Понятия :недвижимость ,экономика недвижимости ,недвижимое и движимое имущество. Отличительная характеристика недвижимого имущества от движимого

Глава: Теоретические основы организации коммерческой деятельности на рынке недвижимости. Общая характеристика.

Понятия :недвижимость ,экономика недвижимости ,недвижимое и движимое имущество. Отличительная характеристика недвижимого имущества от движимого.

Недвижимость существует с тех пор, когда человек занял участок земли для постройки жилья и выращивания продуктов питания. Специфика этого труда состояла в том, что он был непосредственно привязан к земле – объекту труда. Чтобы постоянно заниматься земледелием, необходимы были определенные, признанные всеми (в том числе скотоводами) нормы взаимоотношений между индивидом и окружающей социальной средой по поводу занимаемого им участка земли. Эти нормы ассоциируются с правами собственности. Рынок недвижимости появился значительно позже, когда сформировались товарные отношения, и появилась необходимость обменивать, продавать и покупать объекты недвижимости. Таким образом, наряду с физическим и юридическим аспектами у объекта недвижимости появляется свой собственный экономический аспект.

В мировой практике недвижимость – это земля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. Возьмем это понятие как за основное определение термина недвижимости.

Существует множество определений «недвижимости» ,приведем еще несколько ,чтобы сравнить с основым и уловить самое главное - что такое недвижимость?

1) Недвижимость (недвижимые вещи) - по гражданскому законодательству РФземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

2) Недвижимость – объект гражданских прав, отличительными чертами которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

3.) Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических и правовых свойств. Поэтому, с нашей точки зрения, при определении понятия «недвижимость» необходимо выделять следующие аспекты.

С физической точки зрения, недвижимость – участок земли, включая пространство над ним и содержимое недр, а также строения на участке земли и все то, что неотделимо от земли, т.е. недвижимость – это земля и все, что постоянно закреплено на ней. Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами: неподвижность (постоянство местоположения), фиксированность, не мобильность, уникальность (единственность в своем роде), неоднородность, долговечность существования и эксплуатации.

С экономической точки зрения, объект недвижимости – товар, обращающийся на рынке, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребительских свойств). В экономическом плане недвижимость – объект, требующий инвестиций на его сохранение и развитие, имеющий определенную стоимость, который может приносить доход, и характеризующийся следующими качествами: редкость, дефицитность, развитость, зависимость от местоположения.

С юридической точки зрения, объектом недвижимости являются права на владение, которые переходят вместе с недвижимостью, включающие право продавать, отказываться от владения, сдавать в аренду, пользоваться, закладывать и использовать собственность любым способом.

В России понятие «недвижимое и движимое имущество» впервые употребил Петр I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например мосты, плотины, шахты.

Вначале в определении недвижимости давался лишь приблизительный список объектов, относимых к недвижимым, а затем в основу определения был положен естественный признак: часть земельной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи. В советском гражданском праве категории недвижимости вообще не было. ГК РСФСР 1922 г. содержал примечание к ст. 21: «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимое и недвижимое упразднено». Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из частного оборота. В 1990 г. в России началось осуществление земельных реформ. Признание в Законе «О земельной реформе» от 23 октября 1990 года частной собственности на землю повлекло за собой возрождение в российском законодательстве категории «недвижимость». Окончательно же понятие «недвижимость» вошло в хозяйственную практику после принятия Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), вступившего в силу с января 1995 г.В настоящее время определение этого понятия выглядит следующим образом: Недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость) — это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ГК РФ, ст. 130).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (ст. 130 ГК РФ), которое для большинства из нас имеет большое значение в повседневной жизни, ввиду распространенности и сменяемости в процессе постоянного оборота товаров и услуг. Но в то же время, такое имущество в массе представляет собой объекты гораздо меньшего масштаба, чем недвижимость. Регистрация прав на данное имущество не требуется.

Таким образом, основными признаками, отличающими недвижимое имущество от движимого, являются:

1) данное имущество не может перемещаться без несоразмерного ущерба своему назначению;

2) недвижимые вещи, а точнее любые сделки с ними, подлежат государственной регистрации.

Определяющим (родовым) признаком недвижимости является неразрывная (технологическая) связь с землей (а не случайное физическое присоединение к ней). Так, теплица, построенная на фундаменте, – недвижимость, а палатка, раскинутая для временной стоянки, – движимое имущество.

Связь объекта недвижимости с землей может быть прямой (непосредственной) – фундамент; косвенной (опосредованной) – квартира на 2-м и выше этажах.

В принципе, здание передвинуть можно (в 1937-1941 гг. в Москве было передвинуто 22 здания; в конце 70-х гг. ХХ в. здание газеты «Труд» передвинули на 40 м в течение рабочего дня, когда в нем работали люди). Однако подобное перемещение – отклонение от нормального использования недвижимости. Нормальное состояние объекта недвижимости – стационарное.

Экономика недвижимости — экономическая дисциплина, изучающая недвижимость как особый экономический актив, который в условиях рыночной экономики выступает в разных качествах :и как объект экономического оборота, и как важнейшая составная часть активов любого предприятия, и как самостоятельный объект управления и развития.

В центре внимания экономики недвижимости — специфика реализации общих экономических закономерностей в сфере недвижимости, особенности функционирования рынка недвижимости, теоретические основы оценки, управления и развития недвижимости.

Изучение экономики недвижимости опирается на знания, полученные в ходе изучения экономической теории, экономики предпринимательства, экономики предприятия, ряда других дисциплин ,и связано с такими курсами, как финансовый и инвестиционный менеджмент, анализ инвестиционных проектов, экономика приро-

допользования. В свою очередь экономика недвижимости является теоретической основой для ряда специальных прикладных дисциплин: оценки недвижимости, управления недвижимостью, управления инвестиционно-строительными проектами, представляя собой своеобразный мостик между теорией и практикой.