Понятие оценки стоимости имущества

Тема 1. Сущность и назначение оценки стоимости имущества

1.Понятие оценки стоимости имущества.

2.Нормативно правовая и методическая база экспертной оценки.

3.Профессиональная оценочная деятельность: формы, субъекты и объекты.

4.Требования к субъектам оценочной деятельности. Их права и обязанности.

Понятие оценки стоимости имущества

В условиях активного реформирования отношений собственно­сти потребность в услугах по оценке имущества и имущественных прав закономерно возрастает. Оценка имущества становится широко востре­бованной, появляются такие актуальные задачи, как принудительное отчуждение имущества по решению суда, проблемы земельной реформы, налогового залога, разрешения имущественных споров и т.д., объективное решение которых во многом определяется объективностью оценки стоимости.

У каждого, кто пытается реализовать свои права владельца, возникает ряд вопросов, и важнейшим из них является вопрос о стоимости объекта собственности. Особенно большое значение оценка имеет для владельца, если он выступает участником любого соглашения со своим имуществом. Так, например, оценка стоимости имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца – при определении обоснованной цены соглашения (купли-продажи, мены или другого отчуждения); для кредиторов – при принятии решения о предоставлении ссуды; для арендодателей – при установлении арендной платы, привязанной к рыночной стоимости объекта аренды; для инвесторов – при определении базовой и будущей стоимости проекта развития бизнеса; а также для владельцев земельных участков; страховых компаний; государства и общества в целом.

Между участниками трансакцийних процессов почти всегда существует конфликт:

√ продавец желает продать объект как можно дороже, а покупатель – наоборот – купить дешевле;

√ арендодатель желает, чтобы его имущество стоило дороже, а арендатор считает, что оно стоит более дешево, и потому плата за его аренду должна быть ниже и тому подобное.

Решить этот конфликт интересов участников должен независимый оценщик, который сможет компетентно оценить объект оценки, аргументированно убедить участников в том, что рассчитанная им сумма и есть и объективная стоимость, которая отображает ценность объекта на рынке в данный момент времени и в данном месте. Опыт показывает, что если в соглашениях с имуществом не берет участия независимый профессиональный оценщик, то у одной из сторон соглашения возникает впечатление, что она обманута.

Под оценкой стоимости имущества и имущественных правследует понимать определение стоимости имущества на определенную дату в соответствии с поставленной целью и по процедуре, установленной нормативно правовыми актами по оценке имущества.

Оценка стоимости любого объекта собственности является упорядоченным процессом определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, который этот объект приносит в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Имуществом, которое может оцениваться, являются объекты в материальной форме, в том числе земельные участки, здания и сооружения (включая их неотъемлемые части), машины, оборудование, транспортные средства и др.; паи, ценные бумаги; нематериальные активы, в том числе объекты права интеллектуальной собственности; целостные имущественные комплексы всех форм собственности.

Имущественными правами, которые могут оцениваться, при­знаются любые права, связанные с имуществом, отличные от права соб­ственности, в том числе права, являющиеся составными частями права собственности (права владения, распоряжения, использования), а также другие специфические права (права на осуществление деятельности, использование природных ресурсов и др.) и права требования. Таким образом, объектами оценки в целом выступают имущество и имущест­венные права; в рамках выполнения договора на проведение оценки - конкретное имущество и (или) имущественные права.

Оценка имущества и имущественных прав проводится в таких случаях:

* по согласию сторон договора;

* по требованию одной из сторон договора;

* в случаях обязательности проведения оценки, установленных законодательством;

* по решению суда;

* для целей досудебного решения имущественных споров.

Профессиональная оценочная деятельность не исчерпывается не­посредственно проведением оценки имущества и имущественных прав, то есть определением их стоимости. Как один из специфических видов консалтинговых услуг, профессиональная оценочная деятельность со­стоит в организации, методическом и практическом обеспечении прове­дения оценки, рассмотрении и подготовке выводов о стоимости имуще­ства и имущественных прав.