Ипотека как система экономических отношений

Лекция 4

ИПОТЕКА В ГОРОДЕ

Воспроизводство жилищного фонда в городе в условиях ры­ночных отношений во многом определяется развитием ипотеки. Что же представляет собой ипотека?

Ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставляемый гражданам (заемщикам) на цели приобретения готового жилья или строительство индивидуального жилья под залог недвижи­мого имущества. Как правило в качестве залога используется приобретаемое готовое жилье либо, если речь идет о строитель­стве индивидуального жилого дома - залог земельного участка, находящиеся в собственности заемщика. С учетом высокой сто­имости жилья по сравнению с доходами заемщиков, этот кре­дит предоставляется на длительный срок от 1 О до 30 и более лет. Чем дольше кредит, тем большую сумму кредита при прочих равных условиях может погасить гражданин, выплачивая ее по частям из своих регулярных доходов. По Федеральному закону «Об ипотеке (Залоге недвижимости) права требования по ипо­течным кредитам могут быть оформлены в виде именной ипо­течной ценной бумаги (закладной), которая может быть пере­дана любому лицу.

Ввиду того, что банки и другие организации, предоставляю­щие гражданам ипотечные кредиты (целевые ипотечные займы) не обладают долгосрочными ресурсами, рынок ипотечных кредитов (рынок закладных) не может развиваться самостоя­тельно без вовлечения в ипотечное жилищное кредитование средств с финансовых рынков и, прежде всего, институциональ­ных инвесторов, таких как пенсионные фонды, страховые ком­пании, паевые инвестиционные фонды и других. Эти средства обеспечивают рефинансирование кредиторов населения.

Благодаря этому обстоятельству устанавливается точная взаи­мocвязь двух социально направленных систем - системы ИЖК и пенсионной системы.

Инструментом вовлечения средств финансовых рынков яв­ляются ипотечные ценные бумаги, обеспеченные сформированным специальным образом ипотечным покрытием (пулом закладных) - ипотечные сертификаты участия или ипотечные облигации (закладные листы).

Каковы субъекты ипотечных отношений и их функции.

- заемщики - физические лица, граждане Российской Фе­дерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (не кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приоб­ретения жилья.

Обеспечением исполнения обязательств по договорам. Служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

- кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функ­циями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности за­емщика в соответствии с требованиями и условиями кредитова­ния; оформление кредитного договора (договора займа) и дого­вора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодер­жателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заем­щиком обязательств по кредитному договору получить удовлет­ворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед дру­гими кредиторами залогодателя;

- инвесторы - юридические и физические лица, приобре­тающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

- правительство - определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для на­дежного и эффективного функционирования системы ипо­течного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необхо­димые институты для организации рынка и участвует в управ­лении ими.

Функции остальных участников рынка ипотечного кредито­вания:

- продавцы жилья - физические и юридические лица, прода­ющиe жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

- операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию)- специализирован­ные организации, осуществляющие рефинансирование креди­торов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляе­мых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионныx ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание содействия кредиторам по внедрению рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кре­дитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

- органы государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним - государственные органы, обеспечива­ющие государственную регистрацию прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним. Их функциями являются: регистрация сделок купли - продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация дого­воров об ипотеке и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

- страховые компании - компании, имеющие лицензии и осуществляющие имущественное страхование (страхование за­ложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхова­ние rpажданско-правовой ответственности участников ипотеч­ного рынка;

- оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых по­мещений, являющихся предметом залога при ипотечном кре­дитовании;

- риэлтерские фирмы - юридические лица, выступающие как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья.

К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли - про­дажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заклю­чении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в органи­зации проведения торгов по реализации жилья, на которое об­ращено взыскание;

- инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечи­тельства, юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми по­мещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовер­шеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Законодательной основой функционирования рынка ипотеч­ных ценных бумаг (вторичного рынка закладных) должен стать Федеральный закон «Об ипотечныx ценных бумагах».

Целью разработки и принятия данного Федерального закона­

является создание условий для привлечения через ипотечные ценные бумаги максимально дешевых долгосрочных ресурсов(со стоимостью равной или близкой стоимости государствен­ных заимствований ГКО/ОФЗ) от частных и институционалъ­ных инвесторов для рефинансирования первичных кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты под обеспечение в виде этих кредитов и/или закладных.