Механизм функционирования системы ипотечного кредитования

Механизм функционирования системы гарантирования ипотечных кредитов заключается в следующем (рисунок 7.3.):

7 2 5 4

Казахстанская ипотечная компания

3

Рис. 7.3. Механизм функционирования системы гарантирования ипотечных кредитов

1 – Компания выпускает ипотечные облигации

2 – приобретение этих облигаций инвесторами

3 – предоставление ресурсов коммерческому банку по его запросу

4 – коммерческий банк предоставляет кредит заемщику

5 – заемщик ежегодно равными частями погашает кредит

6 – коммерческий банк возвращает сумму кредита Компании

7 – выплата процентов и погашение ипотечных облигаций.

Основными участниками ипотечного рынка являются банки и ипотечные организации. Ипотечные кредиты в своем продуктовом ряду имеют почти все банки второго уровня Казахстана. На рынке ипотечного кредитования в 2010 году было зарегистрировано 6 ипотечных организаций,

Основными направлениями, в которых компания развивает ипотечное кредитование являются следующие:

• кредитование покупки жилья на вторичном рынке;
• кредитование покупки жилья на первичном рынке;
• кредитование ремонта уже имеющегося жилья;
• кредитование строительства частных коттеджей;
• кредитование покупки коммерческой недвижимости;
• кредитование реконструкции и ремонта уже имеющейся коммерческой недвижимости;
• организация финансирования строительства многоквартирного жилья, жилых городков, с последующим ипотечным кредитованием покупателей построенного жилья.

Банки второго уровня выдают ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жилья, предварительно оценив вероятностипогашения ипотечного кредита и определив максимально возможную сумму ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Данная процедура называется андеррайтингом заемщика.Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности,а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита.

В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса. Сразу же после заключения договора заемщик становится собственником недвижимости, приобретенной за счет кредита, и предоставляет ее в залог банку - кредитору. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется банком-кредитором.

В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия:

• сумма предоставляемого кредита;
• срок, на который предоставляется кредит;
• размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом;
• очередность погашения кредита и процентов по нему;
• основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

Обеспечение кредита может быть оформлено договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки; трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; либо договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

В договор об ипотеке стороны оговаривают следующие условия:

• предмет ипотеки;
• цена передаваемого в ипотеку помещения;
• размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);
• срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);
• указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);
• требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;
• основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи. После этого осуществляется страхование предмета ипотеки, жизни заемщика,а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между Компанией и банками. Облигации Компании будут обеспечены правами требованиями только по тем кредитам, которые соответствуют таким основным условиям, как:

• кредит должен быть стандартным, в соответствии с классификацией НБРК;
• кредит выдается на сумму, не превышающую 70% от стоимости приобретаемого жилья;
• заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья в размере не менее 30% от стоимости жилья, в случае внесения суммы равной 15% стоимости жилья оставшиеся 15% суммы должны быть застрахованы ГПО
• приобретенное жилье является залогом по кредиту;

· долгосрочный ипотечный кредит выдается в тенгес индексацией кредита на уровень инфляции;

· ставка вознаграждения должна быть рыночной,которая позволила бы обеспечить своевременную их оплату, и при этом была привлекательной для банков, инвесторов - накопительных пенсионных фондов, страховых компаний и др.;

· сумма основного долга и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячного платежа,рассчитанного по формуле аннуитетныхплатежей.

• обязательно страхование залога, а также жизни и трудоспособности заемщика.

При выдаче ипотечного кредита рассчитывается коэффициент, определяющий максимальный размер ипотечного кредита, который может быть выдан заемщику, исходя из стоимости предоставляемого обеспечения (коэффициент К\3). Данный коэффициент рассчитывается как соотношение суммы предоставляемого ипотечного кредита и залога стоимости, определяемой как минимальная из двух величин: цены продажи недвижимого имущества или оценочной стоимости этого имущества. В соответствии с настоящими требованиями, максимальная величина этого соотношения не должна превышать 70% оценочной стоимости или продажной цены, в зависимости от того, какая величина меньше.

Данный коэффициент оказывает влияние на оценку уровня риска, который берет на себя банк-кредитор и Компания. Чем выше К/3, тем выше и риск. Конкретное значение коэффициента К/3 для конкретного заемщика может быть меньше 70%, исходя из его способности выплатить кредит. Компания может изменять показатель К/3 в зависимости от типа ипотечного жилищного кредита, ставок вознаграждения и других факторов. Любые изменения показателя К/3 должны быть отражены в соглашении между банком и Компанией.

Компания предоставляет банкам возможность продать ипотечные кредиты. Выступая в качестве организатора вторичного ипотечного рынка, Компания приобретает на платной основе права требования по ипотечным кредитам путем покупки ипотечных свидетельств. При этом функции по обслуживанию кредита остаются за банком.

Банки должны использовать стандартные формы документов при выдаче ипотечных жилищных кредитов, права требования по которым будут уступлены Компании:

1. Лист предварительной квалификации заемщика;

2. Заявление - анкета на ипотечный кредит;

3. Запрос по месту работы;

4. Запрос в банк;

5. Отчет о результатах андеррайтинга;

6. Отчет о проверке состояния предмета залога;

7. Кредитный договор;

8. Ипотечный договор;

9. Договор купли-продажи жилья;

10. Договор покупки и обратного выкупа ипотечных свидетельств, если он имеется.

Помимо этого, банк может самостоятельно использовать дополнительные формы документов для оформления ипотечного жилищного кредита.

Компания выпускает ипотечные облигации, обеспеченные пулом выкупленных прав требований. Для каждой эмиссии формируется отдельный пул ипотечных жилищных кредитов с соответствующими параметрами. Кроме того, между банком и Компанией заключается договор доверительного управления приобретенными правами требования, что позволяет кредитору контролировать заемщика и заложенное жилье, получать комиссионные за обслуживание кредита.

Если выявляются ипотечные кредиты, не соответствующие стандартам, банк обязан устранить выявленные недостатки либо выкупить некачественные кредиты. При отсутствии или неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика, банк осуществляет выплату по кредиту Компании в размере регулярного ежемесячного платежа.

Если же ипотечный кредит признается некачественным, то банк выкупает этот кредит у Компании и самостоятельно договаривается с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга. Риск взыскания кредита остается за банком и не переносится на Компанию и конечного инвестора. В случае же досрочного погашения кредитов, права требования по которым, включены в состав покрытия, необходимая стоимость достигается путем включения прав требования по новым кредитам, либо размещением на специальном счете покрытия таких ликвидных активов, как деньги, или ценные бумаги, приемлемые для рефинансирования Нацбанка РК.

После этого институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании и др.) приобретают на вторичном рынке ипотечные облигации, обеспеченные правами требованиями, тем самым, осуществляя рефинансирование ипотечного рынка и обеспечивая приток денежных средств для жилищного кредитования.