Регулирование найма жилого помещения в законодательстве Российской Империи и советском законодательстве

Содержание

Введение…………………………………………………………………..

1. Историческое развитие социального найма……………………………….

1.1. Регулирование найма жилого помещения в законодательстве Российской Империи и советском законодательстве………………………………………

1.2. Регулирование отношений найма жилого помещения в законодательстве Российской Федерации………………………………………………….

2. Общее положение договора социального найма……………………..

2.1. Общая характеристика договора социального найма…………………………………………………..…………

2.2. Субъекты договора социального найма жилого помещения………………….

2.3. Форма и порядок заключения договора социального найма жилого помещения……………………………………………………..

2.4. Изменение и прекращение договора социального найма………………..

3. Список использованных источников ………………….

4. Приложение…………………………………..

Введение

Жилище – это одно из материальных условий, которое необходимо человеку для нормального существования. В связи с этим существенный интерес представляет исследование правового регулирования отношений, объектом которых выступает жилище.

Общее исследование правовых проблем владения и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда на условиях социального найма обусловлено введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации в 2005[1], который в целом изменил систему обеспечения граждан указанными жилыми помещениями.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилище предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами, нуждающимся в жилище малоимущим, иным указанным в законе гражданам. Поскольку продолжал действовать прежний порядок предоставления во владение и пользование граждан жилых помещений публичной формы собственности, предусматривавший зависимость нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий от уровня их обеспеченности жильем, поэтому данная конституционная норма длительное время оставалась декларативной.

В Жилищном кодексе Российской Федерации впервые получило развитие Конституционное положение о предоставление жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов. В первую очередь, за начало берется материальное положение граждан, обратившихся за получением социального жилья. По договору социального найма жилые помещения должны предоставляться только тем гражданам, которые признаны в установленном порядке малоимущими, и не имеют возможности решить жилищную проблему с использованием собственных или заемных средств. Этот подход требует тщательного изучения и осмысления.

С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации правовое регулирование договора социального найма претерпело отдельные изменения. Эти изменения коснулись, в частности, оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, порядка предоставления жилых помещений по договору социального найма, предмета указанного договора, прав и обязанностей сторон по этому договору, порядка его заключения, изменения и расторжения.

Практика применения Жилищного кодекса Российской Федерации показала, что его нормы, регулирующие договор социального найма, нуждаются в совершенствовании. В Жилищном кодексе Российской Федерации не нашли ответа некоторые вопросы, связанные с владением и пользованием жилыми помещениями, занимаемыми гражданами по договору социального найма, что приводит к вынесению противоречивых решений в судебной практике, а также к возникновению трудностей в деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Об актуальности избранной темы дипломной работы свидетельствует необходимость в дальнейшем развитии правового регулирования договора социального найма.

Об актуальности исследования договора социального найма свидетельствует также то, что в настоящее время предоставление во владение и пользование гражданам жилых помещений социального использования является одним из мероприятий приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России". На федеральном уровне поставлена задача обеспечить выполнение государством обязательств по предоставлению гражданам жилых помещений по договору социального найма.

Предметом дипломной работыявляются отношения, возникающие в связи с предоставлением по договору социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда нуждающимся в них малоимущим и иным, указанным в законе гражданам, а также в связи с владением и пользованием указанными жилыми помещениями.

Цель дипломной работызаключается в оценке правового регулирования отношений владения и пользования жилыми помещениями по договору социального найма, определении его эффективности, выработке предложений по совершенствованию правового регулирования указанных отношений с учетом судебной и правоприменительной практики.

В соответствии с названной целью поставлены следующие задачи:

- проследить историю формирования института социального найма жилого помещения;

- оценить значение и роль договора социального найма как одной из форм реализации конституционного права на жилище;

- рассмотреть правовые вопросы возникновения отношений владения и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда социального использования;

- выявить содержание договора социального найма жилого помещения;

- исследовать основания изменения и прекращения договора социального найма.

1. Предоставление жилых помещении по договору-основания и порядок

Регулирование найма жилого помещения в законодательстве Российской Империи и советском законодательстве

В настоящее время совокупность норм, которые регулируют жилищные отношения называется жилищным правом[2].

Правоотношение, объектом которого всегда выступает жилое помещение называется жилищным правоотношением. При этом жилищные правоотношения могут возникать из разных оснований, и, следовательно, субъектный состав и содержание таких правоотношений также различаются.

Иными словами, жилищные отношения возникают и существуют в процессе удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей.

В течение XX века в нашей стране существовали три различные системы удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей. Различия в этих системах были обусловлены различной структурой собственности[3].

В дореволюционной России (до октября 1917 года) жилищные отношения представляли собой в основном отношения по купле-продаже и найму жилых помещений (так называемые доходные дома) и регулировались частным правом в качестве гражданских отношений. Свои жилищные потребности граждане удовлетворяли индивидуально и самостоятельно.

В дореволюционной России регулирование найма жилых помещений осуществлялось в рамках гражданского права. Соответствующие нормы содержались в Своде законов гражданских (том X Свода законов Российской Империи). Норм, специально посвященных этим отношениям, не выделялось и найм жилья оформлялся как имущественный найм. Государство (в частности, местное самоуправление) в его разрешении не участвовало, несмотря на сложившийся к концу XIX в. в России жилищный кризис.

В советский период развития права было создано жилищное законодательство, в научной литературе активно обсуждался вопрос о месте жилищного права в системе права. Этот период формирования жилищного права в России представляется возможным условно разделить на три этапа.

В Постановлении ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 года "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»[4] впервые официально был использован термин "жилищное законодательство".

Данным Постановлением жилищное законодательство было "отделено" от остального массива советского законодательства. Был принят объект жилищного правоотношения - жилое помещение в качестве критерия данного отделения.

Таким образом, в состав жилищного законодательства были включены нормативно-правовые акты, регулирующие правоотношения, объектом которых всегда выступало жилое помещение. Изначально правовые нормы, регулирующие вышеназванные правоотношения, были рассредоточены по различным отраслям законодательства - гражданскому, административному, семейному.

По мнению В.Н. Литовкина[5], с этого времени жилищное законодательство приобрело официальный статус. Поэтому жилищное законодательство можно считать искусственно и специально созданным по воле и инициативе законодателя образованием, структурно состоящим из совокупности правовых норм, принадлежащих различным отраслям права. Данное утверждение представляется возможным дополнить следующим: причиной для такой интеграции послужило решение руководства страны (Постановление было принято ЦИК и СНК СССР) на государственном уровне решить стоящую перед обществом жилищную проблему - обеспечение граждан жильем.

Формирование национальной государственной системы удовлетворения жилищных потребностей общества является причиной и целью создания пока ещё только межотраслевого правового массива.

Следовательно, в нашей стране причину и цель создания жилищного законодательства возможно охарактеризовать как прикладные.

Рынок жилья в СССР практически отсутствовал в силу известных принципов построения государства, поэтому решить жилищную проблему самостоятельно, то есть без участия государства, в индивидуальном порядке гражданам представлялось затруднительным.

Представляется возможным сделать вывод о том, что по отношению к жилищной проблеме общества советское государство было социально активным, более того, для решения данной проблемы в стране была утверждена государственная монополия.

Следовательно, законодатель еще на стадии инициативного создания жилищного законодательства подчинил этот правовой массив публично-правовым мерам регулирования.

Как уже упоминалось выше, жилищное законодательство состояло из норм различных отраслей законодательства.

С 1964 года гражданско-правовая часть жилищных отношений регулировалась законом (Гражданским кодексом РСФСР). В тот же промежуток времени правительственными, ведомственными и региональными нормативными правовыми актами регулировалась административно-правовая часть жилищных отношений[6].

Провозглашенное в 1977 года конституционное право граждан СССР на жилище предопределило иной уровень правового регулирования жилищных отношений. Для дальнейшего развития жилищного законодательства была сформирована конституционная основа.

В 1981 году были приняты Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, в 1983 году - первый Жилищный кодекс РСФСР.

Таким образом, законодатель все же признал жилищные отношения самостоятельными, но при этом не сформулировал их определения по закону. Из этого следует, что в науке высказываются разные точки зрения по этому вопросу, дискуссия продолжается и по сей день[7].

В процессе кодификации жилищного законодательства была скорректирована глава 28 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года - вместо 46 статей осталась одна. Правовые нормы, регулирующие институт жилищного найма, полностью переместились в Жилищный кодекс РСФСР 1983 года.

По мнению А.Л. Маковского, распределение жилья в стране происходило по системе, которая не имеет никакого отношения к товарно-денежному гражданскому обороту.[8]

Как считает В.Н. Литовкин, кодификация жилищного законодательства можно признать комплексной отраслью законодательства. Но по его же мнению жилищное право не соответствует жилищному законадательству, а значит их необходимо различать[9].

Таким образом, существование жилищного законодательства никем не оспаривалось после принятия в 1981 году Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, а в 1983 года - Жилищного кодекса РСФСР.

Более того, ряд авторов считали, что отрасль жилищного права была создана в результате кодификации, так как был соблюден формальный признак существования самостоятельной отрасли права - создан кодифицированный закон.

На протяжении нескольких десятилетий в научной литературе ведутся дискуссии по вопросу о природе, то есть о месте жилищного права в системе права.

В советский период договор найма жилого помещения Гражданский кодекс РСФСР 1922 года не рассматривал как самостоятельный вид гражданско-правового договора. Отношения по найму жилья регулировались нормами главы, посвященной имущественному найму. Некоторые нормы были специально посвящены отдельным аспектам найма жилых помещений. В целом в первые годы советской власти регулирование этих отношений осуществлялось посредством норм, содержащихся в различных постановлениях и инструкциях.

Впервые договор найма жилья подробно регулировался постановлением ЦИК СССР № 112, СНК СССР от 17.10.37 № 1843 "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах".

Систематизировали нормы о найме жилого помещения основы гражданского законодательства Союза ССР 1961 года и Гражданский кодекс РСФСР 1964 года. Договор найма жилого помещения был выделен в отдельную главу (хотя к нему еще применялись нормы, регулирующие имущественный найм). Договор найма жилого помещения был срочным, возмездным договором, направленным на передачу гражданам в пользование имущества определенного рода - жилого помещения для проживания в нем.

В связи с принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР 1981 года был разработан соответствующий им Жилищный кодекс РСФСР. Регулирование отношений по найму жилого помещения стало осуществляться нормативными правовыми актами, а нормы Основ гражданского законодательства Союза ССР 1961 года и Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, которые были посвящены найму жилого помещения, потеряли свою силу. Впервые договор найма жилого помещения перестал иметь какой-то срок. С этого времени и до принятия Основ гражданского законодательства Союза ССР 1991 года[10] найм жилого помещения регулировался только жилищным законодательством.

Необходимо отметить, что роль договора найма жилого помещения была сведена к минимуму и нормативное регулирование жилищных отношений осуществлялось, в основном, административными методами на протяжении всего советского периода в условиях доминирующего положения государства в системе удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Жилищное законодательство находится в совместном ведении России и ее субъектов в соответствии с Конституции Российской Федерации 1993 года.

Таким образом, на современном этапе развития российского законодательства существование жилищного законодательства как самостоятельного правового образования (отрасли законодательства) однозначно. Почему жилищное законодательство отнесено к совместному ведению России и ее субъектов? Для данного решения существовали соответствующие исторические предпосылки.

Так, в СССР существовала двухуровневая союзно-республиканская система регулирования жилищных отношений. Такая система учитывала ряд особенностей (климатические, исторические, архитектурные и иные) региона страны и позволяла производить местное законодательное регулирование региональной группы жилищных отношений.