Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

§ 2. Содержание и исполнение

Возникновение и содержание прав и обязанностей сторон.

Условие об арендной плате. Предоставление и возврат

недвижимости по договору

1. Если договор аренды не подлежит государственной регистрации, он считается заключенным в момент его подписания сторонами - соответственно с этого момента и возникают права и обязанности сторон по договору.

По договору аренды, подлежащему государственной регистрации, права и обязанности сторон возникают только после такой регистрации договора в ЕГРП.

Судебная практика. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

2. Так же как и в договоре купли-продажи недвижимости, цена договора - арендная плата - должна быть установлена в договоре либо за весь объект, либо на единицу площади объекта или иного показателя его размера. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным, правило о восполнении отсутствующей цены договора платой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается при аренде аналогичной недвижимости, не подлежит применению.

Отличие от договора купли-продажи заключается в том, что арендная плата в соответствии с общими положениями об аренде (ст. 614 ГК) необязательно устанавливается в виде денежных платежей.

Следует обратить внимание на то, что при аренде зданий (сооружений) или нежилых помещений всегда встает вопрос о расходах на коммунальные услуги. Обязанность по оплате коммунальных платежей может быть возложена на арендатора, однако это не является формой арендной платы.

Судебная практика. Поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание, оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

3. Так же как и в договоре купли-продажи недвижимости, передача недвижимости арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Однако при аренде недвижимости символическая передача не подменяет собой непосредственного предоставления объекта в пользование арендатору. Судебная практика установила прямую связь между фактическим владением арендатора и его обязанностью по внесению арендной платы.

Судебная практика. Арендодатель, который не исполнил обязательства по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Спецификой договора аренды является и обязанность по возврату недвижимости арендодателю после прекращения договора. Возврат также осуществляется по передаточному акту и подразумевает фактическое освобождение арендатором объекта.

§ 3. Единство судьбы земельного участка и расположенного

на нем арендованного здания (сооружения)

Общее правило о передаче прав на земельный участок.

Право пользования частью земельного участка

1. В соответствии со ст. 652 ГК арендатору одновременно с предоставлением здания (сооружения) передаются права на земельный участок, который занят зданием (сооружением) и необходим для его использования. Режим, на котором арендатору предоставляется земельный участок, различен и зависит от прав арендодателя на него.

Если арендодатель - собственник земельного участка, арендатору предоставляется право аренды этого земельного участка. Соответственно, в такой ситуации заключаются два договора аренды недвижимости: во-первых, договор аренды здания (сооружения) и, во-вторых, договор аренды земельного участка под арендуемым зданием (сооружением). Арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в договоре аренды участка.

2. Однако закон предусматривает ситуацию, когда в договоре аренды здания (сооружения) не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, - в этом случае к арендатору переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Юридическая природа этого особого права пользования не определена ни гражданским, ни земельным законодательством. Судебная практика выработала следующую позицию.

Судебная практика. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Такое же особое право пользования земельным участком в силу закона возникает у арендатора здания (сооружения) в том случае, когда арендодатель не является собственником земельного участка.

Это особое право пользования земельным участком в силу закона является возмездным. Условие о размере платы за пользование земельным участком может быть установлено в договоре аренды здания (сооружения). Если такое условие отсутствует, считается, что плата за пользование зданием (сооружением) включает в себя и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

При продаже земельного участка на нового собственника переходит обременение участка правами пользования арендатора здания (сооружения), расположенного на этом участке.

Вопрос о том, распространяются ли разобранные нормы о пользовании земельным участком на договор аренды нежилых помещений, дискуссионен. Но сегодня необходимо учитывать позицию судебной практики, в соответствии с которой при выделении из состава здания хотя бы одного помещения здание в целом утрачивает правовой режим объекта недвижимости. По крайней мере очевидно, что при сдаче собственником всех помещений в аренду арендаторы совместно выступают субъектом права пользования земельным участком (в том числе и по договору аренды земельного участка).

§ 4. Особенности аренды нежилых помещений

Существуют нежилые помещения, которые относятся к общему имуществу здания (крыши, холлы, лестничные площадки и т.д.) и которые не могут быть зарегистрированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Долгое время судебная практика не признавала возможность заключения договора аренды в отношении таких помещений, считалось, что собственник здания может заключить непоименованный возмездный договор о предоставлении конструктивных элементов здания в пользование другому лицу. Правовая природа такого договора была очень неопределенной.

Современная судебная практика демонстрирует новую позицию по этому вопросу.

Судебная практика. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

Дискуссионным остается вопрос о том, могут ли быть предметом договора аренды помещения в здании, которые не являются общим имуществом, но и не выделены из здания в качестве самостоятельных объектов недвижимости. При решении этого вопроса необходимо учитывать различие между правом собственности на вещь и правомочием владения вещью. Это различие можно проследить на примере русского дореволюционного права: закон не разрешал выделять помещения из здания, поэтому нельзя было продать часть здания, но передача в аренду части неделимой вещи - квартиры в здании (как правило, квартира представляла собой один этаж особняка) или комнаты в доме допускалась безоговорочно. Таким образом, помещения в здании, которые не выделены в качестве объектов недвижимости, могут предоставляться во владение и пользование по договору. К такому договору также должны применяться по аналогии положения законодательства о договоре аренды здания (сооружения), а обременение должно устанавливаться на здание в целом.

§ 5. Особенности аренды земельного участка

Специфика аренды земельного участка устанавливается в Земельном кодексе РФ и в основном связана со специальным режимом земель или с нахождением их в публичной собственности.

Наибольшее практическое значение с точки зрения гражданского права имеет аренда земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом или здание, разделенное на отдельные помещения. На стороне арендатора в этом случае должны выступать все собственники квартир и нежилых помещений.

Судебная практика. При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

При этом предметом договора аренды в любом случае может быть только весь земельный участок. Соответственно, и размер арендной платы устанавливается в целом за пользование всем участком. У собственников помещений, не вступивших в договор аренды земельного участка, возникает неосновательное обогащение (в форме не основанного на законе сбережения своего имущества). На практике остро стоит вопрос: в каком порядке производится платеж арендной платы, если в договоре на стороне арендатора участвуют только некоторые собственники помещений? Очевидно, что было бы несправедливо возложить на добросовестных арендаторов обязанность вносить арендную плату за всех собственников, а потом обрекать их на судебные тяжбы по взысканию неосновательного обогащения.

Судебная практика. Рекомендуется учитывать, что в договоре может быть предусмотрена обязанность лица, заключившего договор, по внесению арендной платы за земельный участок в размере, пропорциональном площади находящегося в его собственности помещения. Собственник земельного участка имеет право взыскать с лиц, не вступивших в договор аренды на стороне арендатора, сумму неосновательного обогащения в части недостающей арендной платы по правилам главы 60 ГК РФ (Рекомендации Научно-консультативных советов при ФАС Уральского округа, ФАС Западно-Сибирского округа - протокол от 25.11.2009 N 4).

§ 6. Особенности аренды предприятия

Специфика предмета аренды. Особенности содержания договора

1. Мотивы, по которым законодатель выделяет аренду предприятия, - те же, что и для обособленного регулирования продажи предприятия.

При аренде предприятия арендатору передается весь имущественный комплекс, образующий предприятие. Главная специфика предмета договора аренды проявляется в том, что в состав предприятия входит такое имущество, которое само по себе никогда не может быть сдано в аренду, - это и потребляемые вещи (такие как запасы сырья, топлива, материалов), и имущественные права (включая интеллектуальные), и долги перед кредиторами.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, имеют такие же права, как и при продаже предприятия, с теми же ограничениями по последствиям недействительности и прекращения (изменения) договора.

Учитывая, что предприятие в целом является недвижимостью, форма договора аренды предписана в виде составления одного документа, подписанного сторонами, а сам договор подлежит государственной регистрации независимо от срока его действия и считается заключенным с момента государственной регистрации.

2. Особые права арендатора.

1. Если иное не предусмотрено договором и не запрещено законом, арендатор вправе распоряжаться материальными ценностями, входящими в состав имущества арендованного предприятия, проводить без согласия арендодателя реконструкцию, расширение, техническое перевооружение предприятия. Указанные действия арендатора не должны повлечь уменьшения стоимости предприятия.

2. Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых разумных (с учетом соотношения "цена-качество") улучшений арендованного имущества, произведенных без разрешения арендодателя.

Особые обязанности арендатора заключаются в том, что он обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт и (если иное не предусмотрено договором) оплачивать расходы, связанные с эксплуатацией предприятия.

Литература

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000 (и последующие издания).

Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006.

Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004.

Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007.