Принципы, лежащие в основе российской регистрационной системы
1) Принцип внесения - обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как условия возникновения прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ, ст. 2 и 4 Закона о регистрации)., ст.8.1.
2) Принцип открытости реестровых данных (п. 4 ст. 131 ГК РФ, ст. 7 Закона о регистрации).
3) Легалитет – если регистрирующий орган зарегистрировал право на недвижимость, то правоустанавливающие документы такого лица признаются соответствующими требованиям действующего закона (ст. 2 Закона о регистрации).
4) Специалитет ЕГРП.
Основные положения:
1. Необходимость точного описания недвижимой вещи, права на которую заявляются к регистрации,
2. Тождество объекта недвижимости и его описания, изложенного в реестре. На деле это проявляется в связи между реестром прав на недвижимость и межевыми (кадастровыми, инвентаризационными) описаниями объекта.
5) Принцип достоверности реестра. Только то лицо, которое зарегистрировано в реестре, для всех третьих лиц является собственником недвижимой вещи.
Вытекает из принципа внесения, принципа легалитета и принципа открытости реестра.
6) Принцип старшинства внесенных прав.
Значение принципа старшинства в определении времени возникновения права, подлежащего регистрации.
4. Принцип обязательности внесения записи в реестр для возникновения права на недвижимую вещь (принцип внесения)
I) Обязательность внесения подкрепляется следующим последствием негативного характера: невнесенные права не признаются возникшими.
1. "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него" (п. 2 ст. 8 ГК РФ);
2. "государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права" (ст. 2 Закона о регистрации).
II) Вопрос о моменте, с которого внесенные в реестр права должны считаться возникшими:
1) С даты внесения записи в реестр. Именно этот подход был воспринят отечественным законодателем. В соответствии с п. 3 ст. 2 Закона о регистрации датой государственной регистрации права является день внесения соответствующей записи в Реестр.
2) Со дня подачи в регистрирующий орган заявления о регистрации.
Бевзенко за этот подход, и вот почему:
1) Переход права по воле частных лиц, которая была выражена ими в заявлении о регистрации перехода права лучше отражает частноправовой принцип частной инициативы.(который по мнению Бевзенко похож на распорядительную сделку)
Мое мнение - все правильно в законе, регистрация прав имеет административную природу, которая опосредует частный оборот.
2) Такой порядок регистрации поможет защитить интересы покупателя в случае, если с момента подачи заявления до момента регистрация права судебный пристав наложит арест на имущество продавца. Ведь согласно абз. 2 п. 4 ст. 19 Закона «О гос регистрации» в таком случае прав приостанавливается до снятия ареста или запрета...". И это не ущемление прав кредиторов, потому что они могут воспользоваться процедурой банкротства.
3. И, наконец, последнее соображение - уже сугубо теоретическое: если исходить из того, что покупатель, ожидающий перехода к нему права на оплаченную вещь, считается обладателем некоего ограниченного вещного права (права ожидания - Anwartschaftsrecht), возникшего в момент подачи заявления о регистрации права покупателя <1>, то это право все равно старше (по моменту возникновения) прав кредиторов, по требованию которых была арестована недвижимая вещь продавца (которые могут считаться как бы обеспеченными "залогом", установленным судом на имущество должника)
III) Исключения из принципа внесения:
1) В п. 2 ст. 8 ГК РФ указано, что подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не предусмотрено законом. Эта оговорка - "если иное не предусмотрено законом".
Закон устанавливает иное в следующих случаях:
1. приобретение права собственности на недвижимое имущество в порядке наследственного преемства. Так, в соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ "принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации".
Однако, наследник не может до момента гос. регистрации передавать имущество по сделкам.
Это решает следующие проблемы
1) позволяет не только решить вопрос о судьбе плодов и доходов вещи, расходов на нее,
2) предоставить наследнику, который принял наследство, но не получил свидетельство о праве на наследство и не внес запись о себе как о собственнике в ЕГРП, возможность защищать свое владение наследственным имуществом, как это обычно делает собственник, т.е. при помощи виндикационных и негаторных исков.
2. Другой случай исключения из принципа внесения - это случай универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц (ст. 58 ГК РФ).
Самый сложный вопрос возникает с выделением. Потому как здесь реорганизуемое ЮЛ остается существовать и проблемы бесхозяйного им-ва не возникает. Кроме того, придание случаю реорганизации в форме выделения характера исключения из принципа внесения неоправданно повышает риски для оборота. (арендаторы, залогодержатели не могут воспользоваться защитой добросовестного приобр, да и вообще универ. правопреем. здесь нет- однако, ВАС считает, что есть: ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 17 марта 2011 г. N 15762/10)
3. Еще одно изъятие из принципа внесения - приобретение права собственности на имущество членом потребительского кооператива (жилищного, гаражного и т.п.).п. 4 ст. 218 ГК РФ.
5. Супружеская собственность на недвижимое имущество также возникает без внесения в ЕГРП записи об этом. Это вытекает из положений п. 1 ст. 256 ГК РФ ("Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью...") и предл. 2 п. 2 ст. 34 СК РФ ("Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов... недвижимые вещи... независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено...").
То есть возможна ситуация, когда помимо «реестрового» собственника будет еще и собственник- супруг.
Однако, оборот отчасти защищен положениями абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ ("Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки").
6. Право члена семьи собственника жилого помещения пользоваться помещением также возникает без внесения в ЕГРП записей об этом (п. 1 ст. 292 ГК РФ). Данное положение является совершенно неприемлемым, в случае если это право сохраняется против нового собственника недвижимой вещи. Однако, с 2004 года п. 2 ст. 292 ГК РФ это право члена семьи собственника жилого помещения не может быть противопоставлено новому собственнику жилого помещения.
7. Еще одно изъятие - право собственности на арендованное имущество, в отношении которого стороны условились о выкупе, переходит к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Однако, практика идет по другому пути и в Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25 мая 2004 г. N А21-2/03-С2.
Несмотря на то что применение ст. 551 ГК РФ к отношениям по аренде с выкупом противоречит позиции высшей судебной инстанции.
<1> В одном из информационных писем ВАС РФ разъяснил, что к аренде с правом выкупа применяются лишь нормы о форме договора купли-продажи, следовательно, иные правила о продаже (ст. 551 ГК РФ) применению не подлежат, а значит, суд должен был руководствоваться нормами общей части ГК РФ.
8. Инвесторы имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. Подобные положения некоторых законов трактовались долгое время как исключение из принципа внесения, поскольку ПС возникает у инвестора без внесения записи в реестр (с момента совершения инвестиций). Это, так называемая, вещно-правовая концепция прав инвесторов, которая легла в основу обширной практики (рассмотрение концепций автор осуществляет с точки зрения примера с инвестициями в долевом строительстве).
Однако, с начала 2000-х годов от этой концепции стали отходить, поскольку она не объясняла:
1) как долевая собственность инвестора на здание преобразуется в ПС на конкретное помещение в договоре
2) как разрешить казус вдвойной продажей одного и того же помещения двум разным лицам[1]
3) как происходит ситуация, случающаяся при банкротстве застройщика, когда часть конкурсной массы (недостроенное здание) передается одной группе кредиторов (инвесторам, поскольку это уже их собственность), а приоритет этой группы основан не на положениях закона.
Поэтому господствующей сейчас является обязательственно-правовая концепция прав инвесторов, по которой инвестор – сторона в договоре, ПС возникает только после надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств (и подлежит регистрации). При таком подходе другие кредиторы находятся в лучшем положении при банкротстве застройщика (недостроенное здание – часть конкурсной массы), а расчеты ведутся в соответствии с очередями, указанными в ФЗ о банкротстве.
Автор считает, что второй подход лучше, поскольку отвечает тенденциям законодательства:
1) ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает законный залог инвесторов на объект инвестиций (по законодательству РФ собственник не может являться одновременно залогодержателем)
2) ФЗ о банкротстве устанавливает приоритет таких кредиторов
9. Ситуации с ипотекой:
· Законная ипотека (ст. 11 ФЗ Об ипотеке). Такой вид ипотеки подлежит гос регистрации, но она имеет не правоустанавливающее значение, поскольку (по тексту статьи) регистрируется имущество, на которое лицо уже имеет ПС. Наш законодатель легализовал также тайные ипотеки (с информацией о которой участники оборота не могут ознакомиться), что сильно бьет по обороту (суды выработали подход, по которому ипотека не считается заключенной, если нет записи в реестре, даже при наличии фактического состава)
· Уступка ипотеки (ст. 384 – при уступке основного обязательства переходят и дополнительные требования, например залог; 389 ГК РФ – уступка права по зарегистрированной сделке также требует регистрации). Вопрос: когда происходит переход прав? Есть два ответа:
1) С момента регистрации уступки. Это решение имеет несколько проблем: как быть, если регистрация не состоится? Да и вообще, в момент времени между уступкой и ее регистрацией кредитором по обязательству будет цессионарий, а залогодержателем – цедент, что противоречит российскому залоговому праву.
2) Нельзя ли увидеть в положениях ст. 384 ГК РФ, устанавливающих особенность перехода прав, вытекающих из обеспечения, исключение из этого принципа, ведь эта норма и есть иной предусмотренный законом случай возникновения права без регистрации? ВАС за этот ответ, поскольку в одном из Постановлений установил, что ипотека переходит с момента уступки.
Минусы: неправильная запись в реестр; отсутствие мотивации к изменению записи, ведь у лица уже и так есть необходимые права.
Авторское мнение: подход выбран плохой, но суды смогли нивелировать его недостатки: установлено в том же Постановлении, что новый кредитор не может предъявлять требования по ипотеке до регистрации (мотивация приводить реестр в соответствие).
10. Земельный участок.Ст. 552 ГК и 35 ЗК – при переходе ПС на строение, здание и т.п., находящееся на чужом земельном участке, другому лицу оно приобретает такое же право на участок земли, необходимый для использования здания, каким обладал прежний собственник (без регистрации). Это право на земельный участок возникает с момента регистрации ПС на здание. Это исключение продиктовано спецификой российского земельного права с рассмотрением в качестве недвижимости здания отдельно от земельного участка. Потребность в одновременном обращении прав на земельный участок и прав на здание, на нем расположенное, и породила так называемый принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, реализованный в ст. 1 ЗК РФ.
11. Правила о возникновении права собственности на разграниченные земельные участки, принадлежащие публичным образованиям на ПС (ст. 3.1 ФЗ о введении в действие ЗК РФ). До 1 июля 2006 года действовал специальный ФЗ, разграничивавший земельные участки между ППО с помощью актов Правительства, ПС возникало с момента регистрации. Такая процедура оказалась крайне медленной. Во вводном законе к ЗК устанавливались критерии разграничения участков; право возникало с момента вступления в силу вводного закона, регистрация правоустанавливающего значения не имеет (эти два положения из текста закона не ясны, что и породило проблему). Ее решил ВАС РФ, в одном деле он вынес решение, что ПС возникло у нового ППО (в данном деле – муниципальное образование) с момента вступления в силу закона, регистрация не нужна, а ППО (в данном деле – РФ), указанное в реестре, утратило ПС.
IV) Момент возникновения права хозяйственного ведения и оперативного управления недвижимым имуществом, переданным соответственно унитарным предприятиям и учреждениям (казенным предприятиям).
С одной стороны, п. 1 ст. 299 ГК РФ с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
Иное установленное законом - это как раз положения п. 2 ст. 8 и п. 1 ст. 131 ГК РФ об особенностях возникновения права на недвижимое имущество.
Но ведь последовательность прочтения п. 1 ст. 299 и п. 2 ст. 8 ГК РФ можно "перевернуть".
Сначала Президиум ВАС по делу ФГУП «Почта России» vs «ЦентрТелеком» решил, что п.1 ст. 299 ГК имеет большую силу и право возникает и без внесения в ЕГРП.
Однако весной 2010 г. в Постановлении N 10/22 пленумы высших судов приходят к другому выводу. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
V) Влияние приобретательной давности на регистрацию прав на недвижимость.
1. При наличии в Реестре записи о действительном собственнике добросовестное владение чужой недвижимостью исключается. (всегда можешь посмотреть в реестр)
2. Приобретение по давности права собственности возможно лишь лицом, которое было неправильно внесено в Реестр ст. 234 ГК РФ.
3. Также, приобретение по давности - возврат в оборот недвижимости, которая не является бесхозяйной, но собственник которой неизвестен (не внесен в Реестр) либо не осуществляет хозяйственное воздействие на свою вещь.
4. Регистрации права на недвижимость, которое возникло вследствие приобретательной давности, должно (и возможна только в этом случае) предшествовать установление судом соответствующих фактов (открытость, добросовестность, непрерывность, истечение сроков владения).
Решения по таким делам происходят в рамках, как искового, так и особого производства, как установление факта владения имуществом.
VI) В какой момент возникает право на недвижимость, установленное решением суда? Это НЕ исключение из принципа внесения, как это может показаться на первый взгляд; мысль о том, что право возникает у лица с момента вступления в силу судебного акта – ошибочно!
Случаи признания судом лица обладателем права на недвижимое имущество:
1) Когда право у лица есть, но ответчик сомневается в этом. В данной ситуации судебный акт ничего не меняет, поскольку и в момент спора эти права у истца были (в противном случае иск просто не удовлетворяется)
2) Правоустановительные (конституирующие) иски – суд, по сути, создает своим решением право для истца. Но, все равно, нет оснований считать, что это так – право возникает с момента регистрации.
Выводы:
1. Исключения не представляют собой чего-то необычного, а продиктованы нормальными причинами:
1) Невозможность существования юридической паузы между прекращением прав одного лица и их возникновением у другого (правопреемство при наследовании, реорганизации, уступке требования, обеспеченного ипотекой, приобретение права собственности по давности владения)
2) Желание создать льготные условия для определенных участников оборота (супружеская собственность; право собственности на имущество в кооперативе; законная ипотека в пользу банка, кредитующего покупку недвижимости; право собственности на разграниченные земельные участки, принадлежащие публичным образованиям)
Однако, законодатель забывает о том, что это может вредить неопределенному кругу третьих лиц, доверившихся реестру.