Методики определения арендной платы
Арендная плата является существенным условием договора аренды (взимается при наличии договора аренды).
Существует три формы арендной платы:
1. денежная;
2. натуральная;
3. комбинированная (денежная и натуральная).
Если договором аренды частного земельного участка не определён порядок, условия взимания и сроки внесения арендных платежей, то применяется обычно используемый порядок, условия, сроки внесения арендных платежей за аналогичные земельные участки. Размер арендной платы за использование земельного участка обязательно должен быть указан в договоре (устанавливается по соглашению сторон).
Допускается изменение арендных платежей (ставок, размера) по соглашению сторон, но не чаще 1 раза в год. В договоре может быть установлен запрет на изменение ставок арендной платы.
Порядок внесения арендных платежей за государственные и муниципальные земли устанавливается соответственно Правительством России, органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Если земельные участки не разграничены, то порядок, условия и сроки взимания платежей устанавливается органами исполнительной власти субъектов РФ.
Законодательство регулирует установление ставок арендных платежей в следующих случаях:
1. законодатель в законе “О введении в действие Земельного кодекса” устанавливает максимальные размеры арендных платежей, если договор аренды заключается при переоформлении права постоянного бессрочного пользования;
2. ставки арендных платежей за земельные участки, расположенные на территории особых экономических зон, определяются Постановлением Правительства РФ “Об установлении особых экономических зон”;
3. за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставленные для жилищного строительства, за исключением индивидуально-жилищного строительства, по истечении 3х лет с даты предоставления земельного участка, арендная плата взимается в размере, не менее чем двукратная ставка земельного налога за аналогичный земельный участок, если на объект недвижимости не зарегистрировано право собственности в течение 3х лет;
4. если в отношении земельного участка принято решение о развитии застроенной территории, то размер арендной платы за такой участок составляет размер земельного налога.
Арендная плата за государственные или муниципальные земельные участки определяется в зависимости от вида арендатора (физическое или юридическое лицо), вида использования (целевого назначения) и зоны градостроительной ценности (приближенность или отдалённость от центра поселения, приближенность к автомобильным стоянкам), в которой находится земельный участок.
В Оренбургской области в целях определения размера арендной платы приняты постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015г. №110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов» и от 24.02.2015г. №109-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов».
В соответствии с указанными правовыми актами, размер арендной платы за земельные участки в расчете на год определяется уполномоченными на распоряжение земельными участками органами одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) в соответствии со ставками арендной платы;
в) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности;
г) на основании нормативных правовых актов Российской Федерации и Оренбургской области.
Арендная плата, определяемая на основании кадастровой стоимости земельного участка, может рассчитываться в размерах 0,01; 0,3; 0,7; 1,0; 1,2; 1,4; 1,5; 1,6; 1,7; 2,0; 3,0; 7,0; 10,0 процентов от кадастровой стоимости в зависимости от местоположения, категории, назначения земельного участка.
В соответствии со ставками арендной платы она определяется в отношении:
земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения объектов Единой системы газоснабжения, газопроводов, нефтепроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов, а также для размещения сети связи и объектов инженерной инфраструктуры, обеспечивающих эфирную наземную трансляцию общероссийских обязательных общедоступных телеканалов и радиоканалов - в размере 0,11 рубля за 1 кв. метр;
земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования, - в размере 20,7 рубля за 1 гектар;
земельного участка, предоставленного (занятого) для размещения аэропортов и аэродромов, - в размере 0,05 рубля за 1 кв. метр.
Для иных целей арендная плата определяется по формуле:
А = Кс x Ст, где:
А - размер годовой арендной платы за земельный участок (рублей);
Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей);
Ст - ставка арендной платы (процентов).
Значения ставок арендной платы (Ст) устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Оренбургской области, на территории которых расположены земельные участки, и действуют с 1 сентября 2015 года.
В случае отсутствия кадастровой стоимости земельного участка при определении размера арендной платы применяется произведение площади земельного участка и среднего удельного показателя кадастровой стоимости по муниципальному образованию для соответствующего вида разрешенного использования.
В случае, когда определить размер арендной платы указанным способом невозможно, арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В этом случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:
А = С x Р, где:
А - арендная плата;
С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;
Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
В отношении земельных участков, являющихся собственностью города Оренбурга, арендная плата рассчитывается на основании Решения Оренбургского городского Совета от 25.04.2011г. №120 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования «город Оренбург».
В соответствии с указанным Решением, размер арендной платы при аренде земельных участков, являющихся муниципальной собственностью, в расчете на год определяется одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости;
б) на основании рыночной оценки;
в) по результатам торгов (конкурсов, аукционов).
Арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается как 2 % в отношении земельных участков, если право аренды на земельный участок приобретено в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
В остальных случаях арендная плата определяется на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Заказчиком на проведение оценки арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования "город Оренбург", является арендодатель.
В случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов). Начальный размер арендной платы определяется на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.