Разновидности ипотечного кредита

Порядок получения ипотечного кредита

Значение ипотечного кредита

- 1 -

Ипотека - залог земли, недвижимого имущества. Ипоте­ка оформляется договором между залогодателем и залогодер­жателем, согласно которому залогодатель обеспечивает недви­жимостью какое-либо финансовое обязательство перед залого­держателями и соглашается, что данная недвижимость может являться предметом претензий залогодержателя в связи с пога­шением финансового обязательства.

Залогодателем при залоге имущества может быть юридиче­ское или физическое лицо, которому предмет залога принадле­жит или будет принадлежать на праве собственности или праве полного хозяйственного владения.

Под предметом ипотеки по­нимается зарегистрированная в соответствующем реестре нед­вижимость, идентифицированная договором об ипотеке. К нед­вижимости можно отнести:

ü земельные участки;

ü предприятия, здания, строения и другие сооружения, рас­положенные на земельных участках, включая (без ограниче­ния) нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.п. Они прочно связаны с землей, перемещение их невозможно без ущерба их назначению;

ü права на аренду или другие права на пользование земель­ными участками, зданиями, сооружениями и т.п. в соответствии с действующим законодательством;

ü земельные участки вместе с объектами.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан, могут быть предметом залога в качестве обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

Залог запрещен на имущество, находящееся в исключитель­ной государственной собственности: землю (за исключением зе­мельных участков, переданных в частную собственность), нед­ра, воздушное пространство, внутренние водоемы, леса и иные природные ресурсы, а также специальные объекты — по при­чине их исторической, культурной или иной ценности либо по мотивам государственной безопасности.

- 2 -

Ипотечный кредит - особый тип экономических от­ношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под за­лог недвижимого имущества.

Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные об­щества, а также обычные коммерческие банки, специализиру­ющиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредит­ных организаций могут быть собственные средства, выпуск и продажа ипотечных облигаций, депозитные вклады клиентов, продажа закладных свидетельств и др.

Заемщиком выступают физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки, который должен:

1) приносить доход его владельцу;

2) пользоваться спросом на рынке;

3) не быть объектом залога по другой операции.

При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника.

Залогодатель сохраняет за собой не только право владе­ния, но и право независимого распоряжения предметом ипоте­ки, прибылью, продукцией, товарами в обороте, полученными в результате пользования предметом ипотеки.

В зависимости от способа обеспечения обязательств (ссуды) имуществом различают следующие виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная.

Имущество, находящееся в общей совместной собственнос­ти, может быть предметом ипотеки по договору с согласия всех собственников. Имущество, которое нельзя разделить без ущер­ба для его основного назначения (неделимое имущество), не мо­жет быть передано в ипотеку по частям. По срокам регистрации ипотека бывает первичной и последующей.

Выделяют следующие виды (типы) сделок по ипотеке:

ü простое финансирование;

ü вторичное финансирование;

ü продажа имущества без существующей ипотечной задол­женности;

ü продажа имущества при наличии ипотечной задолженности.

- 3 -

Процесс получения ипотечного кредита проходит несколько стадий

При заключении сделки по ипотечному кредиту контрольный список документов, требуемых от физического лица, может включать в себя: заявление кредитополучателя, заемное обязательство, справочные документы, документы на собственность, гарантии, поручительства, страховые документы, закладную и др.

Оценка стоимости предмета ипотеки, то есть оценка стоимости недвижимости проводится экспертизой, результаты которой используются финансово-кредитными организациями для пред­ оставления кредита или определения размера эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (облигации, сертификаты и др.). Оценка недвижимости — основа принятия решения о размере выдаваемого кредита.

Соотношение между размером ссуды и стоимостью залога — наиболее важный фактор для принятия решения о предоставле­нии кредита. Предельные размеры ссуды должны быть меньше стоимости залога (60—80 %).

Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются договоры залога, закладные, векселя, другие долговые ценные бумаги. Закладная ценная бумага рассмат­ривается как документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде. Закладная на недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. При погашении долга в установленный срок передача права собственности утрачивает силу.

Ипотечный кредит может быть использован для покупки недвижимости; для строительства, реконструкции, капиталь­ного ремонта производственных зданий, жилых домов; пере­ профилирования производственных процессов; мелиорации; для приобретения и посадки многолетних насаждений; модерниза­ции производственных технологических процессов; на улучшение качества земельного участка и повышение плодородия почвы; покупку дополнительного земельного участка и т.д.

Кредиты под залог жилья могут быть направлены на строи­тельство индивидуальных домов (квартир в домах общей собст­венности), многоквартирных жилых домов, предназначенных для сдачи в аренду или продажи.

Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента. Процентная политика в отно­шении ипотечного кредита должна быть гибкой, учитывая дли­тельность ссуды и особенность залога.

Расчет ставки процента по ипотечному кредиту производит­ся как определение величины дохода по ипотечному кредиту, которой было бы достаточно, чтобы покрыть предельную вели­чину стоимости банковских ресурсов, эксплуатационных рас­ходов (потерь), а также обеспечить приемлемую величину дохо­да для акционеров банка (инвесторов), надбавок за риски, свя­занные с ипотечным кредитованием, и др.

Виды ипотечных кредитов по методам их погашения, упла­ты процентов имеют подвиды:

ü типовая ипотека;

ü ипотека с периодическим увеличением сумм взносов;

ü ипотека с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой;

ü ипотека с залоговым счетом;

ü ипотека с переменной процентной ставкой;

ü кредиты с дележом стоимости имущества.

Банк оставляет за собой право аннулировать предварительное соглашение о кредите, если до заключения сделки (договора):

ü финансовое положение клиента резко ухудшилось по срав­нению с данными заявки;

ü выявляются неблагоприятные материальные изменения в состоянии имущества;

ü начато судебное разбирательство по изъятию имущества;

ü обнаруживается, что имущество является объектом (пред­метом) нарушения закона.

Залогодатель должен принимать меры, необходимые для со­хранности предмета ипотеки, обеспечивать должные условия его содержания, избегать рисков случайной гибели или повре­ждения.

В процессе срока действия договора залогодатель (банк) вправе проверять по документам и по факту наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества.

За невыполнение кредитополучателем обязательств банки имеют право удержания имущества с гарантов, поручителей, страховых компаний и т.д.

- 4 -

При ипотечном кредитовании договоры о кредите и средства его обеспечения иные, чем при других видах кредита, что обус­ловлено длительными сроками погашения и величиной этих кредитов. Ипотечные кредиты относительно недоро­ги, маржа кредитных организаций невелика, так как прибыль формируется за счет больших объемов кредитных вложений.

Ипотечный кредит имеет свои преимущества для банка и кредитополучателя.

1. Наличие реальной стоимости, гарантирующей возврат кредита и его материальную обеспеченность на протяжении всего срока кредитования.

2. Кредитор имеет возможность широкой диверсификации кредитования, учитывая неоднородность кредитополучателей, отличия географических регионов, различия целей, оригинальные методы и условия залога имущества, выдачи кредитов.

3. Кредитополучателю (залогодателю) создаются условия для решения производственных, социально-бытовых проблем.

4. Существует возможность повторного (неоднократного) использования кредитополучателем недвижимости для получения кредита при возврате первого.

5. Залогодатель (кредитополучатель) сохраняет право на владение и использование заложенного имущества.

6. Для защиты интересов кредитополучателя предусматривается дополнительный период, в течение которого он может выку­пить свое заложенное имущество до его продажи кредитором.

7. Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны, поскольку:

ü позволяет включить в рыночный оборот недвижимость;

ü содействует процессу мобилизации капитала для строительства и реконструкции объектов производственного и бытового назначения;

ü способствует решению социальных проблем;

ü создает условия для развития рынка ценных бумаг, в том числе вторичного (купля-продажа векселей, закладных, дру­гих ценных бумаг ипотечных организаций);

ü расширяет перечень услуг, оказываемых кредитными ор­ганизациями;

ü дает стимул развитию финансовой инфраструктуры рын­ка недвижимости в форме ипотечных банков, специализиро­ванных финансовых компаний и др.

Вместе с тем ипотечное кредитование предполагает значи­тельный объем аналитической и технической работы. При оценке недвижимости возникает много проблем, поскольку ры­ночную стоимость можно определить только при фактической продаже. К тому же такие кредиты даются на сравнительно длительный срок, а значит следует тщательно изучать все вари­анты будущих изменений цен. Реализация банком закладывае­мого имущества зачастую требует судебного разбирательства, что, безусловно, сказывается на характере отношений между банком и заемщиком.

Ипотечные кредиты имеют сравнительно низкую ликвид­ность, и для них особую роль играют страхование и образование вторичного рынка ипотек. Отдаленная перспектива погашения кредита увеличивает риск, связанный с нормой процента. В жизни заемщика до полной выплаты долга могут произойти изменения, и это повышает риск неплатежа по ссуде.