Общие условия решения сквозной расчетной задачи

Определить стоимость объекта недвижимости – складского комплекса кинокомпании, 1975 года постройки, одноэтажного, высотой 6,5 м, группы капитальности II, имеющего парковку для автомобилей сотрудников и благоустроенную терри­торию, но не имеющего офисного помещения, с целью решения вопроса о при­обретении данного объекта недвижимости, возможной сдачи в аренду сроком на 5 лет и дальнейшей перепродажи. Для приобретения объекта недвижимости инвестор предполагает получить в банке ипотечный кредит в размере 30 % от стоимости объекта недвижимости сроком на 15 лет по ставке в 10 % годовых с ежемесячной равномерной оплатой (аннуитетом) в конце месяца. Площадь складского помещения, цена приобретения, цена продажи и территориальный (климатический) коэффициент размещения объекта для различных вариантов решения задачи представлена в таблице 2.2.1.

Таблица 2.2.1

Вариант решения задачи	Площадь склада, м2	Площадь земельного участка, м2	Стоимость приобре­тения, тыс. руб.	Стоимость перепро­дажи, тыс. руб.	Территориальный (климатический пояс)
			8 550	11 000
			8 700	11 150
			8 850	11 300
			9 000	11 450
			9 150	11 600
			9 300	11 750
			9 450	11 900
			9 600	12 050
			9 750	12 200
			9 900	12 350
			10 050	12 500
			10 200	12 650
			10 350	12 800
			10 500	12 950
			10 650	13 050
			10 800	13 200
			10 950	13 350
			11 100	13 500
			11 250	13 650
			11 400	13 800
			11 550	13 950
			11 700	14 050
			11 850	14 200
			12 000	14 350
			12 150	14 500
			12 300	14 650
			12 450	14 850
			12 600	15 000
			12 750	15 150
			12 800	15 200
			12 950	15 350
			13 250	15 650
			13 600	15 900
			13 800	16 100
			13 950	16 250
			14 100	16 400
			14 250	16 550
			14 400	16 700
			14 550	16 850

Продолжение таблицы 2.2.1

Вариант	Площадь склада, м2	Площадь земельного участка, м2	Стоимость приобре­тения, тыс. руб.	Стоимость перепро­дажи, тыс. руб.	Территориальный (климатический пояс)
			14 700	17 000
			14 850	17 150
			15 000	17 300
			15 150	17 450
			15 300	17 600
			15 450	17 750
			15 600	17 950
			15 750	18 050
			15 900	18 200
			16 050	18 350
			16 200	18 500
			16 350	18 650
			16 500	18 800
			16 650	18 950
			16 800	19 050
			16 950	20 100
			17 100	20 250
			17 250	20 300
			17 400	20 450
			17 550	20 600
			17 700	20 750
			17 850	20 900
			18 000	21 050
			18 150	21 200
			18 300	21 350
			18 450	21 500
			18 600	21 750
			18 750	21 900
			18 900	22 050
			19 050	22 200
			19 200	22 350
			19 350	22 500
			19 500	22 650
			19 650	22 800
			19 800	22 950
			19 950	23 050
			20 100	23 200
			20 250	23 350
			20 400	23 500
			20 550	23 650
			20 700	23 800
			20 850	23 950
			21 000	24 100
			21 150	24 250
			21 300	24 400

Продолжение таблицы 2.2.1

Вариант	Площадь склада, м2	Площадь земельного участка, м2	Стоимость приобре­тения, тыс. руб.	Стоимость перепро­дажи, тыс. руб.	Территориальный (климатический пояс)
			21 450	24 550
			21 600	24 700
			21 750	24 850
			21 900	25 000
			22 050	25 150
			22 200	25 300
			22 350	25 450
			14 250	16 550
			14 400	16 700
			14 550	16 850
			14 700	17 000
			14 850	17 150
			15 000	17 300
			15 150	17 450
			15 300	17 600
				17 700

Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.1.) доходным подходом. В ходе визуального осмотра выяснилось, что здание склада нахо­дится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить постоянный доход. В условиях местного рынка прогнозируется, что ежегодный рост аренд­ной платы составляет 10 %, а рост стоимости недвижимости за прогнозный пе­риод (10 лет) для данного вида недвижимости составит 65 %.

По данным анализа местного рынка недвижимости установлено, средняя ставка арендной платы подобных объектов недвижимости (складских комплек­сов) в первом году прогнозного периода, составляет 320 руб. за 1 м² в месяц. Данные о недозагрузке площадей определены в размере 5 % от общей площади объекта для первого года прогнозного периода, для второго года они снизятся до 3 %, в третьем году – до 1 %, а в последующие годы объект будет загружен полностью. Неплатежи арендодателю предположительно ежегодно составят 3 % от потенциального валового дохода (ПВД). Владение доходной недвижимо­стью требует квалифицированного управления (управляющей компанией) и по­этому расходы на управление (комиссионные) составляют 5 % от действитель­ного валового дохода (ДВД). Прочие операционные расходы по объектам та­кого вида составляют в среднем 10 % от ДВД.

Безрисковая ставка определяется как ставка рефинансирования Цен­трального банка, которая, в настоящее время, составляет 7,5 %. Однако при ре­шении задачи ставка рефинансирования выбирается студентом исходя из дей­ствующей на момент решения задачи ставки рефинансирования. Согласно экс­пертным данным риски вложения в данный вид недвижимости имеют следую­щую степень (таблица 2.2.2).

Таблица 2.2.2

Вид и наименование риска	Степень риска, баллы
1. Ускоренный износ здания (риск вложения в недвижимость)
2. Ликвидности
3. Неполучение арендных платежей
4. Неэффективный менеджмент
5. Криминогенные факторы
6. Финансовые проверки
7. Неправильное оформление аренды

После приобретения недвижимости капитальные вложения в здание предполагаются в размере 20 % ежегодно.