Оценка бизнеса (ОБ). (66)

Предмет оценки Б. – рын. ст-ть кап-ла оцениваемой компании.

3 подхода к ОБ: доходный, затратный, сравнительный. Каждый из них опирается на специфич. инфо и оценивает разные стороны.

1) Доходный – определяет ст-ти соб. кап-ла как сумму текущ. ст-тей буд. доходов п\п. Инфо: прогнозные данные по выручке от реализации, величины ден. потока. Невозмож. применять д\ п.п со значит-ми фин. Ак-ми, но в условиях устойчивого фин. кризиса.

2) Затратный подход – опред-ет ст-ть соб.кап-ла Компании как сумму рын. ст-ти ее Ак-вов за вычитом заемных ср-в. Инфо д\расчета: текущее состояние Ак-вов и долгов. Ст-ть Ак-вов = совокупная величина затрат на их воссоздание – износ. Сфера примен. подхода – компания со значит-ми матер. Ак-ми. В противном случ. перед оценщиком возникнет проблема определения рын. ст-ти Немат. Ак-вов.

3) Сравнит. подход – ценность Собс. кап-ла фирмы определ-ся тем, за скока он м.б. продан при наличии достаточно сформированного рынка. Вероятной ценой оцениваемого бизнеса м.б. реальная цена продажи сходной фирмы, зарегистр. на рынке.

Рез-ты Сравнит. метода довольно эффективны, имеют хор. объективную базу. 2 типа Инфо: 1) рыночная (ценовая) – данные о фактич. ценах купли-прод. акций сходной компании. 2) финансовая – бух. отчетность за текущ. год и предшест. периоды, фин. отчетность, др. сведения. (Обычно за 5 лет).

3 метода сравнит. подхода: 1) метод компании-аналога (метод рынка кап-ла) – основ. на использ. цен, сформир-х открытым фондов. рынком. 2) метод сделок (продаж) – ориентир. на цены приобретения п\п вцелом или контр. пакета акций. 3) м. отраслевых коэфф-тов (соотношений)- использ. рекомендуемые отношения м\д ценой и определенными фин. параметрами. Отраслевые коэфф-ты рассчит-ся спец. институтами по исследованию цены продажи п\п и его важн. произв.-фин. хар-ками. (Данн. метод не оч. распространен из-за малой базы инфо)

Методы оценки и основы ипотечно-инвестиционного анализа. (64)

В оценочной деят-ти сущ-ют 3 подхода: 1) затратный (использ. те п\п, кот. потенц-но не приносят доход, но необх. оценить имущ-во) 2) сравнительный (можно использ. д\оценки любого имущ-ва, но при наличии достат. инфо о рез-тах недавних продаж), 3) доходный (2 метода в основе: основной – метод прямой капитализации и метод дисконтирования буд. доходов. Годится д\тех видов имущ-ва, кот. способны приносить дох-д, а также при оценке пакета акций).

Ипотечно-инвестиц. анализ – разновидность доходного подхода, кот. ипольз-ся д\оценки объектов недвиж-ти, приобрет. с участием ипотеч. кредита. Особ-ть: рын. ст-ть Ак-ва не совпадает с величиной вложенного в него собст. кап-ла, т.к. недв-ть частично куплена на заемные ср-ва.

Метод капитализации дохода – ст-ть объекта опред-ся на основе конвертации годового чистого операцион. дохода в ст-ть при помощи коэфф-та капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата кап-ла. Коэф-т капит-ции зависит от: 1) требований инвестора к ставке дохода на вложенных соб. кап-л, 2) % ставки, срока кредитования, коэф-та ипотечной задолженности.

Метод дисконтирования ден. потоков – ст-ть недвиж-ти склад-ся из суммы получ-го ипотеч. кредита и текущ. ст-ти собст. кап-ла. Собст. кап-л = дисконтированных ден. доходов инвестора за период владения + дисконтир. выручка от предполагаемой продажи в кон. периода владения.

Специфика: 1) ставка дисконта соотвествует требуемой инвестором ставке дохода на соб. кап-л, 2) в кач-ве дохода за пер. владения оценщик использ. не чистый операционный доход, а ден. поступления на соб. кап-л.

3) выручка от предполаг. продажи недв-ти в кон. периода явл. разницей м\д ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.

Итак, Ипот.-Инв. анализ – это моделированный доходный подход к оценке недв-ти. В процессе оценки необх. анализ-ть конкрет. условия финансирования оцениваемого объекта и сравнивать их с типичными рын. условиями фин-ния. НА основе выявленных различий рассчит-ся соответствующая поправка на условия фин-ния, кот. трансформирует обоснованную рын. ст-ть недв-ти в цену.

Оценка земли. (65)

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природн. бызасом явл. земел. участок. Земля имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, т.к. ст-ть зданий и сооруж. на зем. участке носит вторичный хар-р и выспут. как дополнит. вклад в ст-ть зем. участка. Выгода от использ-я зем. уч-ка ипольз-ся неогранич. время.

В соврем. условиях России земля явл. 1 из наибол. сложн. объектов экон. оценки в составе недвиж-ти. Причины сложности оценки: 1) специфика данного объекта, 2) неразработ-ть нотариал-правовой базы, 3) неразвитость земельного рынка в стране.

Осн. земельн. законодат акт страны – Земел. Кодекс от 25.04.91г. В наст. время подготовлен новый проект Зем.Код., кот. учитывает экон. изменения в стране после 91г. и потребности страны.

Специфика земли и ее отличие от др. видов недвиж-ти обусловлено ее особ-тями: 1) земля – природн. ресурс, кот. невозмож свободно воспроизвести, 2) при оценке необх. учитывать возмож-ть многоцелевого использ-я земли: А) как осн. ср-ва произв-ва (с\х и лесн. земли), Б) как пространство д\соц.-экон. развития (размещение различ. объектов недвиж-ти). В) земельн. фонд – основа формирования среды проживания нас-я, и обеспечивает экологич. безопасность , особ-но лесной и водный фонд. Г) не применяется понятие физич. и функционального износа д\оценки ст-ти.

При всех этих кач-вах земля принадлежит ст-ной оценке. Объект оценки – земел. участок без наход-ся на нем и в его недрах объектов недвижимости. Зем. участок – часть поверхности земли, имеющая функциональн. границу, площадь, местоположение, правовой статус и др. хар-ки, отраж. в гос. Зем. Кадастре и док-тах гос. регистрации прав на землю.

Оценка З. подраздел. на массовую и кадастровую оценку земл. участков и региональную оценку единичного земел. участка.

Цель кадастровой оценки – опред-е ст-ти всех земл. участков в границах адм.-терр. образований (обл., регион, город) по оценочным зонам на нач. след. года.

Рын. оценка – опред. рын. ст-ти зем. уч-ка на дату оценки независимым оценщиком в соотв. с принятыми стандартами и методами оценки:

1) доходный подход: *метод прямой капитализации, *капит-ция дохода по периодам, *техника остатка дохода д\З.

2) сравнительный: *метод сравнения продаж, *метод переноса

3) затратный: *метод изъятия *метод определения затрат на освоение, *оценка по затратам на инфраструктуру.

В странах с развит. эк-кой по возможности примен. все 3 способа. Расхождения в оценках говорить либо об ошибках в оценке, либо о несбалансированности земельного рынка.