "...определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в

частности, для целей налогообложения" (п. 10 ФСО N 2).

В МСО выделяют инвестиционную стоимость, стоимость действующего предприятия, страховую, налогооблагаемую, утилизационную, ликвидационную, специальную, стоимость ипотечного кредитования, стоимость с ограниченным рынком.

На стоимость объекта оценки оказывает влияние многообразие факторов внешней и внутренней среды.

Экономические факторы:

- спрос на объект оценки;

- доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи;

- продолжительность получения доходов;

- риск, связанный с объектом;

- степень контроля над объектом (наличие имущественных прав);

- степень ликвидности объекта оценки;

- ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;

- инфляция и курс доллара (евро);

- затраты на создание аналогичных объектов;

- соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты и др. Социальные факторы:

- наличие и развитость инфраструктуры;

- демографическая ситуация и др. Политические факторы:

- состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т.д.;

- политико-правовая ситуация в стране.

Географические факторы:

- состояние окружающей среды;

- местоположение объекта;

- климатические особенности;

- близость источников сырья и др.

2.1.3. Принципы оценки

Каким образом оценщик оценивает стоимость объекта оценки? Какие факторы должны изменять величину стоимости или влиять на нее?

Профессиональные оценщики разработали логический и системный подход к определению стоимости собственности. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и сколько-нибудь значимые факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.

Теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных принципов. Принципы оценки могут быть объединены в четыре группы:

1) принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя);

2) принципы, связанные с эксплуатацией собственности;

3) принципы, обусловленные действием рыночной (внешней) среды;

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся:

- полезность;

- замещение;

- ожидание (предвидение).

Принцип полезности: объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезенкакому-либо потенциальному собственнику. Полезность - это способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещениягласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект оценки большеминимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей такой же полезностью. На данном принципе основаны сравнительный и затратный подходы в оценке.

Принцип ожидания.Стоимость объекта оценки определяется не столько факторами,существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. Полезность объекта оценки связана со стоимостью прогнозируемых выгод.

Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом оценки. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода.

К принципам, связанным с эксплуатацией объектов собственности, относятся:

- остаточная продуктивность;

- вклад;

- сбалансированность;

- возрастающие и уменьшающиеся доходы (предельная производительность);

- экономическая величина;

- экономическое разделение.

Остаточная продуктивностьможет быть результатом того, что земля дает возможностьпользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Собственность может быть оценена выше, если земельный участок позволяет обеспечить более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты.

Экономическая теория утверждает, что любой вид экономической деятельности обычно требует наличия некоторых факторов производства: труд, земля, капитал, предпринимательская деятельность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Данный принцип лежит в основе метода остатка для земли при оценке земельных участков.

Принцип вкладаосновывается на следующем: включение (вычленение) любого дополнительногофактора в объект оценки экономически целесообразно, если получаемый прирост (уменьшение) стоимости больше затрат на приобретение (вычленение) или строительство этого фактора. Указанное изменение стоимости и является вкладом. Данный принцип лежит в основе проведения корректировок в сравнительном подходе в оценке. Кроме того, на нем основано принятие решений в рамках стоимостного подхода (позволяет оценить эффективность управления решения относительно объекта оценки) к управлению бизнесом, недвижимостью и другими объектами оценки.

Принцип сбалансированностиутверждает, что максимальный доход от объекта оценки можнополучить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Иными словами, факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношении друг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта оценки.

Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов.Исходя из предыдущего принципаизменение того или иного фактора производства приведет к изменению стоимости объекта оценки. Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться более быстрыми темпами по сравнению с темпами роста затрат вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Принцип является иллюстрацией закона предельной производительности, а также продукта изменения доходов и расходов в традиционном представлении жизненного цикла.

Принцип экономической величины (экономического размера)- это оптимальный характерныйразмер объекта оценки, который наилучшим способом соответствует рыночным предпочтениям, преобладающим на данном рынке. Отклонение от экономического размера, как правило, приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта.

Если земельный участок, здание слишком малы или слишком велики относительно требований рынка, то они могут потерять в стоимости (имеется в виду стоимость единицы измерения (1 кв. м, 100 кв. м)).

Принцип экономического разделения- это такое сочетание имущественных прав, связанных собъектом оценки, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод, и, как следствие, максимальная стоимость. Имущественные права могут быть различными способами распределены во времени и пространстве.

К принципам, связанным с действием рыночной среды, относят:

- принцип спроса и предложения;

- принцип конкуренции;

- принцип соответствия;

- принцип зависимости;

- принцип изменения.

Предложениеиспрос- это ведущие факторы, влияющие на ценообразование в рыночной экономике.Закон предложения и спроса - это экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке <1>. Когда объемы предложения и спроса сбалансированы, то рыночная цена, как правило, отражает затраты производства на оцениваемую собственность. Если рыночные цены больше затрат на производство, то объем предложения будет расти, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже затрат, то объем предложения будет падать. Цена находится в прямой зависимости от объема предложения и в обратной от объема спроса. Взаимодействие спроса и предложения формирует рыночные цены на собственность, которая лежит в основе формирования стоимости объекта оценки в сравнительном подходе.

--------------------------------

<1> Оценка рыночной стоимости недвижимости / Под ред. В.М. Рутгайзера. М.: Дело, 1998.

Конкуренция.Прогнозируя объем ожидаемых выгод, приносимых собственностью, аналитикунужно помнить, что конкуренция стимулирует постоянный переток ресурсов в те отрасли и сферы, где их использование приносит максимальную отдачу и способствует выравниванию доходов. Таким образом, при прогнозировании увеличения количества аналогичных объектов на рынке необходимо учитывать данное обстоятельство путем снижения будущих доходов от объекта или увеличения степени связанного с ним риска.

Принцип соответствия.Объект оценки, характеристики которого не соответствуют рыночнымпотребностям, скорее всего, будет оценен ниже среднего уровня. К характеристикам можно отнести уровни удобств и услуг, технологии, оснащенности производства и т.д. Принцип реализуется при формировании функционального износа в оценке.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия в оценке недвижимости имеет место, когда оцениваемый объект оценки характеризуется улучшением по сравнению с ближайшими аналогами. Рыночная цена такого объекта не будет отражать его реальной стоимости и может быть даже меньше затрат на его производство. Эффект регрессии может проявляться в случае, когда оцениваемый объект существенно отличается в лучшую сторону от окружающих его по назначению и масштабу. Эффект прогрессии - это положительное воздействие, оказываемое на стоимость оцениваемого объекта несоответствием окружающей среды его использованию. То есть когда стоимость среднего по качеству объекта оценки завышается благодаря благоприятному окружению.

Принцип зависимости.Стоимость объекта оценки зависит от многих факторов внешней ивнутренней среды, поэтому их необходимо тщательно изучать и использовать в оценке. Например, в оценке недвижимости существенную роль играет местоположение объекта, в оценке машин и оборудования - фактор износа и торговая марка производителя и т.д.

Принцип изменения.Объекты оценки постепенно изнашиваются. Изменение политических,экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка, уровень цен и стоимость объектов. Стоимость объекта оценки поэтому оценивается на определенную дату (дату проведения оценки), которая указывается в отчете об оценке.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования- синтез всех трех групппринципов, рассмотренных ранее. Наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННЭИ) называется вариант, который:

- отвечает всем правовым требованиям и ограничениям;

- физически осуществим;

- экономически эффективен;

- максимально продуктивен.

То есть обеспечит объекту оценки наивысшую текущую стоимость. ННЭИ чаще всего используется в оценке недвижимости для определения наилучшего варианта использования земельного участка или участка с постройками, используется также при определении наилучшего варианта реструктуризации в оценке бизнеса и в других случаях. Сущность данного принципа отражена также в п. 10 ФСО N 1 и п. 6 раздела "Общие понятия и принципы оценки" Международных стандартов оценки.

2.1.4. Процесс оценки

Процесс оценки - это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Процесс оценки изложен в п. 16 ФСО N 1. Он состоит из нескольких этапов.

На первом этапе осуществляется формирование задания на оценку. Здесь идентифицируется объект оценки, подробно описывается, определяются связанные с ним вещные права. Устанавливается цель оценки - возможность использования заключения об оценочной стоимости (определение рыночной стоимости, инвестиционной стоимости, ликвидационной стоимости и т.д.), т.е. цель оценки обычно состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Устанавливается на этом этапе задача оценки (т.е. для чего проводится оценка (купля-продажа, залог, страхование и т.д.)), дата и срок проведения оценки, допущения и ограничения, на которых основывается оценка. Содержание задания на оценку приведено в п. 17 ФСО N 1.

В соответствии с п. 8 ФСО N 1 датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

На втором этапе осуществляется составление плана работ. На этом этапе:

- составляется график работ по оценке (план и календарный график);

- устанавливаются источники и способы сбора информации, а также затраты на сбор и обработку информации;

- разрабатывается оценочная методология, соответствующая цели и задаче оценки исходя из имеющейся информации;

- определяется вознаграждение оценщика исходя из всех запланированных затрат с учетом объема и сложности работ.

На третьем этапе проводятся сбор и обработка данных. Здесь осуществляется сбор как внутренней (непосредственно об объекте), так и внешней (об окружающей среде, политических, экономических, социальных факторах, влияющих на стоимость объекта) информации об объекте. Данные должны удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Недостоверные данные должны быть отсеяны.

Требования к информации изложены в п. п. 18 и 19 ФСО N 1.

На четвертом этапе осуществляется оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов: сравнительного, доходного и затратного. Сущность и понимание подходов и методов оценки приводятся в п. п. 7, 13 - 15 ФСО N 1. Кроме того, в п. п. 20 - 23 приводятся особенности использования подходов к оценке объектов оценки.

На пятом этапе проводится согласование результатов. Оно заключается в:

- проверке правильности всех математических расчетов;

- проверке данных, на которых основывается оценка;

- проверке обоснованности допущений, принятых во время определения стоимости;

- обобщении всей информации, проверке логических допущений и суждений, синтезе оценочных стоимостей, полученных с использованием трех подходов, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта - итоговую величину стоимости объекта (см. п. п. 6 и 24 ФСО N 1).

На шестом этапе составляется отчет об оценке - итоговый документ, представляемый оценщиком заказчику и содержащий заключение об оценочной стоимости объекта (подробное описание требований

к отчету можно найти в ст. 11 Закона об оценочной деятельности, а также в Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254).

Процесс оценки также изложен в п. 16 ФСО N 1.

2.2. Подходы и методы в оценке объектов оценки

2.2.1. Доходный подход к оценке

Доходный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных наопределении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п. 13 ФСО N 1).

Он основывается на принципе ожидания (предвидения): стоимость оцениваемого объекта определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. Полезность объекта оценки связана со стоимостью прогнозируемых выгод. Она определяется как текущая стоимость будущих доходов, которые способен генерировать объект.

Доходный подход может применяться, если:

1) объект генерирует доход;

2) возможен достоверный прогноз будущих доходов.

Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, то доходный подход невозможно применить. В рамках этого подхода традиционно выделяют 2 метода оценки:

1) метод капитализации дохода;

2) метод дисконтированных денежных потоков.

Первый методприменяется в том случае, когда доходы стабильны или их темпы роста стабильныи прогнозируемы, т.е. доходы существенно не меняются от периода к периоду.

Второй методприменяется, когда доходы существенно варьируются от периода к периоду.Стоимость объекта оценки в методе капитализации дохода определяется по формуле (формула

бессрочного аннуитета):

Д

V = -, R

где V - стоимость объекта оценки; Д - доход от объекта оценки в годовом исчислении, в качестве дохода могут быть использованы показатели: чистой прибыли, денежного потока, чистого операционного дохода и др. в зависимости от оцениваемого объекта; R - ставка капитализации (с экономической точки зрения ставкой капитализации является ставка ожидаемого дохода (ожидаемая норма доходности) на инвестируемые средства в объект в сопоставимые по риску и доходности объекты).

Стоимость объекта оценки в методе дисконтированных денежных потоков определяется по формуле:

Д	Д	Д	Д	i
		n	n
V = ----- + -------- + ... + -------- = SUM --------,
1 + r	(1 + r)		n i=1	i
(1 + r)	(1 + r)
где V - стоимость объекта оценки; Д	-	доход, полученный от

1, 2... n

объекта оценки в 1-й, 2-й, n-й год (период); r - ставка дисконтирования (экономическая сущность аналогична ставке капитализации, она учитывает риск вложения средств в данный объект, желаемую отдачу от объекта и другие факторы); n - количество прогнозируемых периодов (лет); i - номер периода.

Приведение прогнозных денежных потоков к текущему моменту

						┌─────────────────┐
						│		│
						│		│
				┌──────────┤		│
		┌──────────┤		│		├──────────┐
┌──────────┤		│		│		│		│
│	Д	│	Д	│	Д	│		│	Д	│
│	│	│	│	...	│	│
│		│		│		│	│	n	│

0 ├──────────┼──────────┼──────────┼─────────────────┴──────────┼─────────>

│<─────────┘	│	│	│	t
│<────────────────────┘	│	│
│<───────────────────────────────┘	│
│			│

│<────────────────────────────────────────────────────────────┘

В математическом смысле ставки R, r представляют собой делитель, который приводит будущие доходы от объекта оценки к стоимости этого объекта (или конвертирует доход в стоимость).

В экономическом смысле ставки показывают ожидаемую норму доходности инвестора (которая может учитывать риски, связанные с инвестированием, норму возврата капитала и другие факторы).

2.2.2. Сравнительный подход к оценке

Сравнительный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанныхна сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними (п. 14 ФСО N 1).

Он базируется на принципе замещения (рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый объект больше минимальной цены, взимаемой за другой объект, обладающий такой же полезностью).

Сравнительный подход применяется в том случае, если:

1) имеется рынок продаж аналогов;

2) имеется информация о проданных аналогичных объектах. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, то сравнительный подход невозможно применить к оцениваемому объекту.

Приведем пример алгоритма реализации сравнительного подхода в оценке недвижимости, машин

и оборудования, транспортных средств.

Пример. 1. Осуществляется сбор информации о проданных аналогах.

2. Осуществляется обработка информации, проверка ее на достоверность. Здесь же отсеиваются недостоверные данные.

3. Выбираются элементы сравнения (т.е. критерии, по которым проводится корректировка цен продаж аналогов). Здесь же определяются величины корректировок и применяются к ценам аналогов.

При этом корректировки осуществляются на основе принципа вклада.

4. Проводится согласование скорректированных цен аналогов и определяется итоговая стоимость объекта.

2.2.3. Затратный подход к оценке

Затратный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных наопределении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа (п. 15 ФСО N 1).

Он также базируется на принципе замещения (рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый объект больше минимальной цены, взимаемой за другой объект, обладающий такой же полезностью). Здесь замещаются затраты на создание объекта, сделанные в момент его создания затратами в сегодняшних ценах с учетом износа объекта оценки.

В отличие от двух предыдущих подходов затратный подход можно применить практически всегда. Пример алгоритма определения стоимости в затратном подходе в оценке недвижимости, машин,

оборудования и транспортных средств.

Пример. 1. Определяется стоимость земельного участка (этот этап применяется только в оценке недвижимости).

2. Определяется полная (т.е. без учета износа) сумма затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки.

3. Определяется величина износа объекта оценки.

4. Определяется сумма затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки (этап 2 минус

этап 3).

5. Определяется стоимость объекта оценки (этап 1 плюс этап 4) (этот этап применяется только в оценке недвижимости).

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит, и стоимости, по любой причине. Выделяют 3 вида износа: