Почему квартира может продаваться по заниженной цене?

1. Это мошенничество.

2. Продавец по своим личным причинам очень торопится ее продать.

3. Квартира имеет серьезные дефекты.

4. Квартира имеет серьезные проблемы с документами.

5. Продавец неграмотен и не знает истинной цены своего объекта.

6. Вы сами неграмотны и ошиблись – на самом деле цена адекватна рынку.

7. Иное (например, продавец – ваш родственник).

8. Это все-таки мошенничество.

Про пункт 5 можете забыть: таких продавцов давно уже нет. По крайней мере, в крупных городах. Может, конечно, вам повезет и вы наткнетесь на человека, для которого непринципиальна лишняя пара сотен тысяч. Такое бывает, когда обеспеченный человек продает нежданно доставшуюся в наследство хрущевку на выселках. Он не воспринимает эту квартиру как свой последний шанс разбогатеть и определяет цену «на глазок». Но все же это очень редкий случай, чаще всего пункт 5 оказывается замаскированным пунктом 1, 3, 4 или 6.

Пункт 2 наиболее интересен инвестору, но подходит в основном для покупателя с «живыми» деньгами, без ипотеки. Если продавец действительно спешит, вам потребуется очень быстро принять решение. Аванс в день просмотра, сделка через неделю… Иначе выгодный объект перехватят конкуренты. Чтобы оперативно проверить документы на квартиру, потребуется профессионал – риелтор или юрист. Но риск все равно остается.

Пункт 3 не всегда является препятствием для выгодной инвестиции. То, что продавцу квартиры кажется серьезным дефектом, талантливый инвестор может сгладить или превратить в достоинство. Так, беспроигрышный вариант инвестиции – покупка «убитой» (в очень плохом состоянии) квартиры в хорошем месте, приведение в порядок и продажа. Прибыль за три-четыре месяца работы может составить 15–30 %, то есть 45–120 % годовых! Возможный вариант – покупка квартиры с несогласованной перепланировкой и ее согласование или приведение в исходный вид. Да, это дополнительные хлопоты, но инвестиция – это заработок, а слово «заработок» все-таки производное от «работы», а не от лежания под пальмой, как многие себе представляют вложения в недвижимость.

Иногда требуется проявить фантазию. Вот, к примеру, история одной двушки в старом доме недалеко от Садового кольца. Квартира имела серьезный недостаток: окна одной из комнат вплотную упирались в облезлую стену противоположного дома, так что «вид из окна» попросту отсутствовал. Никто не хотел платить большие деньги и жить словно в тюрьме. Состояние самой квартиры тоже было удручающим.

Инвестор выкупил эту квартиру всего за 7 млн руб. Затем на стену, на которую выходило злополучное окно, нанесли мозаику. Море, античные колонны… Рисунок был сделан настолько качественно, что выглядел абсолютно живым и реальным. «Вид из окна» получился невероятно живописный. Ремонт в квартире тоже сделали дизайнерский и красивый. Инвестору пришлось потратить три месяца на работы (разумеется, руками нанятых специалистов) и 1,3 млн руб. Покупатель нашелся быстро, а точнее – покупательница. «Хочу!» – воскликнула девушка, увидев изящный интерьер и необычный вид из окна. Квартиру продали за 11 млн руб., заработав 2,5 млн руб. за четыре месяца.

Выводы:

1. Многие недостатки можно превратить в достоинства.

2. На всякий товар есть свой купец, надо только его найти.

Но это уже тема других книг (часть информации вы сможете найти в книге «Как продать квартиру выгодно»). Пока наша цель – подобрать объект для инвестиций, который принесет максимум выгоды в будущем. Итак, дефект квартиры – друг инвестора. Главное – четко понимать, как вы этот дефект исправите. Если сомневаетесь – посоветуйтесь со специалистом.

Проблемы с документами – отдельная тема, ее мы рассматриваем в главе «Риски. Снизить и смириться». Чаще всего с проблемной квартирой лучше не связываться, но иногда это может стать очень выгодной инвестицией. Смотря какие «проблемы».

Перспективная квартира

Перейдем ко второму фактору, определяющему выгодность инвестиций в жилье: потенциал роста цены на данную квартиру. Чтобы ваша конкретная квартира выросла в цене, вам нужно приложить определенные усилия: сделать перепланировку, ремонт или хотя бы грамотный хоум-стейджинг. Если подойти к вопросу с умом, минимальные вложения дадут максимальную отдачу при перепродаже (до 25–30 % чистой прибыли). Иногда самые простые изменения кардинально меняют облик жилища и его визуальную стоимость.

Но всем этим вы озаботитесь только на этапе продажи. А на этапе покупки помните главное. Не важно, что внутри покупаемой квартиры. Грибок, копоть на стенах, тараканы, клопы, моль, противный запах, дырка в полу, лохмотья штукатурки и т. п. – все это решаемо, и не так дорого, как кажется. Конечно, покупать такую квартиру неприятно, ваше первое желание – сбежать поскорее. Но надо понимать, что для выгодной инвестиции принцип – «чем хуже, тем лучше». Если квартира расположена в ликвидном месте (район, дом, этаж), имеет ликвидный метраж, адекватные документы и цена привлекательна, можно брать. Сделаете из нее конфетку – никто и не поверит, что пару месяцев назад это был страшный бомжатник. Не хотите возиться сами – наймите специалистов по хоум-стейджингу.

Третий фактор – рост цен в районе. Под районом мы понимаем не административную единицу, а местность, где расположен ваш дом. Как определить, где больше всего вырастут цены в ближайшие пару лет?

Для начала рассмотрим, чем определяется рост цен на объекты вторичной недвижимости (новостройки мы рассматриваем в отдельной главе). Это:

1. Рост цен на рынке недвижимости в целом;

2. Развитие района.

Теперь то же самое, но подробнее.

Не верьте прогнозам!

С первым пунктом все понятно. Растут цены на недвижимость вообще – дорожает и ваша конкретная квартира (будущая). От чего зависит этот «рост цен вообще»? От десятка макроэкономических факторов и сотни других самых разных факторов: политических, климатических, экономических, психологических…

Как погода может влиять на цены? Да как угодно. Дымное лето 2010-го. Смог и ужас. Люди уезжают из города и откладывают покупку квартиры на неопределенный срок. На рынке спад и стагнация. Или – теплое начало января в 2013 г. Людям нечем заняться в длинные январские праздники, и они от скуки принимаются ездить на просмотры и покупать квартиры и дома. Спрос неожиданно подскакивает вверх. На загородном рынке климатический фактор вообще главенствует. Чем теплее за окном, тем активнее покупатели – это если в среднем. Мотаться за город по бездорожью, гулять по поселку в дождь и метель, выбирать участок, покрытый сугробами, – дураков нет. Так что сезон активности за городом – лето. Но это все временные колебания, на долгосрочный тренд не влияющие.

Экономические и макроэкономические факторы влияют разнообразно, но вполне объяснимо. Скачок цен на стройматериалы – растет себестоимость строительства – могут (именно могут, а не обязаны) повыситься и цены. Падает цена нефти… Все в печали.

Психологические факторы, пожалуй, даже сильнее экономических. Люди – стадные животные, поэтому на рынке недвижимости принцип «все побежали, и я побежал» работает очень четко. Ожидание роста цен провоцирует рост цен. Ожидание спада провоцирует спад. Поэтому перед президентскими выборами спрос традиционно оживляется и цены могут подскочить. Люди опасаются «как бы чего не вышло», боятся роста цен, хотя объективных предпосылок к нему нет, и стремятся купить до часа икс. Как следствие, спрос растет, продавцы потирают руки, и цены все-таки повышаются. Оправдывают ожидания.

Кстати, именно поэтому всевозможные «эксперты» и «аналитики» риелторских и девелоперских компаний, выступая в СМИ, всегда прогнозируют рост или хотя бы стабильность цен и спроса. Если сказать, что цены скоро упадут, – кто же купит сейчас? А раз никто не покупает, то цены и падают. Поэтому любимая мантра: покупай сейчас, завтра будет дороже! И ведь работает. Мысли материальны, а экспертные комментарии – и подавно, поэтому правило железное: чем хуже дела, тем больше оптимизма. Я (Анна) знаю это точно, поскольку и сама, работая в сфере маркетинга, не раз писала подобные оптимистичные прогнозы.

Поможет ли чтение аналитики в решении жилищного вопроса? Ведь пресса, интернет-порталы, форумы переполнены статьями, пресс-релизами и новостями, касающимися рынка недвижимости. Возможно, но к любой информации не забываем относиться критически. Ведь еще в 1960-х гг. Хрущев обещал, что к 1980-м СССР будет жить при коммунизме. Не сложилось. Уже к концу 80-х новый лидер, Горбачев, обещал каждой советской семье по квартире к 2000 г. Мимо. В 1990-х мэр Лужков обещал завершить снос всех московских панельных пятиэтажек к 2008-му. Увы. Сейчас нам обещают застроить Новую Москву, реконструировать вылетные трассы и многое другое. Посмотрим.

Советы:

• Фильтруйте полученную информацию! Отслеживайте мотивы человека, который эту информацию выдает. Если автор текста – сотрудник агентства недвижимости или девелоперской компании, то его интерес прозрачен: убедить потенциальных клиентов (покупателей), что рынок на подъеме, будет расти и нужно немедленно покупать! Кроме того, очень часто комментарии за топ-менеджеров компаний пишут работники пиар-службы, а последние зачастую и вовсе «не в теме».

• Не читайте статей в деловых и профильных СМИ. Вообще. Если только это не серьезная аналитика (результат исследования), которую, например, иногда публикует портал «Индикаторы рынка недвижимости» (http://www.irn.ru). Почти все остальное – обзоры, интервью и даже то, что называется «аналитическими статьями» (но таковыми по сути не являются), – может, конечно, вас развлечь, но достоверной информации о состоянии рынка недвижимости не даст. Ведь их авторы очень часто черпают сведения из пресс-релизов компаний или чужих статей и не имеют ни практического опыта в недвижимости, ни аналитических данных.

• Чиновники обещают новые программы по благоустройству районов, совершенствованию инфраструктуры, показывают красивые картинки будущего «города-сада»? Прикидываем дату ближайших выборов…

А теперь – внимание. Откровение века.