Стороны договора строительного подряда (подрядчик, заказчик, застройщик, инвестор). Участие инженера (инженерной организации) в осуществлении прав и обязанностей заказчика
Договор строительного подряда характеризуется сложной структурой договорных связей, поскольку специфика объекта предполагает наличие особых участников возникающих отношений.
Заказчиком по договору может выступать любой субъект гражданского права, отвечающий требованиям к правосубъектности, установленным общим положениями части первой ГК РФ. В том случае, если заказчиком по данному договору является гражданин, работы выполняются для удовлетворения его бытовых или других личных потребностей, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда (п. 3 ст. 740 ГК РФ).
Подрядчиком по договору строительного подряда является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие лицензию на осуществление конкретного вида деятельности. Требования к наличию лицензии вытекают из положений аб.101.1-101.3 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 08.08.2001г. №128-ФЗ (в ред. от 22.07.2008г. №148-ФЗ).
В соответствии с указанной нормой лицензированию подлежат следующие виды деятельности: проектирование и строительство зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения, а также инженерные изыскания для строительства указанных объектов. Наличие лицензии для осуществления данных видов деятельности обязательно для подрядчика – до 1 января 2010 года, после этой даты соответствующие положения аб.101.1-101.3 п. 1 ст. 17 закона утрачивают силу.
Помимо заказчика и подрядчика, в отношениях по договору строительного подряда может участвовать застройщик. Особенность его правового положения заключается в том, что застройщик может одновременно выступать и заказчиком строительства по договору строительного подряда, а может и не совпадать с ним. Ситуация усугубляется также тем обстоятельством, что в действующем законодательстве содержится несколько определений данного термина. В частности,
1) под застройщиком понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004г. №190-ФЗ);
2) в качестве заказчика (застройщика) рассматривается гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, и обязанные иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в РФ» от 17.11.1995г. №169-ФЗ);
3) застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (п.1 ст.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. №214-ФЗ).
Общим признаком всех приведенных определений термина «застройщик» является указание на наличие у застройщика земельного участка, принадлежащего ему на законном основании, поскольку разрешение на строительство может быть выдано только застройщику в смысле требований ст. 1, 51 ГрК РФ. По указанным причинам для выполнения работ по строительству объекта на конкретном земельном участке правообладатель такого земельного участка во всех случаях будет выступать участником соответствующих отношений, поскольку только ему могут быть выданы необходимые для строительства документы, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ.
Вместе с тем, в силу п. 3 ст. 52 ГрК РФ застройщик вправе привлекать на основании договора физическое или юридическое лицо для осуществления строительства. Заключение такого договора не изменяет правового статуса застройщика, но означает, что лицом, непосредственно осуществляющим строительство по договору строительного подряда, будет выступать иной субъект, не являющийся застройщиком, т.е. заказчик строительства, организующий и обеспечивающий выполнение всех работ по подготовке и осуществлению строительства, реконструкции объекта и др.
В результате, следует прийти к выводу о том, что законодатель, называя в параграфе 3 главы 37 ГК РФ сторону договора строительного подряда заказчиком, использует этот термин в широком смысле, имея в виду, что им может выступать застройщик или уполномоченное последним лицо - заказчик.
В отношениях по договору строительного подряда может также принимать участие инвестор строительства, определение которого в ГК РФ отсутствует. В действующем законодательстве можно встретить несколько определений данного понятия:
1) инвестором признается физическое и юридическое лицо, создаваемое на основе договора о совместной деятельности и не имеющее статуса юридического лица объединение юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности, которые осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств (п. 2 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999г. №39-ФЗ);
2) в качестве инвестора рассматривается субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающий их целевое использование (п. 3 ст. 2 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991г. №1488-1).
Из приведенных определений следует, что квалифицирующим признаком инвестора является вложение им денежных средств в осуществление определенного вида деятельности, при этом сам инвестор может вообще не принимать в ней непосредственного участия, либо одновременно выполнять и иные функции (например, заказчика или застройщика). Основная цель инвестора – это получение прибыли путем вложения принадлежащих ему инвестиций в перспективный объект. Применительно к договору строительного подряда, это означает, что инвестор может быть участником данного договора в качестве заказчика или застройщика объекта, либо может не участвовать в нем, однако в силу договорных отношений с заказчиком по завершении строительства он может приобрести права на результат выполненной работы.
В отличие от общих положений о договоре подряда, предусмотренных ст. 715 ГК РФ, заказчику по договору строительного подряда принадлежит широкий круг полномочий по контролю и надзору за выполнением работ подрядчиком.
В соответствии со ст. 748 ГК РФ заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
В целях осуществления данного контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком заказчик может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика (ст. 749 ГК РФ).
Инженер (инженерная организация) действует от имени, в интересах и за счет заказчика. Ответственность за его (ее) действия несет заказчик, при условии, что они совершены в рамках данных инженеру (инженерной организации) полномочий.