Оценка недвижимого имущества

В сложившейся практике к недвижимости, как правило, относят землю и имеющиеся на ней строения (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Таким образом, недвижимость — это земельный участок и все строения, постоянно закрепленные на нем.

Термины «недвижимое имущество» и «движимое имущество» впервые появились в законодательстве Российской империи при Петре I в 1712 г. Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, находящиеся в земле по­лезные ископаемые и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней (например, шахты).

В соответствии со ст. 130 ГК РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно свя­зано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сору-жения». Законом к недви­жимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Однако в оценочной деятельности методы оценки недвижимости и предприятия различаются.

Этапы оценки недвижимости и бизнеса во многом совпадают, но имеют ряд различий:

1) при оценке недвижимости не проводится финансовый анализ;-

2) доходы от объекта прогнозируются на основе рыночных арендных ставок объектов-аналогов;

3) обязательными этапами процесса оценки недвижимости являются оценка стоимости земельного участка и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, который проводят в два этапа:

а) анализ предположительного вакантного земельного участка,

б) анализ земельного участка с имеющимися улучшениями.

При выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования анализируются текущая ситуация и перспективы развития района (города, региона) местоположения объекта.

Недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработ-ку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 2.

В процессе оценки изучаются проектные данные, данные о фактическом состоянии зданий и сооружений, полученные в результате осмотра, а также сведения об использовании и происхождении объектов, полученных от заказчика.

Как и любое имущество, недвижимость оценивается с позиций трех подходов.

Таблица 6.2

Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	Для жилья: дома, коттеджи, квартиры Для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады Для сельскохозяйственных целей: фермы, сады Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений
По степени специализации	Специализированная — недвижимость, которая в силу своего специального характера редко сдается в аренду третьим лицам, если вообще сдается, или продается на открытом рынке для продолжения ее использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, раз­мерами и спецификой, что рынка таких зданий не существует вообще или в данной местности; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие к общественному сектору Неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По целям владения	Для ведения бизнеса Для проживания владельца В качестве инвестиций В качестве товарных запасов и НЭП Для освоения и развития Для потребления истощимых ресурсов
По степени готовности к эксплуатации	Введенная в эксплуатацию Требующая реконструкции или капитального ремонта Незавершенное строительство
По воспроизводимости в натураль­ной форме	Невоспроизводимая: земельные участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимая: здания, сооружения, многолетние насаждения

28. Сравнительный подход при оценке недвижимости. Затратный подход к оценке недвижимости. Доходный подход к оценке недвижимости.
основан на сопоставлении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе соответствующей корректировки данных.

Условия применения сравнительного подхода:

* объект не должен быть уникальным;

* аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материаль-ным, техническим и другим характеристикам;

* дата, на которую известна цена аналога, должна быть близка по времени к дате оценки (для уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки);

* информация должна быть достаточной;

* факторы, влияющие на стоимость объектов, должны быть сопоставимы.

Основные этапы сравнительного подхода:

1. Изучение рынка, сбор информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки

2. Выбор единиц и элементов сравнения объекта оценки и аналогов

3. Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения

4. Корректировка значений единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения с обоснованием шкалы корректировок

5. Согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам для установления стоимости объекта оценки

Точность оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому большое значение необходимо придавать сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки. Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик, и чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемым, тем выше точность получаемой величины стоимости объекта оценки.

Для сглаживания различий между аналогами и объектом оценки рассчитывают скорректированные цены.

Скорректированная цена — это цена продажи объекта-аналога после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Средние показатели стоимости, как правило, оценщиками не использу-ются, принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять ее с объектом оценки. Корректировки определяются после анализа информации о большом количестве тщательно подобранных сделок. Все объекты недвижимости уникальны, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость. При анализе аналогов объекта оценки прежде всего следует учитывать следующие различия:

* местоположение (различия в соседском окружении и районе);

* условия финансирования (в случае получения льготного кредита от продавца платежи дисконтируются по рыночной ставке);

* условия сделки (требуется корректировка при наличии давления на продавца, семейной или деловой связи между продавцом и покупателем);

* дата продажи (за небольшой интервал времени могут измениться уровень цен, состояние рынка);

* физические характеристики (размер, возраст, износ объекта, количество помещений и т.п.);,

* экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды);

* способ использования (квартира, которая после покупки стала использо-ваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогич-ная квартира, исполь­зуемая для проживания);

* компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели и т.п.).

Основные способы расчета корректировок:

* парный анализ продаж — расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно различие;

* статистический анализ — применение математических методов и регрес-сионного анализа для обработки массива данных;

* относительный сравнительный анализ — анализ сопоставимых продаж для определения относительных корректировок (корректировки не выражаются в денежных единицах или процентах, для них используются условные обозначения, отражающие влияние анализируемого параметра на стоимость объекта оценки: и т.п.).

Могут применяться и другие методы расчета корректировок, а также их различные вариации. Когда величину поправки нельзя подтвердить рыночными данными, оценщик определяет ее экспертным путем.

Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное различие, может быть приписана к нему. Если невозможно найти два объекта с единственным различием, то подбирается третий объект, имеющий по одному различию от первых двух.

1. Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з)

2. Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс):

- стоимость воспроизводства,

- стоимость замещения.

3. Расчет накопленного износа (И_н ):

- физический износ,

- функциональный износ,

- внешний износ

4. Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа (С_у ):

С_у =С_нс – И_н

5. Определение итоговой стоимости недвижимости (С_зп):

С_зп = С_з - С_у

Затратный подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности (принцип замещения). Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

В расчетах стоимости нового строительства используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормах прибыли строителей в данном регионе, рыночных ценах на строительные материалы. Учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

Расчет затрат на новое строительство оцениваемых зданий включает определение стоимости воспроизводства, или стоимости замещения. Наиболее точное представление об объекте оценки дает стоимость воспроизводства, однако для старых зданий такой расчет практически невозможен вследствие отсутствия или сложности поиска аналогичных устаревших, ранее использовавшихся материалов и методов строительства.

Затраты на строительство включают прямые и косвенные издержки. Прямые издержки — это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении, и они не включаются в стоимость строительно-монтажных работ. В процессе оценки косвенные издержки могут определяться коэффициентом к прямым затратам. Примеры прямых и косвенных затрат приведены в табл.4.

Таблица 4

Примерыпрямых и косвенныхзатрат

Вид затрат	Примеры
Прямые затраты	Расходы на трудовые ресурсы (заработная плата и т.п.) Затраты на приобретение строительных материалов Расходы на возведение временных сооружений, заборов и ограждений для строительных площадок Затраты на обеспечение безопасности строительства Расходы на коммунальные услуги при строительстве и др.
Косвенные затраты	Затраты на получение разрешения на строительство Затраты на получение лицензий Расходы по страхованию в период строительства Расходы по уплате налогов во время строительства Расходы на профессиональные услуги (оплата услуг архитектора, топо­графа, юриста и т.п.) Расходы на уплату процентов по кредиту и др.

Стоимость нового строительства рассчитывают, как правило, одним из следующих методов.

1. Метод сравнительной стоимости единицы— оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показа-телей затрат на создание аналогов. .Затраты на единицу сравнения (1 м², 1 м³, 1 койко-место и др.) и количество единиц сравнения в объекте оценки перемножаются.

При определении затрат на строительство с применением укрупненных сметных норм используются удельные показатели стоимости на потребитель-скую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном текущем и прогнозном уровнях цен, определяемые на основании ежеквартальных цен на ресурсы и другие укрупненные проек-тные стоимости объектов. Стоимость строительства объекта рассчитывают по формуле

С_нс = ПИ + КИ + ПП

где ПИ — прямые издержки;

КИ — косвенные издержки;

ПП — прибыль предпринимателя.

Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям.

Прибыль предпринимателя— сложившаяся рыночная ставка дохода, стимулирующая предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

2. Метод стоимости укрупненных элементов— это оценка объекта на основе суммирования затрат на создание, его основных элементов. В процессе применения метода используются данные о стоимости различных элементов (составных частей) здания — поэлементные затраты. Метод обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами, поэтому позволяет получить величину большей точности, чем при использовании метода сравнительной стоимости единицы.

3. Метод количественного анализа — оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Метод заключается в суммировании всех затрат на возведение или установку составных частей строения, требуются составление перечня всех материалов и оборудования, подсчет трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учет косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика. Метод дает наиболее точные расчеты затрат, но очень трудоемок.

После расчета затрат на возможное новое строительство точной копии или аналога оцениваемого объекта приступают к определению накопленного износа. Он включает три вида износа:

1.Физический износ — уменьшение стоимости, связанное со снижением работоспособности имущества -в результате разрушения строительных конструкций и материалов из-за естественного физического старения и влияния неблагоприятных факторов (физического выветривания, неправиль-ной эксплуатации и др.), например, протекает кровля, ржавеют трубы, осыпается штукатурка.

2.Функциональный износ (функциональное устаревание) — износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но его стоимость уменьшается из-за недостаточности или избыточности качественных характеристик элементов здания, несоответствия некоторых из них требованиям к подобным объектам, существующим на дату оценки: неэффективная планировка, плохой дизайн, наличие «сверхулучшений» и др.

3.Внешний износ (экономическое устаревание) — износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов. Причины возникновения внешнего износа — общий упадок района местоположения строения, большой транспортный поток внутри жилого квартала, изменение соотношения спроса и предложения на рынке, финансовых условий, законодательства, отток населения из региона, строительство поблизости экологически неблагоприятных объектов и т.п. Различные внешние факторы (международные, национальные, отраслевые или локальные) влияют на величину дохода от использования имущества и, таким разом, на его рыночную стоимость. Например, на стоимость дома прямо влияет окружение: близость болот, загрязненных водоемов, промышленных предприятий, шоссе и аэропортов, политическая обстановка, налоги, транспорт, отдых и конкуренция в данном районе, а также соотношение спроса и предложения недвижимости на местном рынке недвижимости (объем предложения может значительно превышать спрос).

Физический и функциональный износ можно разделить на два вида:

1) исправимый — износ, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость;

2) неисправимый — износ, затраты на устранение которого превышают добавляемую стоимость.

Существует несколько методов, используемых оценщиками для определения величины накопленного износа:

I Метод разбивки определение отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на исправимый и неисправимый.

Накопленный износ определяют по формуле:

где И_и — накопленный износ объекта оценки в долях;

И_ф — физический износ объекта оценки в долях;

И_функц — функциональный износ объекта оценки в долях;

И_вн — внешний износ объекта оценки в долях.

Физический износ обычно определяется с использованием правил оценки физического износа жилых зданий (Ведомственные строительные нормы 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», утвержденные приказом Госкомстроя при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 г. № 446). Правила содержат перечень конструктивных элементов зданий с возмож-ными повреждениями не из-за стихийных бедствий, соответствующими процентами физического износа и примерным составом ремонтных работ.

Определение устранимого физического износа основано на учете всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и мелкий технический ремонт. Неустранимый износ, определенный в процентах, переводят в денежное выражение умножением процента износа на восстановительную стоимость каждого элемента.

При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:

1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;

2) быстроизнашиваемые — элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.

Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа обычно определяется в результате осмотра, реже применяют метод срока жизни или привлекают специалистов для проведения технической экспертизы.

Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между величинами стоимостей здания с устраненными функциональными недостатками и неустраненными. Исправимый функциональный износ вызывается:

А) Недостатки, требующие добавления элементов, проявляются отсутствием в существующем сооружении тех элементов, без которых сооружение не может соответствовать современным рыночным стандартам. Величина износа определяется как разность между стоимостью добавления требуемых элементов на момент оценки и стоимостью устройства этих же элементов, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки. Например, затраты на установку сигнализации в старом складе _:— 80 тыс. руб., а ее установка при строительстве объекта обошлась бы в 65 тыс. руб., следовательно, 15 тыс. руб. — устранимый функциональный износ, вы- званный недостатками, требующими добавления элементов.

Б) Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, вызываются наличием в существующем объекте элементов, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Величина связанного с ними функционального износа определяется следующим образом:

И_функц = С_восст - И_физ - С_вм- - С_дем - -С_унм ,

Где С _восст - восстановительная стоимость существующих элементов,

И_физ - физический износ существующих элементов,

С_вм- стоимость возврата материалов (по утилизационной стоимости),

С_дем - стоимость демонтажа существующих элементов,

С_унм - стоимость устройства новых материалов

В) «Сверхулучшения»— характеристики и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов (избыточно), соответствующий исправимый функциональный износ измеряется как

И_испр = С_твосст - И_физ + С_дем - С_вм

С_твосст - текущая восстановительная стоимость элементов «сверхулучшений» И_физ - относящийся к ним физический износ,

С_дем - стоимость их демонтажа,

С_вм - стоимость возвратных материалов, если они имеют место.

Если при оценке используется стоимость замещения, предполагается отсутствие «сверхулучшений» в рассчитываемой величине стоимости.

Аналогично определяется неустранимый функциональный износ:

* за счет позиций, не включенных в стоимость воспроизвод­ства или замещения, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этим позициям, капитализированная с при­менением коэффициента капитализации для зданий, ми­нус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства;

* за счет позиций, включенных в стоимость, но таких, которых быть не должно, измеряется как текущая восстановительная или заменяющая стоимость минус относящийся к ним физический износ минус настоящая стоимость до­полнительных расходов, связанных с наличием данной по­зиции;

* за счет «сверхулучшений» — определяется в зависимости от взятого за основу вида стоимости.

Например, функциональный износ может определяться капитализацией потерь в арендной плате или дополнительными .затратами на эксплуатацию из-за функциональных недостатков (избыточная высота производственных помещений требует дополнительных затрат на отопление и т.п.)..

Внешний износ можно определять потерями дохода из-за внешних факторов либо рассчитывать путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий.

Основные методы оценки внешнего износа:

* сравнение продаж подобных объектов при наличии внешних воздействий и без них;

* капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.

II Метод экономической жизни— определение накопленного износа как доли стоимости воспроизводства или замещения, соответствующей отношению эффективного возраста к общей эконо­мической жизни.

Метод базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, как и процент износа отражает общие затраты воспроизводства. Оба этих значения представляют на дату оценки. Данная концепция отражена в следующих формулах:

где И — износ, руб.;

СВ — стоимость воспроизводства, руб.;

ЭВ — эффективный возраст, лет;

СЭЖ — типичный срок экономической жизни, лет;

И(%)=

где И — износ в процентах от стоимости воспроизводства.

Срок экономической жизни— отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, причем вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля. Ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменившиеся вкусы и социально-экономическая обстановка — уменьшить.

Эффективный возраст— возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида. Часто эффективный возраст совпадает с хронологическим возрастом — количеством лет, прошедших со дня постройки.

Метод срока жизни часто применяется для оценки физического износа.

Задача .По мнению оценщика, эффективный возраст здания соответствует хронологическому, а экономический срок жизни — продолжительности его эксплуатации до капитального ремонта или замены согласно ВСН (Ведомственные строительные нормы) 58-88(р). Таким образом, срок экономической жизни строения — 70 лет, эффективный возраст — 15 лет. Определить износ строения.

Решение: И (%) = 15:70 х 100 = 21,43 (%).

Ответ: износ здания равен 21,43%.

III Метод сравнения продажзаключается в определении накопленного износа как разницы между восстановительной или заменяющей стоимостью нового строительства и стоимостью улучшений на дату оценки. Метод базируется на анализе рыночных данных о продажах аналогов объекта оценки.

Отбираются недавно проданные аналоги оцениваемого объекта, затем определяется накопленный износ каждого из них в порядке:

1. Подбор недавно проданных (продаваемых) аналогов объекта оценки

2. Расчет стоимости земельного участка (С_з)

3. Определение стоимости улучшений с учетом износа (С_у) с исключением стоимости земельного участка из цены продажи объекта Ц_п)

С_у = Ц_П - С_з

4. Расчет стоимости нового строительства на дату оценки (С_нс )

- стоимость воспроизводства (С_в)

- стоимость замещения (С_зам)

5. Расчет накопленного строениями износа:

И_н =С_нс – С_у

6. Определение эффективного возраста объекта сравнения (ЭВ)

7. Определение среднегодового износа (И_год) в абсолютном выражении (руб.):

И_год = И_н / :ЭВ

8. Определение величины среднегодового износа впроцентах:

И (%) =

При оценке накопленного износа методом сравнения продаж получают наиболее точные результаты, если имеется достаточное количество аналогов для сравнения. Точность увеличивается по мере использования большего числа сопоставимых объектов для анализа.

Преимущества:

- Иногда является единственно возможным к применению.

- Наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования

- Наиболее целесообразно применение при анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка, технико-экономическом анализе нового строительства, оценке общественно-государственных и специальных объектов (так как они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах)

- Применим для оценки в целях страхования и налогообложения.

- Позволяет оценить объекты на малоактивных рынках

Недостатки

- Значительная трудоемкость,

- Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат,

- Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ,

- Проблематичность оценки земельных участков в России,

- Отдельная оценка земельного участка от строений с учетом принципа ННЭИ, однако разделение земли и размещенных на ней зданий и сооружений практически невозможно либо связано со значительными затратами,

- Сложность определения накопленного износа (особенно старых зданий и сооружений), так как в большинстве случаев суждение о степени износа основывается на экспертном мнении оценщика и точность результатов во многом за­висит от его квалификации и опыта.

Наиболее точные результаты получают на основе применения затратного подхода к оценке новых объектов, готовых к использованию в соответствии с вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования.