Определение среднегодовой арендной платы по объекту оценки. В расчетах годовой арендной платы принимается рыночная арендная плата
В расчетах годовой арендной платы принимается рыночная арендная плата. После проведения анализа рынка открытых источников (печатные издания и интернет сайты) выбрали 3 аналога, предлагаемые в аренду в районе
расположения объекта оценки и определили среднюю величину арендных ставок по данному сегменту рынка недвижимости. Данные по объектам аналогам представлены в таблице 4.
Таблица 4 – Описание объектов аналогов
| Объекты сравнения | Аналог № 1 | Аналог № 2 | Аналог № 3 |
| Стоимость предложения, руб | 350 000,00 | 255 000,00 | 250 000,00 |
| Общая площадь помещений, кв. м | |||
| Функциональное назначение | Офисное помещение | Офисное помещение | Офисное помещение |
| Вид права | Полное право собственности на помещение | Полное право собственности на помещение | Полное право собственности на помещение |
| Условия финансирования | собственность | собственность | собственность |
| Условия платежа | Наличный расчет | Наличный расчет | Наличный расчет |
| Условия продажи | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Местоположение | г. Краснодар, ул. Тургенева | г. Краснодар, ул. Расшпилевская | г. Краснодар, ул. Бабушкина |
| Уровень отделки | хорошее | хорошее | хорошее |
| Техническое состояние | Не требуется ремонт | Не требуется ремонт | Не требуется ремонт |
| Коммуникации | Все коммуникации | Все коммуникации | Все коммуникации |
| Подъездные пути | + | + | + |
| Парковка | + | - | + |
| Источник информации | Аякс | Аякс | Аякс |
Арендная ставка в доходном подходе является основной составляющей в определении рыночной стоимости, поэтому при ее определении необходимо учитывать следующие факторы:
1. Среднерыночные арендные ставки аналогичной недвижимости в рассматриваемом районе;
2. Вид права;
3.Условия финансирования;
4.Условия продажи;
5.Условия платежа;
6. Месторасположение объекта;
7.Дата предложения;
8.Уровень отделки;
9.Санитарно-техническое состояние объекта;
10. Наличие инженерных коммуникаций
11. Подъездные пути
12. Парковка
В таблице 5 представлен расчет величины арендной ставки помещений
Таблица 5 – Расчет величины арендной ставки помещений
| Характеристики объектов Оцениваемый объект | Объекты недвижимости | |||||
| Объекты аналоги | ||||||
| № 1 | № 2 | № 3 | ||||
| Стоимость предложения объекта недвижимости, руб | 350 000,00 | 255 000,00 | 250 000,00 | |||
| Скидка на торг, % | -5% | -5% | -5% | |||
| Скорректированная стоимость объекта аренды, руб | 332 500,00 | 242 250,00 | 237 500,00 | |||
| Вид права | Собственность | собственность | собственность | собственность | ||
| Корректировка на вид права, % | 0% | 0% | 0% | |||
| Скорректированная стоимость объекта аренды, руб | 332 500,00 | 242 250,00 | 237 500,00 | |||
| Условия финансирования | Собств. | собственность | собственность | собственность | ||
| Корректировка, % | 0% | 0% | 0% | |||
| Скорректированная стоимость объекта аренды, руб | 332 500,00 | 242 250,00 | 237 500,00 | |||
| Условия продажи | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | ||
| Корректировка на условия продажи, % | 0% | 0% | 0% | |||
| Скорректированная стоимость объекта аренды, руб | 332 500,00 | 242 250,00 | 237 500,00 | |||
| Условия платежа | наличные | наличные | наличные | |||
| Корректировка на условия платежа, % | 0% | 0% | 0% | |||
| Скорректированная стоимость объекта аренды, руб | 332 500,00 | 242 250,00 | 237 500,00 | |||
| Дата предложения | меньше 3 мес. | меньше 3 мес. | меньше 3 мес. | |||
| Корректировка на дату предложения, % | 0% | 0% | 0% | |||
| Скорректированная стоимость объекта аренды, руб | 332 500,00 | 242 250,00 | 237 500,00 | |||
Продолжение Таблица 5 – Расчет величины арендной ставки помещений
| Месторасположение объекта | г. Краснодар, ул. Гагарина 154 | г. Краснодар, ул. Тургенева | г. Краснодар, ул. Расшпилевская | г. Краснодар, ул. Бабушкина | ||||
| Корректировка на месторасположение, % | +15% | +15% | +6% | |||||
| Скорректированная стоимость объекта, руб | 382 375,00 | 278 587,50 | 251 750,00 | |||||
| Уровень отделки | удов. | хорошее | хорошее | хорошее | ||||
| Корректировка на уровень отделки, % | -5% | -5% | -5% | |||||
| Скорректированная стоимость объекта, руб | 363 256,25 | 264 658,10 | 239 162,50 | |||||
| Техническое состояние | не требует | не требует | не требует | не требует | ||||
| Корректировка на техническое состояние, % | 0% | 0% | 0% | |||||
| Скорректированная стоимость объекта аренды, руб | 363 256,25 | 264 658,10 | 239 162,50 | |||||
| Инженерные коммуникации | есть | есть | есть | есть | ||||
| Корректировка на инженерные коммуникации, % | 0% | 0% | 0% | |||||
| Скорректированная стоимость объекта аренда, руб | 363 256,25 | 264 658,10 | 239 162,50 | |||||
| Подъездные пути | есть | есть | есть | есть | ||||
| Корректировка на подъездные пути, % | 0% | 0% | 0% | |||||
| Скорректированная стоимость объекта аренды, руб | 363 256,25 | 264 658,10 | 239 162,50 | |||||
| Парковка | есть | + | - | + | ||||
| Корректировка на парковку, % | 0% | +15% | 0% | |||||
| Скорректированная стоимость объекта аренды, руб | 363 256,25 | 304 356,82 | 239 162,50 | |||||
| Общая площадь,м2 | ||||||||
| Корректировка на площадь, % | -10% | 0% | -5% | |||||
| Скорректированная стоимость объекта аренды, руб | 326 930,62 | 304 356,82 | 227 204,40 | |||||
| Цена за 1 м аренды | 653,86 | 1014,50 | 504,90 | |||||
| Сумма корректировок, % | 35% | 40% | 21% | |||||
| Скорректированная цена аренды за 1 м2, руб | 653,86 | 1014,50 | 504,90 | |||||
| Удельный вес, % | 30,28% | 24,96% | 44,76% | |||||
| Средневзвешенная цена объекта аренды за 1м2/ руб | 677,20 |
| Цена ОО, руб | 193 002,00 |
Окончание Таблица 5 – Расчет величины арендной ставки помещений