Методы оценки недвижимости

Затратный подход он основан на предположениях, что затраты на строительство объекта с учетом износа, совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором объект находится, является приемлемым ориентиром, для определения стоимости недвижимости.

Сфера применения – это налогообложения физических и юридических лиц, арест объектов недвижимости, определение верхней стоимости оцениваемого объекта, техноэкономическое обоснование нового строительства, выбор наиболее лучшего и эффективного использование земельного участка, согласование стоимостей объектов, рассчитанного разными методами, оценка объектов недвижимости в пассивных секторах экономики и страховании.

Недостатки подхода – не отражает стоимость прогнозируемых доходов, трудно определить износ здания старше 10 лет.

Последовательность и осуществление подхода, рассчитывается стоимость земельного участка и работ. Если участок арендован, то учитывается стоимость аренды.

Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.

Рассчитываются все виды износа (физический, функциональный и внешний)

Суммируют все стоимости полученные с учетом износа.

Физический износ – отражает изменения физических свойств объекта с течением времени. Выделяют 4 способа расчета физического износа – экспертный метод, в котором суммируются произведения удельного веса конструктивного элемента процесса и износа конструктивного элемента. При этом износ различают устранимый и неустранимый. Если стоимость ремонта не увеличивает стоимость здания, то ремонт считается неустранимым. Стоимостной – затраты на воспроизводство конструктивных элементов здания, а износ определяется как средневзвешенная величина путем внешнего осмотра недвижимости.

Нормативный или бухгалтерский основы – единые нормы амортизации на восстановление.

Метод расчета срока жизни – срок жизни, это время в течении которого используемый объект будет приносить прибыль. В этот период, вложения в данный объект будут приносить пропорциональную увеличение прибыли. Физический срок здания заканчивается тогда, когда его сносят.

Методы затратного подхода.

1. Метод сравнительной единицы, то есть удельной стоимости. Скорректированная стоимость умножается на число единиц оцениваемого объекта.
2. По элементный – удельная стоимость единицы измерения состоит из суммы затрат на каждый конструктивный элемент здания.
3. Сменный – определяется на основании составления новых смет на данный объект недвижимости.
4. Индексный – определяется восстановительная стоимость объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс в связи с определенным нормативом правовым актом.

При оценки стоимости компании затратный подход представлен двумя методами. Метод стоимости активов. Метод ликвидационной стоимости. Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов компании. Использование данного метода дает лучшие результаты при оценки действующей компании, обладающие значительными материальными и финансовыми активами.

Отдельные объекты в рамках данного метода, в частности нематериальные активы могут оцениваться другими подходами – сравнительным или доходным. Процедура оценки предусматривает следующую последовательность этапов:

1. Определение рыночной стоимости всех активов компании.
2. Определение величины обязательств.
3. Расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств.

Затратный подход при оценке зданий, сооружений. передаточных устройств. Все объекты делятся на объекты производственного характера, объекты не производственного характера, объекты незавершенного строительства.

Затратный подход основывается на изучении возможности инвестора в приобретении имущества и исходит из принципа замещения. То есть инвестор не заплатит за имущество большую сумму, чем та в которую обойдется приобретение соответствующего имущества аналогичного по назначению и качеству в обозримый период без существенных издержек. При оценке зданий сооружений передаточных устройств рассчитывают затраты на производство, активы, за вычетом всех форм износа, обесценивания и устаревание актива.

Оценка машин, оборудования и транспортных средств проводится либо по отдельным взятым единицам (оценка россыпью), либо все множество машин условно-независимых друг от друга, имеющих технологические связи как между отдельными единицами комплекса, так и в связи окружающих их инфраструктуры.

Системная оценка – в процедуру оценки включает два этапа:

1. Определение рыночной стоимости аналога
2. Определение величины износа.

Метод ликвидационной стоимости.

Порядок расчета ликвидационной стоимости:

1. Анализируется ряд статистических и бухгалтерских документов
2. Формируется оценочная масса имущества
3. Формируется сумма задолжности компании
4. Обосновывается размер затрат
5. Выделяются затраты связанные с ликвидацией и затраты связанные с владением активами до их реализации
6. Оценивается реализуемое имущество
7. Определяется ставка дисконтирования с учетом планирования срока реализации для каждого вида оцениваемого актива индивидуально с точки зрения ликвидности и риска возможной не продажи
8. Строится график реализации имущества и определяется совокупная выручка от реализации текущих материальных и нематериальных активов
9. По итогам реализации погашается накопленная сумма текущей задолжности за период реализации и осуществляется выплаты по обязательствам
10. Оценка ликвидационной стоимости

Доходный подход включает в упрощенном варианте 3 метода:

1. Метод капитализации заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов полученных от объектов недвижимости. Стоимость равна = Чистый денежный поток/ Коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации это параметр преобразующий чистый доход в стоимость объекта при этом учитывается чистая прибыль от эксплуатации объекта.

Чистый операционный доход рассчитывается как устойчивая величина от ожидаемого чистого годового дохода полученного от оцененного имущества после вычета всех операционных доходов и резервов но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационным отчислениям. Данный метод используется когда величина будущих потоков денежных средств стабильна.

2.

Метод дисконтирования предполагает четкого операционного дохода в определенном периоде в будущем и вероятной цены продажи этого объекта в конце этого периода, а затем в расчет этого суммирования всех будущих доходов от объекта недвижимости.

3.

Последовательность метода: 1. Устанавливается продолжительность получения будущих денежных доходов. 2. Прогнозируются потоки денежных средств по каждому году владения. 3. Дисконтирование денежных средств путем приведении их за каждый из будущих периодов на основе функции сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей. 4. Ставка дисконта выбирается как средняя норма прибыли. 5. Метод дисконтирования предполагает расчет реверсии выручки от продаж. Приведение ее текущей стоимости через ставку дисконтирования. 6. Сложение текущих стоимостей доходов и реверсий. 7. Расчет чистой текущей стоимости объекта, как разница между текущей стоимостью доходов полученный за ряд лет и суммой привлеченной заемных средств.

Метод валовой ренты. Валовая рента – это результат деления продажной цены объекта недвижимости на потенциальной или действительной валовой доход. При определении мультипликатора не нужно вносить на различие сопоставимых объектов.

Рассмотрим поле подробно основные метода доходного подхода: