Является ли смена собственника имущества, переданного в аренду, основанием для внесения изменений в договор аренды?
1. Весьма часто договор рассматривается как совокупность условий (как правило, о правах и обязанностях), на которых стороны достигли соглашения. С этих позиций не является условием договора указание на сторону (лицо), заключившую такой договор, поскольку оно не влияет на права и обязанности, в силу чего вообще выносится за рамки возникающего правоотношения. Как указал один из окружных судов, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (см. постановление ФАС СКО от 23.03.2006 N Ф08-220/2006).
Тем не менее, договор представляет собой сложное правовое явление, содержание которого образуют не только права и обязанности сторон. Как показывает практика, не менее важным в договоре является его субъектный состав*(89). Изменение условий, касающихся правового статуса лица, практика расценивает как основание для изменения в этой части и договора. Вот пример сказанного.
Разрешая спор, суд округа указал следующее. В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе). Исходя из этого, суд правомерно внес изменения в договор аренды, касающиеся сведений об арендодателе и балансодержателе, так как материалами дела подтверждено, что арендуемое помещение перешло в частную собственность предпринимателя (см. постановление ФАС ВВО от 24.08.2006 N А11-1043/2005-К1-2/81). В другом деле суд обосновал свою позицию следующим.
Согласно ст. 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Однако данные положения не исключают возможности внесения в договор изменений в части указания на нового арендодателя. В силу ст. 608 ГК арендодателем по договору аренды является собственник или уполномоченное им лицо. Поэтому изменение в договоре аренды наименования арендодателя не противоречит закону, и такое требование арендатора является правомерным (см. постановление ФАС СЗО от 09.09.2003 N А44-466/03-С1).
Указанная позиция соответствует разъяснениям ВАС РФ, который указал, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе) (см. п. 24 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66); постановление ФАС ЦО от 05.08.2005 N А68-ГП-337/7-04).
2. Положительно решая вопрос о возможности внесения изменений в договор в части сведений об арендодателе, практика решает и вопрос о том, кто может ставить такой вопрос.
В судебной практике встречаются постановления, допускающие "автоматическое" изменение стороны договора. Например, как указала кассационная инстанция, в силу положений ст. 617 ГК при смене собственника земельного участка ранее заключенный договор сохраняет свою силу независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, при этом стороной по договору становится новый собственник (см. постановление ФАС ДО от 27.03.2007 N Ф03-А24/071/248). Однако более точно, на наш взгляд, поступают суды, конкретизирующие стороны, которые могут ставить вопрос о внесении изменений. Это, в свою очередь, позволяет избежать возникновения споров в дальнейшем.
Так, согласно ст. 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором. Вместе с тем смена собственника дает право арендатору и новому собственнику ставить вопрос об изменении в договоре сведений об арендодателе (см. постановление ФАС СКО от 25.03.2004 N Ф08-1040/2004).
3. Делая выводы о необходимости изменения условий договора в части сведений об арендодателе, суды, как правило, ссылаются на положения ГК, регулирующие перемену лиц в обязательстве. Вот один из примеров.
Как следует из материалов дела, между брокерской конторой "Золотой колос" (арендодатель) и акционерным обществом открытого типа "Хлебокомбинат N 2" (арендатор), правопреемником которого является ответчик, 27.06.1994 был заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 199,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Тверь, пр. Ленина, д. 30. В настоящее время собственником указанных помещений является ООО "Золотой колос люкс". ООО "Золотой колос люкс" как собственник имущества, считая себя арендодателем по указанному договору аренды, обратилось в суд с иском об изменении договора по основаниям, предусмотренным ст. 451 ГК.
Отказывая в иске, суд первой инстанции указал, что ст. 451 ГК не может быть применена к спорным правоотношениям, поскольку истец, хотя и является собственником объекта недвижимости, не является ни стороной спорного договора аренды, ни правопреемником ООО "Золотой колос", заключившего договор. Кроме того, суд указал, что истец не представил доказательств перемены лиц в обязательстве, т.е. не доказал правомерность своих требований об изменении договора, стороной которого он не является.
Отменяя решение, суд округа указал, что выводы суда первой инстанции противоречат нормам гражданского законодательства. Из названия ст. 617 ГК "Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон" следует, что данная норма регулирует случаи изменения сторон договора аренды. Часть 1 названной статьи относится к случаю изменения арендодателя, а часть 2 регламентирует особенности замены арендатора. Таким образом, по смыслу ст. 617 ГК при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями ст. 382 и 387 ГК, предусматривающими перемену лиц в обязательстве на основании закона. Следовательно, приобретя право собственности на указанные помещения, ООО "Золотой колос люкс" вступило в права арендодателя по договору в силу прямого указания закона (см. постановление ФАС СЗО от 28.07.2004 N А66-7804-03).
На гл. 24 ГК ссылаются и ряд других окружных судов. Смена собственника (ст. 617 ГК) на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве. Следовательно, при изменении сторон условия договора аренды остаются в силе (см. постановление ФАС ДО от 12.05.2003 N Ф03-А59/03-2/957).
При перемене лица со стороны арендодателя договор аренды сохраняется в силе на прежних условиях (см. постановление ФАС МО от 25.05.2006 N КГ-А40/4273-06).
Мы полагаем, что ссылка на гл. 24 ГК при необходимости внесения изменений в договор (в случае смены собственника имущества, сданного в аренду) не совсем корректна. Глава 24 ГК регламентирует процесс изменения лица в обязательственных отношениях, в то время как аренда сочетает в себе черты как обязательственных, так и вещных отношений. Такой подход судебной практики, на наш взгляд, оставляет без ответа вопрос о судьбе права собственности, а точнее, о том, каким образом к новому собственнику переходит владение.
Как известно, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента передачи вещи. Иное может быть предусмотрено законом или договором. Закон применительно к аренде (ст. 617) не содержит никаких дополнительных указаний. Стороны в договоре могут прямо предусмотреть иной вариант для перехода права собственности. Однако что делать в тех случаях, когда в договоре стороны не указывают о достижении консенсуального соглашения относительно перехода права собственности?
Строго говоря, заключенный между продавцом и покупателем договор купли-продажи не способен перенести право собственности, поскольку отсутствует факт передачи владения. Именно данный аспект не учел ФАС ЦО, когда указал, что при смене собственника арендованного имущества первоначальный арендодатель в соответствии с положениями ст. 608, 617 ГК заменяется новым - приобретателем вещного права на имущество, сданное в аренду. Следовательно, лицо, утратившее право собственности на имущество, переданное в аренду, выбывает из арендных правоотношений (см. постановление ФАС ЦО от 08.04.2004 N А23-1978/03Г-16-173).