Понятие и правовое регулирование договора найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется прёдоставить нанимателю жилое помещёние за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юридическое лицо может получить жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.
Предметом договора является жилое помещение; то есть помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей.
2. Разновидности договора найма жилого помещения:

· договор социального найма жилья, который действует в основном в сфере государственного и муниципального жилищного фонда;

· договор коммерческого найма жилья.

Различия социального и коммерческого найма жилья:

· договор социального найма бессрочный, а договор коммерческого найма срочный (до пяти лет.) с преимущественным правом на заключение договора найма жилого помещения на новый срок;

· различны основания расторжения договоров социального и коммерческого найма жилья;

· различен объем прав сторон;

· квартирная плата по оговору коммерческ9го найма жилья устанавливается по соглашению сторон, а в отношениях по социальному найму жилья определяется нормативными актами.

3. Регулированиежилищных отношений, находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.
Основными федеральными законами, регулирующими жилищные отношения, являются:

· Гражданский кодекс РФ;

· Жилищный кодекс РФ.

Жилищные права и обязанности

1 Нанимателемжилого помещения может быть только гражданин. Наниматель несет Ответственность перед Наймодателем за действия проживающих совместно с ним лиц.
Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, должны быть указаны в этом качестве в договоре найма жилья. Они вправе:

· пользоваться жилым помещением наравне с нанимателем;

· известив наймодателя, заключить с договор о том, ЧТО ОНИ совместно с нанимателем несут солидарную ответственность перед наймодателем (сонаниматели).
Временные жильцы могут проживать в жилом помещения не более шести месяцев с предварительного уведомления наймодателя. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

2. Наймодателъ обязан:

· передать нанимателю помещение в состоянии, пригодном для проживания;

· осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома;

· предоставлять или обеспечивать Предоставление нанимателю за плату коммунальных услуг;

· обеспечивать Проведение ремонта Общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

· осуществлять капитальный ремонт, если иное не установлено договором.

3. Наняматель по договору социального найма жилья вправе:

· вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

· сдавать жилое помещение в поднаем;

· разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

· осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

· требовать от наймо2щтеля своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме; а также предоставления коммунальных услуг.

Наняматель подоговору социального найма жилья обязан:

· использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ;

· обеспечивать сохранность жилого помещения;

· поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

· проводить текущий ремонт жилого помещения;

· своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

· информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

При невыполнении нанимателем своих обязанностей наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма, основанием для чего может служить:

· невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

· разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

· систематическое нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

· использование жилого помещения не по назначению. Наймодатель по договору социального найма обязан:

· передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

· принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

· осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

· обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

При неисполнении иди ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доке и устройств, находящихся в Жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаем жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
4 Наниматель в договоре коммерческого найма жилья имеет право:

· приоритета на заключению договора на новый срок;

· на замену другим нанимателем;

· на расторжение договора;

· давать согласие на переоборудование жилого дома на условиях, указанных в законе;

· согласовывать с нанимателем размер платы за жилое помещение. Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилья аналогичны обязанностям нанимателя по договору социального найма жилья.

5. Основания расторжения договора коммерческого найма жилья по инициативе наймодателя:

· задолженность по квартирной плате в течение шести месяцев, если более длительный срок не установлен договором;

· разрушение или порча жилья нанимателем (Сонанимателем) или другими лицами, за действия которых он отвечает. В этом случае нанимателю суд может предоставить льготный не более одного года срок для восстановления нормального состояния жилого помещении с сохранением договора кайма жилого помещения в силе;

· непригодность жилого помещения для проживания из-за его неудовлетворительного технического или санитарного состояния;

· использование жилого помещения не по назначению. В этом случае суд вправе установить нанимателю испытательный годичный срок для изменения своего поведения;

· нарушение прав и интересов соседей. В этом случае суд также вправе установить годичный испытательный срок.

В последних двух случаях суд также вправе принять решение о расторжений договора найма жилого помещения с отсрочкой исполнения судебного решения на срок не более одного года.