Принцип взаимосвязи оценки текущей и будущей стоимости ССК

Такая взаимосвязь обеспечивается с помощью расчета показателя предельной стоимости (цены) капитала (ПСК — Marginal Cost of Capital, MCC). Это показа­тель прироста ССК к сумме каждой новой его единицы, дополнительно привлека­емой корпорацией. Предельная цена капитала характеризует те затраты, которые корпорация вынуждена будет понести для воспроизводства требуемой структу­ры капитала при сложившихся условиях финансового рынка.

Расчет предельной стоимости (цены) капитала (ПСК) осуществляют по формуле

тле ССК — прирост средневзвешенной стоимости капитала в прогнозном периоде, %; К — прирост всего капитала в прогнозном периоде, %.

Привлечение дополнительного капитала за счет собственных и заемных средств на каждом этапе развития корпорации имеет свои пределы. Так, рост собственного капитала за счет прибыли ограничен ее объемом. Увеличение выпуска эмиссионных ценных бумаг сверх емкости фондового рынка возможно только при высоком уровне дивидендных и процентных выплат акционерам и кредиторам, что приводит к удорожанию цены ССК.

Предельную стоимость капитала рекомендуют сравнивать с ожидаемой нор­мой прибыли по отдельным коммерческим операциям и проектам, для осуще­ствления которых требуется привлечение дополнительного капитала. Правило здесь следующее: ожидаемая норма прибыли должна быть выше предельной цены капитала.

Определение границы эффективности использования дополнительно привле­ченного капитала

Здесь определяющим параметром является предельная эффективность капи­тала (ПЭК)= ДРк (прирост уровня рентабельности капитала, %) //Д.ССК (прирост средневзвешенной стоимости капитала, %).

Наименование группы принципов	Принципы оценки
I. Основанные на представлениях пользователя (собственника)	1 . Полезность 2. Замещение 3. Ожидание
П. Связанные с эксплуатацией собственности	1. Вклад 2. Остаточная продуктивность 3. Повышающиеся нли понижающиеся доходы 4. Сбалансированность (пропорциональность) 5. Экономическая величина 6. Экономическое разделение
III. Обусловленные действием рыночной среды	1 . Зависимость 2. Соответствие 3. Предложение и спрос 4. Конкуренция 5. Изменение

Принцип полезности — чем больше корпорация способна удовлетворить по­требность собственника, тем выше ее стоимость (цена). Для любого пользователя оценочная стоимость корпорации не должна быть выше минимальной цены ана­логичного предприятия с такой же полезностью. Кроме того, неразумно платить за объект больше, чем может стоить создание аналогичного объекта в приемлемые сроки. Полезность доходной недвижимости выражается в ее способности прино­сить инвестору относительно стабильный поток доходов в течение длительного срока. Например, в форме арендной платы.

С принципом полезности тесно связан принцип ожидания (предвидения). Полез­ность корпорации определяют тем, во сколько сегодня оценивают прогнозируе­мые будущие доходы от нее (ожидаемая выручка от перепродажи объекта). Прин­цип ожидания заключается в определении текущей величины дохода, который можно получить в обозримом будущем от владения компанией (объектом не­движимости).

Принцип замещения — принцип, по которому максимальную стоимость кор­порации определяют наименьшей ценой, по которой может быть приобретен дру­гой объект с аналогичной полезностью.

Принцип вклада состоит в том, что доходность любой экономической деятель­ности определяют четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Для оценки стоимости корпорации следует знать вклад каждого фактора в формирование ее дохода. Данный принцип означает, что включение дополнительного актива в имущество корпорации экономиче­ски выгодно для нее, если прирост стоимости выше затрат на приобретение дан­ного актива.

Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность владельцу извлекать максималь­ный доход или до предела минимизировать издержки по обработке земельного участка, если остаточную продуктивность устанавливают на базе чистого дохода, после того как оплачены расходы на рабочую силу, эксплуатацию основного и оборотного капитала. С данной точки зрения устаревшая техника потребует пол­ной замены, демонтажа и оплаты новой техники, что следует учитывать при оценке стоимости компании.

Принцип сбалансированности {пропорциональности) — максимальный доход компании можно получить при соблюдении минимальных величин факторов производства (рабочей силы, капитала и др.).

Принцип соответствия — компании, не соответствующие требованиям рынка по фондооснащснности производства, технологии, менеджменту, уровню доход­ности активов и собственного капитала, скорее всего, будут оценены ниже сред­него уровня.

Принцип спроса и предложения характеризует влияние на стоимость объекта изменений рыночной конъюнктуры, так как на рынке любые оцениваемые акти­вы практически не имеют равновесного спроса и предложения: образуется рынок продавцов или рынок покупателей. Принцип спроса и предложения тесно связан с принципом конкуренции.

Принцип конкуренции — усиление конкуренции среди изготовителей товара неизбежно приводит к падению средней ставки доходности на вложенный капи­тал. Если к моменту оценки объекта сложился рынок производителей, то и цены устанавливают продавцы (изготовители). Уровень доходности на конкретном сегменте рынка возрастает, что неизбежно приводит к ужесточению конкурен­ции между производителями (изготовителями товара) и постепенному измене­нию деловой ситуации на рынке в пользу покупателей (потребителей). Поэтому возникает рынок потребителей, которые определяют цены на конкретные това­ры. На рынке недвижимости данный принцип имеет свою специфику, так как предложение таких объектов для продажи неэластично.

Оценку стоимости имущества корпорации осуществляют на основе трех под­ходов: доходного, затратного и рыночного (сравнительного).

При оценке с позиции доходном подхода определяющим фактором является доход, влияющий на величину стоимости объекта. Чем больше доход, приноси­мый объектом оценки, тем выше величина его рыночной стоимости (при прочих равных условиях). При этом значение имеют продолжительность получения до­хода и уровень риска, сопровождающего данный процесс.

Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования имущества и возможностей даль­нейшей его продажи. При этом исходят из оценочного принципа ожидания. До­ходный подход является наиболее предпочтительным с точки зрения достиже­ния главной цели предпринимательской деятельности.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального на­значения, нового строительства, для определения наилучшего варианта исполь­зования земли, а также в целях страхования. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исто­рической ценностью, и объектов с большим процентом физического износа. Затрат­ный подход основан на принципах замещения, наиболее эффективного использо­вания, сбалансированности и экономического разделения.

Рыночный (сравнительный) подход предпочтительнее в случаях существо­вания рынка сопоставимых объектов. Точность оценки зависит от качества собранных данных о недавних продажах аналогичных объектов.

Эффективность такого подхода снижается при незначительном количестве сделок, а также если моменты их совершения и оценки разделяет продол­жительный период или если рынок недвижимости находится в нестабильном состоянии. Быстрые изменения на рынке приводят к искажению рыночной сто­имости объектов.

При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перспективы получения конечного результата оценки. Хотя эти подходы базируются на дан­ных регионального рынка, каждый из них учитывает различные его аспекты. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости объекта. Однако большинство рынков являются несовершенными, так как предложение и спрос на имущество (активы) не уравновешены.

Согласно методу капитализации, стоимость объекта оценки определяют по формуле прибыль /коэффициент капитализации

Таблица 4.3. Методы оценки отдельных объектов (компаний)

Подходы	Методы оценки
I. Доходный	1.	Метод капитализации Метод дисконтирования денежных потоков
II, Затратный	1. 2.	Метод чистых активов Метод ликвидационной стоимости
III. Рыночный (сравнительный)	1. 2. 3.	Метод рынка капитала Метод сделок Метод отраслевых коэффициентов

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного предприятия (объекта недвижимости). Будущие денеж­ные потоки пересчитывают по дисконтной ставке в настоящую стоимость. Дис­контная ставка должна соответствовать норме доходности, которая требуется инвестору.1

Ликвидационная стоимость компании представляет собой разницу между сум­марной стоимостью всех активов и затратами на ее ликвидацию.

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных ком­паний. Инвестор действует по принципу замещения (альтернативных инвести­ций). Поэтому может вложить денежные средства в эти компании либо в оценивае­мую компанию.

Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов ак­ций идентичных компаний. Его применение требует обширной открытой инфор­мации, формируемой на фондовом рынке.

Метод отраслевых коэффициентов позволяет установить примерную стоимость компании по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики.