Доходный подход общая характеристика, методы, сфера применения

Доходный подход определяет рыночную стоимостьнедвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения. Оценка недвижимости методами доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектом, и анализе связанных с ним рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактических доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки.

Для обоснованного применения доходного подхода необходимо наличие следующих условий:

1) оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную величину дохода;

2) величину будущих доходов можно достоверно рассчитать;

3) риски, присущие оцениваемой недвижимости, можно надежно оценить.

Оценка недвижимости с позиции ее способности приносить доход владельцу как основной инвестиционной мотивации имеет определенные преимущества и недостатки. Положительным моментом данного подхода является ориентация на будущие выгоды, что, несомненно, является приоритетным для инвестора, далее расчет ставки доходности основан на оценке риска оцениваемой недвижимости, требующей ее позиционирования на инвестиционном рынке. Негативной стороной доходного подхода является сложность составления прогноза доходов и расходов, связанных с оцениваемым объектом, низкая достоверность изменения его стоимости, субъективность расчета ставки доходности, основанного на оценке премий за выявленные риски.

Доходный подход базируется на основных принципах оценки недвижимости и факторах стоимости.

Принцип ожидания является основным. Ценность объекта недвижимости для собственника определяется текущей стоимостью доходов, которые инвестор ожидает получить в будущем. Использование данного принципа требует прогнозирования ожидаемых будущих доходов и расчета ставки доходности и капитализации, которая отражает ожидаемые изменения с течением времени.

Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачирассматривает влияние изменений на структуру доходов и расходов объекта, обусловленных его эксплуатационными характеристиками, ситуацией на территориальном рынке недвижимости. Доходность недвижимости связана с влиянием большого числа переменных, динамика которых отражает изменчивость чистого дохода инвестора относительно стоимости объекта.

Принципы предложения, спроса и конкуренцииучитываются оценщиком в расчетах всех видов дохода от недвижимости, ставок дохода и капитализации. Величина указанных показателей определяется рынком. Ставкиарендной платы, коэффициент потерь, тарифы эксплуатационных расходов, премии за выявленные риски должны быть сопоставимы с конкурирующими объектами. Уровень указанных параметров оцениваемого объекта недвижимости зависит от соотношения спроса и предложения на конкретном сегменте рынка, наличия конкурирующих объектов.

Принцип замещения имеет рыночную ориентацию и обеспечивает объективность определения ставок арендной платы и эксплуатационных расходов, ставки доходности и капитализации для оцениваемого объекта недвижимости, поскольку обоснованность расчетов и надежность использованных допущений и данных перепроверяются информацией по аналогичным объектам, т. е. рынком.

Принцип равновесия устанавливает баланс между доходными объектами недвижимости исходя из их типа, местоположения, эффективности использования земельного участка. Дисбаланс между ценообразующими параметрами может отрицательно сказаться на доходности объекта и привести к снижению стоимости. Эффективному использованию земли способствуют продуманные законы в области планирования и зонирования.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два основных метода:

1) метод дисконтированных денежных потоков;

2) метод капитализации дохода.

Выбор метода определяется динамикой будущих доходов. Если, по мнению оценщика, прогнозируемые доходы по годам будут существенно меняться, то оценку следует проводить методом дисконтированных денежных потоков, а если ожидаемые доходы будут стабильными либо стабильно изменяющимися, можно использовать метод капитализации доходов. Предполагается, что результат оценки не зависит от используемого метода, поскольку выбор определяется не субъективным решением оценщика, а объективными факторами. Вместе с тем сравнение процедуры оценки, характера используемой информации позволяет сделать вывод о том, что метод дисконтированных денежных потоковотличается более высокой степенью трудоемкости и точности расчетов, однако в ряде случаев метод капитализации доходов более приемлем, так как позволяет минимизировать затраты времени и стоимость оценочных работ.

Основной характеристикой, на которой строится доходный подход к определению рыночной стоимости, является показатель будущих выгод. Как правило, будущие выгоды включают:

- потенциальный валовой доход;

- действительный валовой доход;

- чистый операционный доход;

- денежный поток до уплаты налогов;

- денежный поток после уплаты налогов;

- стоимость реверсии или поступления денежных средств от возможной продажи недвижимости.

33. Экономическое содержание и условия применения метода капитализации дохода.

Метод капитализации доходов для определения стоимости предприятия заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации:

V = I / R, где V – стоимость предприятия; I – периодический доход; R – коэффициент капитализации.

Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда:

– имеется достаточное количество данных для оценки дохода;

– доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Это касается, например, объектов с четко определенной арендной платой на несколько лет вперед.

В силу того, что текущая стоимость будущих доходов очень чувствительна к изменениям коэффициента капитализации, необходимо располагать точными рыночными указаниями о его величине.

Основное преимущество данного метода – простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации, в конечном счете, непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.

Однако метод капитализации доходов для определения стоимости предприятия не следует применять в тех случаях, когда:

– отсутствует информация о рыночных сделках;

– если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов;

– когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, то есть требует серьезной реконструкции.

Практическое применение метода капитализации предусматривает выполнение следующих основных этапов:

1. Проведение анализа финансовой отчетности.

2. Выборы величины прибыли, которая будет капитализирована.

3. Расчет адекватной ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости предприятия.

5. Внесение необходимых поправок с учетом ликвидности оцениваемого имущества, перспектив развития предприятия и других неденежных факторов.