Организация проведения капитального ремонта многоквартирных домов при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете

ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА НА СПЕЦИАЛЬНОМ СЧЕТЕ

МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ

Год

СОДЕРЖАНИЕ

1. Понятие и термины, используемые в законодательстве о капитальном ремонте

- комплексный капитальный ремонт

- выборочный капитальный ремонт

2. Организация и проведение капитального ремонта многоквартирного дома

2.1. Предложение о проведении капитального ремонта

2.2. Принятие решения о проведении капитального ремонта

2.3. Выбор подрядной организации

2.4. Строительный контроль.

2.5. Приемка выполненных работ.

2.6. Оплата услуг и (или) работ по капитальному ремонту.

Настоящие методические рекомендации носят рекомендательный характер и разработаны в целях оказания методического содействия в организации капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на специальном счете.

ПОНЯТИЕ И ТЕРМИНЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ О КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЗДАНИЙ - это замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом) и инженерно-технического оборудования здания в связи с их физическим износом и разрушением, а также устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т.е. проведение модернизации зданий. При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ зданий. Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа), а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов многоквартирного дома.

Капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный:

Комплексный капитальный ремонт –это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования с их модернизацией. При комплексном капитальном ремонте проводятся работы, охватывающее все здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.

Выборочный капитальный ремонт –это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частичного функционального износа.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ О ПРОВЕДЕНИИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе (ст. 189 Жилищного кодекса РФ).

В предложении должны быть указаны: сроки начала капитального ремонта, необходимый перечень и объем услуг работ по капитальному ремонту, стоимость, порядок и источники финансирования капитального ремонта и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.

Каждому собственнику за 10 дней до проведения общего собрания направляется уведомление о проводимом общем собрании, в котором должны быть указаны:

- сведения об организаторе (инициатор/инициативная группа);

- форма проведения (очная/заочная);

- дата, место, время проведения (в случае очного собрания);

- дата окончания приема решений и место передачи (в случае заочного голосования);

- повестка дня;

- порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании и место, где с ними можно ознакомиться.

При получении уведомления о собрании каждый собственник должен расписаться в соответствующем реестре уведомлений.

ВЫБОР ПОДРЯДНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Привлечение подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме самостоятельно.

На общем собрании собственники помещений определяют подрядную организацию, с которой будет заключен договор об оказании услуг и (или) работ капитальному ремонту, в том числе договор по разработке проектно-сметной документации.

В договоре подряда рекомендуется детальным образом оговорить существенные условия (предмет договора, стоимость работ по договору, сроки (этапы) выполнения работ, порядок расчета с подрядной организацией, ответственность за нарушение этапов выполнения работ и качества работ и причинение ущерба имуществу собственников, установление гарантийного срока на выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами и др.).

При выборе подрядной организации собственникам помещений многоквартирного дома необходимо руководствоваться следующими требованиями:

- наличие у подрядной организации свидетельства о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданное саморегулируемой организацией (ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ);

- наличие опыта выполнения работ не менее двух лет;

- отсутствие задолженности по начисленным налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период;

- в отношении подрядной организации не должна проводиться процедура банкротства либо процедура ликвидации, а также приостановлена деятельность в порядке, предусмотренном Кодексом РФ об административных правонарушениях;

- отсутствие за последние два года фактов неисполнения обязательств по ранее заключенным договорам на выполнение проектно-сметных работ, фактов расторжения таких договоров вследствие существенных нарушений претендентом условий договоров.

ТСЖ, жилищный кооператив или управляющая организация могут быть уполномочены решением общего собрания собственников выступать заказчиком работ по капитальному ремонту и осуществлять контроль за их выполнением. А также привлекать специализированные организации для осуществления строительного контроля в соответствии с требованиями и нормами действующего законодательства РФ.

Постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 предусмотрено ведение реестра квалифицированных подрядных организаций департаментом жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Воронежской области. Данный реестр будет размещен на сайте правительства Воронежской области после его формирования и собственники помещений многоквартирного дома, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, могут использовать данную информацию при выборе подрядной организации.

СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ.

Осуществление строительного контроля также является полномочиями собственников: данный пункт может быть включен в договор с подрядной организацией, либо заключен договор с организацией, имеющей соответствующую лицензию.

Проведение строительного контроля необходимо с целью контроля качества и объемов выполненных работ по капитальному ремонту, проверки соблюдения последовательности и состава технологических операций, проверки соответствия ремонтных работ требованиям проектной документации и технического регламента.

При проведении строительного контроля рекомендуется руководствоваться Положением о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденным постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 № 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства».