Схема ипотечного кредитования граждан на покупку жилья

Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования важное значение имеет создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (его инфраструктура). Только при взаимодействии всех элементов этой системы появляется возможность, во‑первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во‑вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

Зарубежный опыт ипотечного кредитования. В зарубежной практике ипотечного кредитования сложились две основные модели - модель ипотечной компании и сберегательного банка.

Модель ипотечной компании основана на ипотечных ценных бумагах. Ипотечная облигация - долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент. Данная модель может быть одно - и двухуровневой.

Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Данная система действует в ряде европейских стран (Германии, Дании, Австрии, Франции, Норвегии, Швеции и др.).

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых выступают специализированные кредитные организации. В США к таковым относятся Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования, Правительственная национальная ипотечная ассоциация, в Канаде - Канадская ипотечная и жилищная корпорация, в России - Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в Гане - Компания жилищного финансирования. Основная функция данных кредитных организаций заключается в скупке ипотечных кредитов, формировании последних в пулы по стандарт ным качественным характеристикам и выпуске на их основе ипотечных ценных бумаг.

Модель сберегательного банка основана на сберегательно‑ссудном принципе. Кредитор предоставляет ипотечный кредит только после предварительного накопления будущим заемщиком в течение определенного периода времени соответствующей суммы. Как правило, она составляет 30 % требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудосберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии (дотации).

Предоставления ипотечного кредита на покупку жилья. В настоящее время основной сферой использования ипотечных кредитов во всех странах является финансирование покупки жилья. Независимо от модели предоставление ипотечного кредита состоит из шести основных этапов:

- этап 1 - предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит;

- этап 2 - сбор и подтверждение полученной информации;

- этап 3 - оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг заемщика);

- этап 4 - принятие решения кредитным комитетом о предоставлении кредита;

- этап 5 - заключение кредитной сделки;

- этап 6 - обслуживание ипотечного кредита.

При предоставлении ипотечного кредита на покупку жилья кредитор обращает внимание на следующие основные моменты.

1. Уровень платежеспособности заемщика - его способность своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов. Для этой цели рассчитываются следующие квалификационные отношения:

а) ежемесячного (аннуитетного) платежа заемщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу, оно не может превышать 40 %;

б) ежемесячных долгосрочных обязательств заемщика, за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу, к совокупному доходу, оно не может превышать 60 %.

2. Уровень кредитоспособности заемщика - его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории. На основе изучения кредитной истории заемщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливается сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счет его погашения.

3. Минимальный допустимый размер первоначального взноса должен составлять 30 % стоимости приобретаемого недвижимого имущества (контрактной стоимости). Кроме того, заемщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке. Это комиссии банку, выплаты страховой компании, риэлтеру, оценщику; расходы, связанные с регистрацией и нотариальным удостоверением договора купли‑продажи и ипотеки квартиры, а также получением других документов, необходимых для совершения сделки.

4. Отношение суммы предоставляемого кредита к стоимости залогового имущества не должно превышать 70 % оценочной стоимости или продажной цены приобретаемого имущества, в зависимости от того, какая величина меньше. Банк проверяет законность (юридическую чистоту) права собственности на предмет залога, его физическое состояние, его стоимость.

Только при соблюдении всех этих условий может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита. В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту.

В РФ на законодательном уровне в качестве эталонной принята двухуровневая модель ипотечной компании. Для ее реализации создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, сформированы законодательные и нормативные основы выпуска и обращения закладных. Однако ипотечное жилищное кредитование в России до сих пор не получило массового развития, что обусловлено его высокими рисками и низкой платежеспособностью основных слоев населения. Тем не менее в Стратегии развития банковского сектора на среднесрочную перспективу развитие ипотечного кредитования определено как одно из перспективных направлений развития банковского бизнеса.

Международный кредит.Международный кредит в настоящее время трактуется как широкое понятие, объединяющее разнообразные по формам и субъектам кредитные отношения, обслуживающие движение ссудного капитала между странами. Международный кредит - это кредит, предоставляемый государствами, банками, юридическими и физическими лицами одних стран государствам, банкам и иным юридическим и физическим лицам других стран на условиях срочности, возвратности и уплаты процентов. Движение ссудного капитала между странами может осуществляться как при помощи посредников, так и без их участия. В качестве посредника могут выступать крупные национальные и транснациональные банки, международные и региональные валютно‑кредитные и финансовые организации.

По формам собственности все международные кредиты делятся на частные, государственные, смешанные. Основной формой собственности при осуществлении современных международных кредитных сделок являются частные кредиты.

По валюте займа международные кредиты могут осуществляться в валютах страны заемщика, третьей страны, международной счетной валютной единице (СДР), европейской валюте (евро).

Международный кредит, действуя во внешнеэкономическом обороте государства, может выступать как коммерческий, или фирменный, финансовый (банковский), промежуточный и межгосударственный.

Финансовый (банковский) кредит позволяет закупать товары на любом рынке. Часто он не связан с торговыми операциями и предполагает использование средств на другие цели - инвестиции, погашение сальдо платежного баланса, покупку ценных бумаг, наращивание валютных резервов, поддержание валютного курса и т. д.

Промежуточный кредит предназначен для обслуживания смешанных форм вывоза капиталов, товаров, услуг (например, в виде выполнения подрядных работ).

Коммерческий, или фирменный кредит. Он является старейшей формой внешнеторгового кредита, обслуживает международную торговлю и услуги и предоставляется в виде отсрочки платежа за проданный товар одной страны импортеру другого государства. Наиболее распространенным инструментом фирменного кредитования является вексельный кредит. Он означает, что экспортер, отгрузив товар, выставляет переводной вексель (тратту) на импортера, который, получив коммерческие документы, акцептует его, т. е. дает согласие на оплату в определенный срок. Последний зависит от вида товара. Если идут поставки машин и оборудования, то они обычно кредитуются на срок до 3 - 7 лет. При экспорте сырья и материалов предоставляются краткосрочные вексельные кредиты. В целом срок фирменного кредита зависит от конъюнктуры мировых рынков, вида товаров, фирм‑экспортеров и т. д.

В расчетах между постоянными поставщиками и импортерами (особенно при многократных поставках однородных товаров мелкими партиями) применяется иногда такая форма краткосрочного кредитования, как кредит по открытому счету. В этих случаях экспортер относит стоимость отгруженной продукции в дебет счета, открытого им иностранному покупателю, который погашает свою задолженность в обусловленные контрактом сроки (обычно 1 раз в квартал или месяц).

Особую разновидность фирменного кредита представляет собой аванс покупателя, который выплачивается иностранному поставщику после подписания контракта в размере 10 - 15 % стоимости заказанных машин и оборудования. Такой аванс выступает и как форма кредитования, и как способ обеспечения обязательств иностранного покупателя (он должен принять заказанный товар). При невыполнении договора по вине импортера аванс ему возвращается за вычетом убытков экспортера (задаток утрачивается). Иногда покупательский аванс комбинируется с отсрочкой или рассрочкой платежа. Погашение кредита с рассрочкой платежа осуществляется равными долями, величина и сроки внесения которых устанавливаются заранее.

С точки зрения экспортера фирменное кредитование имеет следующие недостатки: сопряжено с кредитными и валютными рисками, связывает оборотные средства компании‑кредитора, ухудшает ее балансовые данные и платежеспособность. Поэтому в современных условиях наибольшее значение имеет международный банковский кредит.

Банковский международный кредит. Банковское кредитование тесно связано с расчетами по экспортно‑импортным операциям, и роль его в финансировании внешней торговли за последние десятилетия существенно возросла. Банковское кредитование осуществляется в виде ссуд под залог товаров, товарораспорядительных и платежных документов, путем акцепта и учета векселей, а также в других формах. В зарубежных банках комплекс услуг, связанных с расчетами по экспортно‑импортным операциям, их кредитованием и выдачей гарантий по ним, получил название торгового финансирования. Различают кредитования экспорта и импорта.

Экспортный кредит - это кредит, выдаваемый банком страны‑экспортера банку страны‑импортера для кредитования поставок машин и оборудования. Банковский кредит выдается в денежной форме и носит обязательный характер, который выражается в том, что заемщик должен использовать ссуду исключительно для закупок в стране‑кредиторе.

С 1960‑х гг. распространенной формой банковского кредитования экспорта машин и оборудования стали кредиты покупателю. В данном случае банк страны‑экспортера непосредственно кредитует не национального экспортера, а фирмы страны‑импортера и их банки. Такие кредиты представляют собой средне - и долгосрочные ссуды (на 5 - 7 лет и более), предназначенные для закупки тех или иных товаров в стране кредитора. Различают несколько форм кредитов покупателю: по разовым контрактам, кредитные линии, а также на сооружение промышленных или гражданских объектов с поставкой оборудования и оказанием услуг по строительству, монтажу и наладке.

Распространенной формой кредитования экспорта является акцептный кредит, при котором экспортер получает возможность выставлять на банк векселя на определенную сумму (в рамках кредитного лимита). Последний акцептует эти векселя, гарантируя тем самым их оплату должником в установленный срок. Обычно по желанию экспортера банком производится также учет векселей, т. е. покупка их по номинальной стоимости за вычетом суммы процентов. Акцептованные первоклассными банками векселя становятся инструментом кредитования внешней торговли и легко реализуются на международном денежном рынке. Крупнейшие рынки банковских акцептов находятся в Нью‑Йорке и Лондоне. Акцептный кредит часто сочетается с аккредитивной формой расчетов и имеет различные конкретные виды. Одной из его разновидностей является акцептно‑рамбурсный кредит, основанный на сочетании акцепта и возмещения (рамбурсирования) импортером средств банку‑акцептанту.

Межгосударственный кредит. Широкое распространение этот вид кредита получил после Второй мировой войны. Он предоставляется от имени государства и имеет следующие разновидности:

- двухсторонние правительственные кредиты. Правительство одной страны предоставляет правительству другой страны кредит за счет средств госбюджета. Отличительной особенностью таких кредитов является не получение дохода от кредитной сделки, а реализация политических целей. Эти кредиты создают благоприятную базу для частного кредитования;

- кредиты международных валютно‑кредитных и финансовых организаций - Международного валютного фонда (МВФ), Международного банка реконструкции и развития (МБРР), Европейского инвестиционного банка (ЕИБ), Европейского фонда развития (ЕФР), Европейского фонда валютного сотрудничества (ЕФВС), Азиатского банка развития, Африканского банка развития и др.;

- смешанные кредиты. Широкое развитие они получили в современных условиях и предоставляются международными валютными организациями вместе с частными банками и корпорациями. Цель их заключается в облегчении доступа заемщика на мировой рынок ссудных капиталов. В этом случае частные банки предоставляют кредит при условии получения заемщиком кредитов МВФ или МБРР и т. д. Крупные проекты в развивающихся странах часто финансируются несколькими кредитными учреждениями - международными, национальными и частными.

Своеобразной формой кредита являются кредитные отношения, оформляемые долговыми ценными бумагами, например облигациями. Облигационный заем является альтернативой долгосрочному банковскому кредиту. Он позволяет предприятиям и фирмам привлекать дополнительные капиталы для реализации инвестиционных и других проектов непосредственно с финансового рынка, не прибегая к посредничеству банков. Держатель облигаций выступает как кредитор, он имеет право на получение процента на ссуженную стоимость в течение всего срока обращения облигации, а также на возврат самой ссуженой стоимости по его окончании. Предприятие, эмитирующее облигации, является заемщиком. Оно берет на себя обязательства вернуть в установленный срок полученную взаймы стоимость и уплатить проценты за весь период займа. Следовательно, отношения, оформленные облигацией, имеют все признаки кредитных: стоимость передается от кредитора к заемщику на условиях возврата в определенный срок и выплаты процентов за весь период пользования ссуженой стоимостью.

В последние годы в США, а затем в странах Западной Европы и Японии получили развитие так называемые коммерческие бумаги - краткосрочные долговые обязательства, имеющие форму ценных бумаг. С их помощью предприятия и фирмы удовлетворяют потребность в привлечении дополнительных источников для финансирования своего оборотного капитала. Таким образом, коммерческие бумаги являются альтернативой краткосрочному банковскому кредиту.

Кредитные отношения, оформленные ценными бумагами, привлекают широкий круг кредиторов‑инвесторов и дают возможность переуступить долговые обязательства на вторичном рынке ценных бумаг. Для кредиторов такая форма способствует снижению кредитного риска и повышению ликвидности долгового обязательства. Для заемщиков она позволяет уменьшить стоимость привлечения дополнительных капиталов и увеличить средние сроки заимствований. Замещение банковских кредитов различными видами ценных бумаг получило название секъюритизации, а снижение роли банков как посредников в кредитовании - дезинтермедитации.

Контрольные вопросы

1. Почему ростовщический кредит считается простейшей, неразвитой формой кредита?

2. Какие особенности характеризуют ростовщический кредит?

3. Почему обращение векселей расширяет возможности предоставления коммерческого кредита?

4. Почему основной формой кредита в рыночной экономике является банковский кредит?

5. В каких формах в качестве должника и кредитора может выступать государство?

6. Какую роль играет ипотечный кредит в экономике страны и какие факторы сдерживают его развитие в России?

7. В чем заключается отличие банковского кредитования экспорта и импорта?

8. Какой кредит считается старейшей формой внешнеторгового кредита и что он означает?

9. В каких конкретных формах осуществляется межгосударственный кредит?