Темы теоретических вопросов

К.э.н., доцент Коновалова В. П.

Оценка бизнеса и антикризисное управление

Методические указания

к выполнению контрольной работы

Введение

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности. Следовательно, появился собственник, который, задумывая реализовать свои права собственности, рано или поздно, задает вопрос о стоимости этой собственности. Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного времени.

При изучении дисциплины «Оценка бизнеса и антикризисное управление» важно прежде всего уяснить, что оценка стоимости бизнеса является инструментом управления предприятием в целом.

Оценка бизнеса проводится в следующих целях:

- повышение эффективности управления;

- определение стоимости ценных бумаг;

- определение стоимости предприятия;

- реструктуризация предприятия;

- разработка плана развития;

- определение кредитоспособности предприятия и стоимости залога;

- страхование;

- налогообложение;

- обоснование управленческих решений;

- осуществление инвестиционной деятельности;

- проведение эмиссии;

- приватизация.

Оценочная деятельность на современном этапе играет важную роль в развитие экономики.

Главной задачей изучения дисциплины является освоение теоретических основ оценки бизнеса и практических аспектов оценочной деятельности. Для усвоения дисциплины специалист должен иметь представление о законодательной базе оценочной деятельности, подходах и методах оценки, о процессе формирования стоимости объекта.

При подготовке контрольной работы следует использовать статистические сборники, монографии, периодическую литературу (журналы: «Вопросы оценки», «Российский оценщик»), учебники и учебные пособия, Интернет.

Методические указания

Задание контрольной работы предусматривает полный ответ на теоретический вопрос и решение одной практической задачи. Теоретический вопрос должен содержать ответ по выбранной теме с учетом следующих аспектов:

- научно-теоретические и методологические вопросы выбранной темы;

- статистическая информация;

- зарубежный опыт;

- особенности в условиях становления рынка;

- практическая применимость и отраслевые особенности.

Работа, дословно излагающая материалы учебников или копирующая письменные работы других студентов расценивается как неудовлетворительная. Объем работы: 10-15 страниц печатного текста формата А4. Обязательным условием является наличие схем, рисунков, таблиц, графиков. План работы разрабатывается самостоятельно. Работа должна включать:

- титульный лист;

- содержание;

- введение;

- основная часть;

- заключение;

- список используемых источников.

Работа должна быть оформлена в соответствие с ГОСТ7.32 - 2001. По ходу изложения необходимо давать ссылки на используемую литературу. Темы теоретических вопросов и перечень практических задач представлены ниже, номер варианта выбирается строго в соответствии со списком группы. Тема может быть выбрана самостоятельно, но только по согласованию с преподавателем.

Темы теоретических вопросов

1. Понятие, цели и принципы оценки бизнеса.

2. Необходимость оценки бизнеса в условиях рыночной экономики.

3. Виды стоимости в оценке бизнеса.

4. Факторы, влияющие на оценку предприятия.

5. Основные этапы процесса оценки бизнеса.

6. Государственное регулирование оценочной деятельности.

7. Временная оценка денежных потоков.

8. Внешняя информация, необходимая для оценки бизнеса.

9. Внутренняя информация, необходимая для оценки бизнеса.

10. Общая характеристика доходного подхода.

11. Метод дисконтированных денежных доходов.

12. Метод капитализации доходов.

13. Общая характеристика сравнительного подхода.

14. Метод рынка капитала.

15. Метод сделок.

16. Метод отраслевых коэффициентов.

17. Общая характеристика затратного подхода.

18. Метод чистых активов.

19. Определение обоснованной рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия.

20. Определение обоснованной рыночной стоимости машин, оборудования и транспортных средств.

21. Определение обоснованной рыночной стоимости нематериальных активов.

22. Оценка оборотных активов.

23. Метод ликвидационной стоимости.

24. Выведение итоговой величины стоимости предприятия путем внесения поправок.

25. Отчет об оценке бизнеса (предприятия).

26. Оценка инвестиционных проектов.

27. Реструктуризация предприятия на основе оценки рыночной стоимости.

28. Особенности оценки стоимости банка.

29. Разработка программы финансового оздоровления предприятия.

30. Оценка капитала финансово-промышленных групп.

Практические задачи

1.Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые 4 года составляет 400 тыс. руб., затем он уменьшится на 150 тыс. руб. и сохранится в течение 3 лет, после чего возрастет на 350 тыс. руб. и будет поступать еще 2 года. Ставка дисконта 10%.

2.Имеются три банка. В банке А ставка процента равна 8,2% годовых, которые начисляются 1 раз в год; в банке Б — 8% годовых, начисля­емых 1 раз в квартал, и в банке В — 7,8% годовых, начисляемых 1 раз в день.

а) допустим, что Вы планируете положить в банк 1000 руб. на
5 лет. Какой банк в конце этого срока выдаст Вам больше денег?

б) изменится ли Ваш выбор, если срок вложения увеличится до
10 лет?

3.В банке «А» вкладчик разместил 150 000 у. е., в банке «Б» 200 000 у. е. Определить общую сумму, которой на обоих счетах будет рас­
полагать вкладчик через 5 лет, если банк «А» начисляет по вкладам
12% с ежемесячным начислением, а банк «Б» 10% ежегодным на­числением.

4.Банк договорился об аренде помещения у фирмы под офис на 4 года. В целях экономии на налогах банк оплатил аренду в виде выдачи фирме беспроцентного кредита в 200 000 у.е. на 4 года. Ставка про­цента составляет 7,72%. Определить величину фактической аренд­ной платы банка за аренду офиса.

5.Ценная бумага обеспечивает получение 3500 у.е. ежемесячно в те­чение 8 лет. Определить, сколько стоит такая ценная бумага, если
ставка процента составляет 7% годовых при ежемесячном начисле­нии.

6.Компания планирует через 6 лет полностью заменить свой автопарк.
Для этого она ежегодно переводит на счет в банке по 600 000 у. е.
Банк начисляет по вкладам 12% годовых. Определить, какой сум­мой будет располагать компания на замену автопарка.

7.Для того чтобы начать свое дело, вам необходимы собственные сред­ства в сумме 15000 у.е. Уровень вашего текущего дохода позволяет
вам откладывать на счет 800 у. е. ежемесячно. Через какое время вы
накопите нужную сумму, если банк выплачивает по вкладам 9% го­довых.

8.Здание было куплено за 1 500 000 у. е. Под приобретение здания
был выдан кредит в размере 70% от стоимости под 13% годовых
с ежемесячным погашением в течение 7 лет. Каков остаток задол­женности по основной сумме кредита по истечении 4 лет?

9.Определить значение коэффициента капитализации методом сум­мирования при следующих условиях: безрисковая ставка 5%, налоги
на недвижимость 1,5%, добавка за риск 7%, страховые взносы 7,5%,
добавка за низкую ликвидность 3%.

10.ЧОД за первый год составил 100 000 у. е. Ожидается его ежегодный рост на уровне 2%. Объект будет продан на рынке по завершении 5-го года по цене, основанной на 9% ставке капитализации для ре­версии, примененной к ЧОД за 6-ой год. Оцените стоимость прода­жи объекта.

11.Финансирование осуществляется на 70% за счет собственных
средств и на 30% за счет кредита. Требования доходности для при­
влеченных средств — 6%, а для собственных — 16%. Определить
общий коэффициент капитализации по методу инвестиционной
группы.

12.Объект недвижимости приобретен на 50% за счет собственного ка­питала и на 50% за счет заемного. Ставка процента по кредиту —
12%. Кредит выдан на 25 лет при ежемесячном накоплении. Ставка
дохода на собственный капитал 16%. Определить общий коэффи­циент капитализации по методу инвестиционной группы.

13.Банк начисляет на вклад 28% в год. Темп инфляции составляет 14%
в год. Определить скорректированную с учетом инфляции накоплен­ную сумму через 3 года, если начальная сумма составила 200 000 у. е.

14.Родители решили, что для обучения в университете их сыну будет
достаточно иметь по 11 000 у. е. в месяц. Определить, какую сумму
им необходимо разместить в банке под 12% годовых с ежемесячным
начислением, чтобы в течение 5 лет обучения их сын мог каждый
месяц снимать со счета по 11 000 у. е.

15.Получен кредит в размере 100 млн руб. сроком на 3 года под 8%
годовых. Определить сумму подлежащего возврату в конце срока
кредита, если проценты будут начисляться:

а) 1 раз в год;

б) ежедневно;

в) непрерывно.

16.Через 1 год владелец векселя, выданного коммерческим банком, должен получить по нему 10 млн руб. Какая сумма была внесена в банке в момент приобретения векселя, если доходность векселя должна составить 25% годовых.

17.Компания «С» сдает в аренду имущество. Сданное в аренду имуще­ство приносит рентный доход $25 000. Имущество сдано в аренду на 20 лет. Арендатор несет все издержки по содержанию арендован­ного имущества по условиям договора об аренде, таким образом, чистый доход арендодателя составит $25 000. Простое умножение I показывает, что рентные платежи за 20 лет составят $500 000. Пред-I положим, что эта сумма должна быть уплачена серией одинаковых платежей. Сколько нужно заплатить, чтобы ежегодный доход в тече­ние 20 лет составлял $25 000. Или, говоря другими словами, какова текущая стоимость 20 платежей по $25 000? Ставка банковского процента составляет 12%.

18.Определите сегодняшнюю ценность каждого актива, используя фи­нансовые таблицы или калькуляторы.

Таблица 1

Активы	Денежный поток (тыс.р.)	Требуемая доходность, %
						…
А				-	-	-	-	-
В							…
С	-	-	-	-		-	-	-
D						-	-	-
Е							-	-

19.Стоимость здания — $800 000; коэффициент капитализации для зда­ния — 16%; чистый операционный доход — $200 000; коэффициент капитализации для земли — 11%. Определите стоимость земельного участка.

20.Чистый операционный доход 70000 у. е., коэффициент капитали­зации для улучшений — 20%, коэффициент капитализации для зем­ли — 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Опре­делите стоимость земли и стоимость улучшений.

21.Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование сво­бодного участка земли. При первом из возможных вариантов исполь­зования ожидается ЧОД в размере 90000у.е. в год. Затраты на создание улучшений составят 400 000 у. е. По мнению оценщика, коэффициент капитализации для улучшений и земли составляют 19% и 13% соответственно. Определите стоимость земельного учас­тка, долю земельного участка в стоимости объекта и общий коэф­фициент капитализации.

22.Объект недвижимости приносит постоянный по величине ЧОД в
размере 115 000 у. е. Стоимость участка земли, входящего в состав
объекта, составляет 200 000 у. е. Продолжительность экономиче­ской жизни здания составляет 30лет. Используя 17% ставку дисконтирования и 15% коэффициент капитализации для земельного участка, определите общую стоимость объекта.

23.На участке в 50 га планируется возвести дачный поселок. 20% тер­ритории общей площади участка будет отведено под дороги. Стро­ительство дорог и прокладка коммуникаций начнется немедленно и потребует расходов в сумме $12 500 на 1 га общей площади, поло­вина из которых придется на первый год, а половина на второй. В конце первого года, планируется продать 50 незастроенных учас­тков по 0,20 га каждый по цене $400 за сотку. На оставшейся терри­тории будут возводиться коттеджи, расходы по строительству которых составят $300 000 на 1 га. Ожидается, что 40% расходов по строительству придется на первый год, а на второй и третий года —по 30%. Расходы по продаже участков составят $6500 в год. Про­гноз графика реализации застроенных участков:

Год № 1 - 0.

Год № 2 - 50 уч. по $8000 + 20 уч. по $85 000.

Год № 3 - 80 уч. по $90 000.

Год № 4 - 35 уч. по $100 000.

Год № 5 - 15 уч. по $115 000.

Какова текущая стоимость земли, если ставка дисконтирования со­ставляет 18%? Какова стоимость земли в конце первого года, при ставке дисконтирования 17,5%?

24.Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим |и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 500 000, чистый опе­рационный доход по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициен­ты капитализации для земли и для здания — 8% и 10% соответст­венно.

25.АО «ТТТ» взяло в аренду магазин «Яхта». Среднегодовая стоимость основных фондов 100 млн руб., в том числе стоимость земельного
участка 30 млн руб. Средняя стоимость оборотных средств — 50 млн
руб. Средняя норма амортизационных отчислений по основным
фондам — 7,2%. Арендный процент взимается из расчета 25% от
стоимости производственных фондов. По договору аренды в арен­дную плату включается 80% амортизационных отчислений. Какую годовую сумму арендной платы будет платить АО «ТТТ»?

26.Двухкомнатная квартира с балконом была продана на 500 000 у. е.
дороже, чем такая же без балкона. Трехкомнатная квартира с бал­
коном была продана на 460 000 у. е. дороже, чем такая же без балко­на. Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520000 у. е. дороже, чем такая же без балкона. Используя эту информацию определить величину корректировки на наличие балкона.

27.С использованием коэффициента капитализации необходимо оце­нить четырехзвездочную гостиницу в центральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый операционный до­ход 1 300 000 у. е. Имеется информация о недавних продажах ана­логичных гостиниц: гостиница 1 была продана за 8 400 000 у. е., ее использование приносит ЧОД в 1 000 000 у. е.; гостиница 2 была про­дана за 8 000 000 у. е., ее использование приносит ЧОД в 1 200 000 у. е.; гостиница 3 была продана за 11 550 000 у. е., ее использование приносит ЧОД в 1 500 000 у. е.

28.Ожидается, что объект недвижимости будет приносить ЧОД, рав­ный 350 000 у. е. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19%-ой нормы прибыли на собственные средст­ва от капиталовложений в схожие объекты. Под приобретение объекта был получен самоамортизирующийся кредит в 1 750 000 у. е. Ипо­течная постоянная составляет 17%. Оцените стоимость объекта.

29.Срок службы летнего кафе 10 лет, его стоимость строительства 500 000 у. е., доходность таких объектов составляет 17%, а получа­емый чистый операционный доход 167 328 у. е. Определить сто­имость земельного участка, используя метод остатка (возврат ка­питала производится равными выплатами).

30.Под земельным участком построен подземный многоярусный гараж
на 400 автомобилей. Доходность таких гаражей составляет 16%,
а срок службы 30 лет. Средняя заполняемость гаража 75%, стоимость
аренды одного машино-места 1000 у. е. в год. Стоимость строитель­ства такого гаража составляет 1 235 440 у. е. Определить стоимость
земельного участка, используя метод остатка (возврат капитала
производится равными выплатами)