Динамика развития российского рынка ипотечных кредитов
Банковское ипотечное кредитование разных видов развивается несинхронно. За период 2013 г. ипотечный жилищно-кредитный рынок в России продолжал свое развитие. Лидирующие позиции по объемам выдачи кредитов для покупки жилья принадлежали Сбербанку России, ВТБ 24, Газпромбанку, Дельтакредиту.
Положительная динамика ипотечного кредитования в России обуславливается сегодня также и значительным влиянием государства на эту бизнес сферу. Запущенные программы оказывают воздействие на госбанки, которые производят смягчение условий по ипотечному кредитованию. Данный процесс выражается, если не в понижении ставок процентов, то в более выгодных размерах первоначальных взносов по банковским схемам. Такие изменения, произведенные на законодательном уровне, существенно отражаются на финансовой политике частных банков, в противной ситуации они просто бы были неконкурентоспособными на фоне существующих госпрограмм.
В январе 2014 г. было выдано 47 724 ипотечных кредита на общую сумму 79,3 млрд. рублей, что в 1,4 раза превышает уровень января 2013 г. в количественном и в 1,5 раза – в денежном выражении (см. диаграмма 1.1.).
Такая динамика рынка ипотеки во многом объясняется тем, что в условиях макроэкономической нестабильности и девальвации курса рубля недвижимость стала популярным объектом для инвестиций. Некоторые заемщики закрывали имеющиеся депозиты и приобретали с помощью ипотечного кредита жилье в инвестиционных целях. Кроме того, следует отметить, что первый квартал 2013 г. характеризовался высокими ставками (12,8 – 12,9%), что сказалось на сокращении спроса на ипотеку в тот период.
Данные Банка России по состоянию на 01.02.2014 года свидетельствуют о том, что уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам, выданным в течение января, составил 12,3%, что на 0,4 п.п. ниже уровня января 2013 года.
В то же время, несмотря на рост объемов и количества выданных в январе ипотечных кредитов, а также декларируемое снижение ставок по программам банков во втором полугодии 2013 года, значение средневзвешенной ставки по кредитам, выданным в течение месяца, выросло с 12,1% на 01.01.14 до 12,3% на 01.02.14 (см. диаграмма 1.2.). Одной из причин такого изменения указанного показателя, по оценке Аналитического центра АИЖК, стал рост доли заемщиков, взявших кредиты с более низкими требованиями и, соответственно, с немного повышенной ставкой.
| Диаграмма 1.1. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов (млрд. руб.) и годовые темпы роста (%) в 2012 - 2014 гг., помесячно Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет уже около 2,7 трлн рублей. За последние 12 месяцев ипотечный портфель увеличился почти на 670 млрд рублей, что составило 33,3% от объема портфеля по состоянию на 01.02.2013 г. Несмотря на некоторое ослабление требований к заемщикам, качество ипотечного портфеля, накопленного на балансах банков, находится на высоком уровне. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.02.2014 г. составила 1,51%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет 95,4% (см. диаграмма 1.3.). Тем не менее, следует отметить, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля – ухудшиться. |
Диаграмма 1.2. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (2011 – 2014 гг.), % годовых
Диаграмма 1.3. Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2011-2014 гг., %
Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1% по сравнению с максимумом в 2,8% в конце 2010 года (см. диаграмма 1.4.). Доля просроченных платежей по валютной задолженности составила 12,54%, а объем просроченных валютных платежей – 14,9 млрд рублей (36,8% от общего объема просроченных платежей, при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков составляет всего 4,4%).
Диаграмма 1.4. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной задолженности в 2011 – 2014 гг., %
В соответствии со Стратегией развития группы компаний «АИЖК», приоритетными направлениями деятельности для России являются развитие вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования (ипотечных ценных бумаг, далее – ИЦБ), поддержка спроса и предложения на рынке нового жилья эконом-класса, повышение доступности жилья для граждан, которым недоступна ипотека на рыночных условий.
Так, по данным на 01.02.2014 г., АИЖК рефинансировало около 33,3 тыс. ипотечных кредитов, выданных по программе «Военная ипотека», на общую сумму 64,9 млрд. рублей, а также 12,2 тыс. кредитов с использованием материнского (семейного) капитала на общую сумму 16 млрд рублей. В январе 2014 г. Агентство рефинансировало 49 кредитов многодетным семьям на общую сумму 81 млн. рублей.
С 1 января 2014 г. Агентство улучшило условия кредитования по продукту «Военная ипотека» – увеличена максимальная сумма ипотечного кредита с 2 млн рублей до 2,2 млн рублей при покупке квартиры на первичном рынке. Также до 20% снижен минимальный размер первоначального взноса (ранее составлял 30%).
Также с января 2014 г. Агентство ввело вычет к стандартным процентным ставкам в размере 0,2 – 0,9 п.п. в рамках программы по рефинансированию кредитов на погашение ранее предоставленных кредитов. Срок жизни погашаемого ипотечного кредита на дату предоставления вычета должен составлять не менее 18 месяцев, в последние 12 месяцев по погашаемому кредиту не должно быть ни одной просрочки, в том числе сроком до 30-ти дней. Также Агентство запустило акцию по суммированию вычетов из процентной ставки при рефинансировании ипотечного кредита по программе «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита». Вычет для добросовестных заемщиков (0,2 – 0,9 п.п.) может быть суммирован со специальным вычетом из процентной ставки для сотрудников компаний, аккредитованных АИЖК, в размере 0,5 п.п. Таким образом, минимальный уровень ставки по программе составляет 8,4% годовых в рублях.
Уровень процентных ставок по ипотечным программам АИЖК для отдельных категорий граждан в январе 2014 году был одним из самых низких – 10,48% (по сравнению с рыночной средневзвешенной ставкой 12,3%, по данным Банка России).
Более того, специалисты отмечают рост спроса на ипотечные кредиты. Так, за последний год в РФ выдано ипотечных займов на сумму более полутора триллионов рублей. Еще 5-10 лет назад подобный показатель был лишь мечтой. Ранее многие граждане даже с неплохим заработком не могли себе позволить оформление ипотеки – это была прерогатива зажиточных граждан.
В последние годы существенно увеличилось и число банковских продуктов, где учитываются пожелания заемщиков. Банки предлагают все более выгодные и доступные программы кредитования, рассчитанные на среднестатистического жителя России. Кроме этого, финансовые учреждения нашли подход к потенциальным заемщикам и научились убеждать их в перспективности займа. Подобная лояльность подтверждается рядом фактов. К примеру, в последние годы наблюдается снижение уровня первоначального взноса и увеличение размера максимальной суммы займа. Кроме этого, упростилась процедура сбора документов, увеличился общий срок кредитования (сегодня он может достигать 30 лет). Еще один неоспоримый плюс – существенное ускорение процедуры рассмотрения заявки.
Уже к 2018-2020 году планируется выдать не менее одного миллиона кредитов на покупку жилья. Цели достаточно серьезные, но вполне осуществимые. Рассчитывать на увеличение спроса ипотечного кредитования позволяет обнадеживающий 2013 год, который показал явную тенденцию роста числа заемщиков. Люди чувствуют определенную стабильность, поэтому готовы идти на риски ради комфортной жизни.
В последние годы снизилась средняя процентная ставка по ипотечному кредитованию, которая составляет 12,5-13% годовых. Конечно, она еще очень высокая для большинства россиян, но в сравнении с прежними показателями (15-16%) положительная тенденция видна. И, несмотря на существенное упрощение процедуры, ипотечный кредит нельзя назвать полностью доступным для россиян.
Планируется, что уже во второй половине 2014 г. уровень понизится до 12% - это вполне реально. Некоторые эксперты высказывают мнение, что при отсутствии каких-либо «срывов» в экономике ипотека может стать выгоднее. При этом не стоит ожидать резкого обвала ставок. Процесс будет проходить достаточно медленно и в течение 3-5 лет. Многое зависит от политики центрального банка РФ. В любом случае, если снижение ставки и будет иметь место, то незначительное. Эксперты сходятся во мнении, что ее размер будет колебаться в диапазоне от 12-12,5%.
Ипотечные кредитные займы и в 2014 г. остаются популярным банковским продуктом, не теряя уровня спроса со стороны всех категорий заемщиков. Тем не менее, несмотря на вполне доступные условия по ипотеке, для многих заемщиков она остается очень дорогостоящей и недоступной в ее классическом проявлении. Специально для этой группы клиентов банковских учреждений и были разработаны специальные программы льготного кредитования по социальной ипотеке. Причем в реализации таких программ были задействованы и возможности банковской структуры и государственные ресурсы. Большинство из них насчитывает уже не сколько лет и на практике доказали целесообразность дальнейшего развития процесса социального кредитования. Однако вместе с тем есть и совершенно новые условия, которые внедряются еще только в этом году.
В первую очередь главный государственный регулятор этого вида кредитования в лице Агентства, контролирующего этот процесс (АИЖК) находится в стадии рассмотрения возможности организации единого оператора, который будет регулировать все подобные социальные проекты кредитования.
В случае принятия положительного решения по этому вопросу и осуществления этого проекта в ближайшем будущем, все льготные категории заемщиков смогут претендовать на более оперативное решение проблемы и упрощенную схему делопроизводства и рассмотрения заявок. Однако до настоящего момента существенных изменений не отмечается и требуемый пакет всех документации пока остается в том же комплекте.
Осуществлением ипотечных проектов на льготных условиях будут продолжать заниматься все те же банковские учреждения, лидерами среди которых по-прежнему остаются ВТБ24, Сбербанк, Дельта банк, Мособлбанк и прочие крупные банковские заведения.
Использование средств сертификата МСК
Не изменились пока и требования в отношении прав реализации средств, предоставленных государством по сертификату МСК. Материнский капитал при соблюдении определенных оговоренных ранее условиях все также может принимать участие в решении финансовых вопросов ипотечного кредитования. В частности, эти деньги могут быть реализованы на оплату обязательных первоначальных взносов.
Кроме того, в этом году планируется внесение изменений в отношении возможности использования этих средств на второго ребенка, которому еще нет трех лет. Пока что существуют ограничительные условия на реализацию этих средств. Величина материнского капитала в этом году запланирована величиной 430 тысяч рублей, что несколько выше прошлогоднего показателя – на 5 процентов.
Социальное кредитование молодых учителей
Никаких существенных изменений в этих государственных программа в 2014 году не наметилось. Величина процентных ставок остается на той же отметке в 8,50 процентов годовых. Аналогично не претерпел и максимальный возраст заемщиков, который условиями ипотеки предусмотрен не выше 35 лет.
Субсидированием государственными средствами распространяется в размере не выше 20 процентов от общей стоимости недвижимости. Все эти средства могут быть направлены по усмотрению заемщика на внесение начального взноса или на приобретение непосредственно жилья.
Программа для молодых ученых
Здесь сохранились те же требования к заемщику и условия предоставления займа на льготном основании. В отношении возраста остались те же ограничения – не более 35 лет. Рассчитывать на эту программу по социальной ипотеке смогут научные работники высших учебных заведений, преподаватели этих учреждений, а также медицинские работники, ведущие деятельность в рамках научных проектов и узкоквалифицированные сотрудники муниципальных и государственных корпораций.
Не меньше десяти процентов по-прежнему придется внести в виде начального платежа собственными средствами. Величина ставок при этом тоже будет сохраняться без изменений в пределах 10,0-10,50 процентов.
Отдельные условия для военнослужащих
А вот военные в этом году будут кредитоваться уже по новым принципам, утвержденным Министерством обороны. В первую очередь изменения коснулись самого алгоритма начислений. Теперь на каждого заемщика из числа военнослужащих будет производиться одноразовая денежная помощь. Во вторых планируется проведение индексации метража жилого помещения и расчет его реальной стоимости. В этом году величина накопительного взноса будет составлять для военных 233100 рублей.
Как видно из приведенных описаний, государственная поддержка льготных категорий заемщиков продолжает действовать и практически без изменения условий. Исключение составляют военнослужащие, которые будут кредитоваться уже по иным принципам. Не отмечается изменений и в части увеличения переплат – ставки остались тоже прежними.
Таким образом, ипотечное кредитование в нашей стране на подъеме. Спрос на займы растет, растут процентные ставки, и ипотечный кредит становится все дороже. Причем процентная ставка уже перешагнула психологический барьер в 12 процентов и во многих кредитных учреждениях теперь оформить заем предложат клиенту на наименее выгодных условиях.