Право граждан на землю для жилищного

ДАЧНОГО, ГАРАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ВЕДЕНИЯ ЛИЧНОГО ПОДСОБНОГО ХОЗЯЙСТВА И ДРУГИХ НУЖД

Общие положения

Каждый гражданин Российской Федерации имеет равные возможности получить (приоб­рести) земельный участок для строительства жилого дома, ведения личного подсобного или дачного хозяйства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (помимо хозяйства при доме), для другой предпринимательской деятельности, для садоводства или огородниче­ства. Перечень этот можно бы продолжить (земельный участок для гаража, сенокошения и выпаса скота, если житель города или села имеет домашний скот, служебного земельного надела при доме или за его пределами и т. д.). Но право у гражданина на конкретный уча­сток, его размеры и место расположения возникает не произвольно, а при соблюдении определенных условий и в порядке, установленном законодательством РФ или субъектов Федерации для каждого вида пользования землей.

Содержание конкретных прав и обязанностей тех или иных поль­зователей земельных участков (в том числе и домовладельцев) зависит не только от того, для какой цели они предоставляются данному гра­жданину, но и от юридических оснований получения (приобретения). Эти основания называются титулом пользования. По закону (ст. 15, 20—24 ЗК РФ) их может быть несколько: получение земли на праве частной собственности, праве пожизненного наследуемого землевладе­ния, постоянного (бессрочного) землепользования, аренды, безвоз­мездного временного пользования, не являющегося арендой. Законо­дательство предоставляет возможность гражданину выбрать любой из названных титулов, хотя предпочтительнее для себя каждый обычно считает право собственности.

Решение о предоставлении земельного участка данному граждани­ну выносит местная администрация в соответствии с ее компетенци­ей, установленной федеральным законом или законом субъекта РФ. Это решение служит основанием для последующей выдачи земельных документов гражданину, свидетельствующих о его правах на земель­ный участок, отвода участка в натуре (на местности), государственной регистрации права пользования землей на определенном титуле. Без этих документов (или при несвоевременном их оформлении) пра­во гражданина может оказаться сомнительным и оспариваемым.

Не исключено одновременное обладание земельными участками на нескольких титулах. Так, например, гражданин имеет право полу­чить бесплатно или приобрести по нормативной (или по договор­ной) цене участок в частную собственность и, кроме того, арендо­вать (например, для расширения своего хозяйства за пределами дома) или получить в кратковременное пользование (под строитель­ство временного склада, для сезонного огорода, сенокошения и т. п.) дополнительные участки в пределах норм, установленных законода­тельством субъектов РФ.

Необходимо иметь в виду, что ст. 72 Конституции РФ относит ре­гулирование земельных отношений, в том числе по вопросам земель­ных прав граждан, к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Федерации. Это означает, что, например, республика в со­ставе РФ, область, край или другой субъект РФ может, не ожидая из­дания федерального закона, издавать свой собственный земельный за­кон. Следовательно, законодательство субъектов РФ о правах граждан на землю может быть различным. Но если в дальнейшем будет издан по этим же вопросам федеральный закон, то закон субъекта Федера­ции приводится в соответствие с федеральным законом. Иными слова­ми, в случае противоречия между федеральным законом и другим нор­мативным актом, изданным в Российской Федерации, действует феде­ральный закон (ст. 76 Конституции РФ). Поэтому также в ч. 3 ст. 36 Конституции записано, что условия и порядок пользования гра­жданами землей на территории каждого субъекта Федерации определя­ются на основе федерального законодательства.

Право частнойЧастная собственность граждан на землю собственностипри доме или за его пределами может быть граждан на землюнескольких видов: индивидуальная собствен­ность граждан; общая совместная, т. е. без

определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совме­стной собственности; долевая собственность, образуемая при выделе­нии в натуре (на местности) конкретных долей земельных участков, принадлежащих каждому владельцу.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»¹ ус­тановлено: «Граждане и юридические лица — собственники земель­ных участков имеют право продавать, передавать по наследству, да­рить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земель­ный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями».

Отныне владение, пользование и распоряжение земельными участ­ками их собственниками осуществляется, как сказано в ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, свободно. Свободное хозяйствование на земле нель­зя, однако, понимать как произвольное. Часть 2 ст. 36 предусматривает два существенных условия, хотя и не ущемляющих хозяйственной сво­боды собственников земли, но в разумных рамках ограничивающих их деятельность: они не должны наносить ущерба окружающей среде и нарушать прав и законных интересов иных лиц. Если собственник земли не соблюдает эти условия закона, для него наступают юридиче­ские последствия, предусмотренные экологическим и гражданским за­конодательством об ответственности за правонарушения.

Приведенные выше общие положения о праве частной собствен­ности на землю полностью распространяются и на право частной собственности граждан на земельные участки при жилом доме, даче, строении на садовом участке и т. д.

САПП РФ. 1993. №44. Ст. 4191.

Право граждан на земельные участки для индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства

Статьи 80, 81 ЗК РФ дают право гражда­нам, проживающим в городах и поселках, на получение в собственность или аренду земельных участков для индивидуального жилищного, дачного и гаражного строи­тельства. Предельная норма предоставле­ния таких участков устанавливается мест­ной администрацией, а конкретные размеры предоставляемых участков зависят как от размеров возводимых строений, так и от количества членов семьи заявителя и условий данной местности.

Участки предоставляются, как правило, в собственность бесплатно при условии, если площадь предоставления не превышает предельную норму. При перерегистрации в собственность участков, предоставлен­ных ранее (до 1 января 1991 г., т. е. до реформы) на праве пользова­ния или пожизненного наследуемого владения, участок передается в собственность бесплатно безотносительно к его размерам, даже если он превышает установленную предельную норму.

Граждане, получившие земельные участки для индивидуального жилищного строительства, обязаны оформить договор застройщика с местными органами жилищного хозяйства. В договоре указывают­ся сроки и условия строительства, основные права и обязанности застройщика, а также ответственность за нарушение принятых на себя обязательств. Договор застройщика регламентирует условия строительства на участке и размещения на нем строений. Обяза­тельной частью договора является проект строительства дома и план размещения строений на участке, которые утверждаются и выдаются органами по делам строительства и архитектуры. В слу­чаях отступления от утвержденного проекта застройщик обязан произвести необходимые изменения за свой счет. Договором за­стройщика могут быть установлены обязанности, вытекающие из утвержденного администрацией порядка благоустройства городской территории. Например, использовать часть участка для озеленения территории, в том числе — посадку плодово-ягодных насаждений и обеспечить их сохранность. Содержать мелкий домашний скот и птицу на указанных участках разрешается лишь в тех случаях и на тех условиях, которые установлены местной администрацией. В крупных городах (особенно в столичных) возможен полный за­прет указанной деятельности.

Участок может быть отведен сразу нескольким гражданам в случае совместного строительства жилого дома на праве общей совместной собственности. Раздел участка может быть в последующем произведен пропорционально долям собственности на жилой дом. Привлечение к участию компаньона-застройщика может иметь место только с разре­шения местной администрации. В случаях, когда компаньон-застрой­щик подключается после заключения договора, договор подлежит пере­оформлению.

Индивидуальное дачное строительство осуществляется, как прави­ло, за пределами городской (поселковой) черты, чаще всего в приго­родной зоне. Однако в малых городах и поселках возможно предос­тавление участков для указанных целей. Земельные участки предос-

тавляются в собственность или аренду по нормам, которые устанавли­ваются органами государственной власти субъектов РФ.

В тех случаях, когда ранее (т. е. до 1 января 1991 г.) предостав­ленные под дачи гражданам земельные участки превышают установ­ленную предельную норму, они переоформляются в собственность бесплатно и независимо от площади (включая ее превышающую часть). Предоставленные для этих целей земельные участки исполь­зуются для возведения жилого дома и необходимых хозяйственных построек, а свободная от застройки часть — для организации отдыха. По усмотрению граждан — субъектов права на указанные земельные участки они могут использоваться для производства сельскохозяйст­венной продукции. Другие права граждан определяются ст. 35—40 ЗК РФ. В частности, они вправе совершать все граждан­ско-правовые сделки с землей: куплю-продажу, дарение, наследова­ние и др., в том числе отчуждение участков по договору ренты, включая пожизненную. Однако площадь отчуждаемой части участка не может превышать установленную предельную норму его предос­тавления, а целевое назначение должно сохраняться. Эти же положе­ния относятся и к участкам, предоставленным для индивидуального жилищного строительства.

Для строительства индивидуальных гаражей земельные участки могут выделяться на праве собственности или аренды. Размеры уча­стков определяются в соответствии с утвержденным проектом. По­скольку для гаражного строительства применяются типовые проек­ты, то и размеры предоставления имеют фиксированные значения в зависимости от типа строения. Участки выделяются, безусловно, для целевого использования, поэтому на них могут возводиться только те строения и сооружения, которые необходимы для хране­ния и обслуживания автотранспорта.

Право граждан на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества

с режимом

Во владении граждан (на разных титулах) могут находиться участки, используемые для ведения личного подсобного хозяйст­ва, индивидуального или коллективного садоводства и огородничества (соответст­венно как при жилом доме, так и за его пределами). Правовой режим этих земель, предоставляемых гражданам в городах, по в сельской местности имеет следующие осо-

сравнению бенности:

перспективное целевое назначение участков, выделяемых для лич­ного подсобного хозяйства, определяется генеральным планом или проектом планировки и застройки города, поселка; по мере необходи­мости они могут изыматься (выкупаться) местной администрацией для использования в соответствии с этим целевым назначением;

возведение на указанных участках капитальных строений и соору­жений должно согласовываться с органами городского жилищного хо­зяйства и архитектуры;

предельные размеры предоставления участков устанавливаются го­родской, поселковой администрацией с учетом требований и условий генплана (проекта планировки и застройки).

Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства в сельской местности и в городах (поселках) граждане имеют право использовать для возведения жилых и хозяйственных построек и со­оружений и для производства сельскохозяйственной продукции. Од­нако эта деятельность должна быть согласована с требованиями про­ектов планировки и застройки (генплана) и проекта земельно-хозяй­ственного устройства города.

Земельные участки для индивидуального и коллективного садовод­ства в городах и поселках — явление крайне редкое, как правило, такие земли оказываются в пределах городской (поселковой) черты при ее расширении или установлении. Генеральные планы или проекты пла­нировки и застройки городов и поселков не предусматривают исполь­зования городской территории для этих целей. Поэтому срок использо­вания этих земель для целей садоводства определяется условиями ука­занных документов. Земельные участки находятся на праве собственности, и изъятие их осуществляется в порядке выкупа. Возве­дение строений и сооружений на садовых участках может производить­ся только по согласованию с архитектурно-градостроительными служ­бами. Использование садовых участков для производства сельскохозяй­ственной продукции осуществляется по усмотрению владельцев. Граждане, имеющие земельные участки для ведения личного подсобно­го хозяйства и садоводства, могут свободно совершать сделки с землей (купли-продажи, дарения, залога, аренды и т. д.).

Земельные участки, предоставленные для ведения личного под­собного хозяйства и садоводства, могут быть изъяты (выкуплены) для использования в соответствии с генпланом или проектом планировки и застройки города (поселка).

Земельные участки под огородами могут находиться у граждан, объединившихся в огородное некоммерческое объединение, на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования, аренды или срочного пользования в зависимости от того, на каком праве в данной конкретной зоне может находиться зе­мельный участок. Индивидуальные земельные участки под огороды могут предоставляться органом местного самоуправления из свобод­ных городских земель, а также и предприятиями, организациями и учреждениями города (поселка) из предоставленных им, но времен­но не используемых земель в срочное пользование.

КОНДОМИНИУМЫ

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и распо­ложенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости. В кон­доминиуме отдельные части, предназначенные для жилых и иных це­лей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муни­ципальных образований (домовладельцев) — в частной, государствен­ной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные час­ти (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

При делении земельных участков или изменении их границ и па­раметров соблюдаются границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях (красные линии), и границы застройки, устанавливаемые при размещении зда­ний, строений, сооружений, с отступом от красных линий или от гра­ниц земельного участка (линии регулирования застройки), и требова­ния градостроительных регламентов к минимальным размерам земель­ных участков.

В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспече­ны условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости.

Земельные участки в населенных пунктах могут предоставляться на праве общей собственности нескольким субъектам. Так, в качестве субъектов права общей собственности на земельный участок могут выступать совладельцы одного жилого дома, т. е. граждане, имеющие в одном доме или комплексе жилых домов квартиры (или иные поме­щения), принадлежащие им на праве частной или другой собственно­сти (кондоминиум) на основании Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»¹.

Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кон­доминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользова­ния (сервитутом) другими лицами. Не допускается запрет на установ­ление сервитутов в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до момента принятия Федерального закона, т. е. до 15 июня 1996 г.

Границы земельных участков в существующей застройке населен­ных пунктов, входящих в состав кондоминиума, определяются дейст­вующими землеотводами.

Размеры земельных участков для вновь строящихся объектов в кондоминиуме определяются в соответствии с требованиями градо­строительных нормативов, исходя из условий обеспечения минималь­ных противопожарных и санитарных разрывов между зданиями в за­стройке населенных пунктов, доступа ко всем частям имущества в по­рядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

Порядок, установленный в кондоминиуме, базируется на перерас­чете и корректировке нормируемого для каждого периода застройки размера территории застройки населенных мест в целом на размеры земельных долей в общей собственности, приходящихся на каждого домовладельца в кондоминиуме.

Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме устанавливается путем умножения площади помещения на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности в соответст­вии с установленным порядком.

В существующей застройке земельные участки, на которых распо­ложены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в со­став кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в об-

СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

щую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно.

Сверхнормативная территория в случае ее расположения в грани­цах жилой группы или двора кондоминиума может быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума (наравне с помещениями) домовладельцами или товариществом. В случае отказа домовладельцев или товарищест­ва от приобретения в собственность или получения в аренду сверх­нормативных территорий они остаются в государственной или муни­ципальной собственности и используются в соответствии с действую­щим законодательством.

Органы, уполномоченные устанавливать границы и размеры зе­мельных участков в кондоминиумах, обязаны в срок не позднее двух месяцев после обращения домовладельцев установить границы и раз­меры земельного участка в кондоминиуме.

Передача в собственность бесплатно нормативной части земель­ных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных участков осуществляются государственными органа­ми исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством.

В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых зако­ном прав и интересов домовладельцев, товарищество кондоминиума может:

получать в бессрочное пользование либо получать или приобре­тать в собственность земельные участки для осуществления жилищно­го строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

осуществлять в соответствии с градостроительными нормативами и правилами застройку на прилегающих и выделенных земельных участках.