Методы сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости.
Московский государственный университет
Путей сообщения (МИИТ)
Кафедра «Экономика и управление на транспорте»
Рабочая тетрадь
Для практических занятий по дисциплине
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
По теме
«МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ»
Студент______________________________
Группа ______________________________
Вариант ______________________________
Москва – 2014
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ. 3
1. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ. 4
2. ВИДЫ ОЦЕНОК СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 6
3. ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. 8
3.1. МЕТОДЫ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ. 8
3.2. МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ. 16
3.3. МЕТОДЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ. 22
4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. 28
5. ЭЛЕМЕНТЫ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ, ИСПОЛЬЗУЕМОЙ В ЭКОНОМИКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. 33
6. МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТАВОК ДИСКОНТИРОВАНИЯ И КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ. 38
пРИЛОЖЕНИЕ. 43
ВВЕДЕНИЕ
Рабочая тетрадь к практическим занятиям по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов Московского государственного университета путей сообщения содержит теоретические вопросы, а также условия задач с многовариантными исходными данными по отдельным проблематикам курса.
Применение рабочей тетради на практических занятиях по дисциплине «Экономика недвижимости» позволяет сформировать у студентов навыки и умения по применению основных подходов к оценке стоимости объектов недвижимости (затратный, рыночный, доходный) на практике, определению стоимости объектов недвижимости, использованию методов математической статистики при расчете параметров объекта недвижимости, а также рассмотренных показателей при обосновании решений по управлению недвижимостью.
В каждом разделе рабочей тетради приведены таблицы для решения задач, а также свободные ячейки для ответов на теоретические вопросы. В ходе практических занятий студент заполняет рабочую тетрадь в соответствии со своим вариантом. Вариант состоит из трех цифр, каждой цифре соответствует столбец с соответствующим номером вопроса. Список вопросов по каждому разделу рабочей тетради приведен в приложении. Цифру варианта следует выбрать согласно номеру указанному в скобках перед вопросом или показателем. Теоретический вопрос 4 является общим для всех вариантов.
Распределение теоретических вопросов по вариантам
| Номер вопроса | Вариант | |||||
| (3) Вопрос 1 | ||||||
| (2) Вопрос 2 | ||||||
| (1) Вопрос 3 |
Например, варианту 123 соответствует вопросы 7,5,3. При решении практических задач руководствоваться аналогичным правилом.
ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.
| 1. |
| 2. |
| 3. |
4. Принцип наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям:
| Ø |
| Ø |
| Ø |
| Ø |
ВИДЫ ОЦЕНОК СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
| 1. |
| 2. |
| 3. |
4. Приведите пример разновидностей специальной стоимости.
Специальная стоимость
ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.
МЕТОДЫ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.
| 1. |
| 2. |
| 3. |
4. Приведите пример:
| Физического износа недвижимости | |
| Морального износа недвижимости | |
| Внешнего износа недвижимости |
5. Решите задачи:
Задача 1.
В оцениваемом офисном здании имеется складское помещение, площадью S. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости показал, что в настоящее время данную площадь целесообразнее использовать как офисную. Оценить стоимость создаваемой офисной площади.
| Показатель | Вариант | |||||
| (3) Площадь складского помещения (S), кв. м | ||||||
| (2) Сметная стоимость складского помещения, у.е. | 15 000 | 16 500 | 18 000 | 19 800 | 21 500 | 24 000 |
| (1) Физический износ складского помещения, % | 20,0 | 30,0 | 40,0 | 50,0 | 60,0 | 70,0 |
| (3) Удельные затраты на ликвидацию, у.е./ кв. м | ||||||
| (2) Удельные затраты на ремонт под офис, у.е./ кв. м | ||||||
| (1) Стоимость возврата материалов, у.е. | 2 000 | 1 800 | 1 600 | 1 400 | 1 200 | 1 000 |
| Формулы для решения задачи: |
Расчетная таблица
| Показатель | Ед.изм. | Значение |
| Сметная стоимость складского помещения | ||
| Физический износ складского помещения | ||
| Стоимость складского помещения с учётом износа | ||
| Удельные затраты на ликвидацию | ||
| Площадь складского помещения (S) | ||
| Затраты на ликвидацию склада | ||
| Удельные затраты на ремонт под офис | ||
| Площадь складского помещения (S) | ||
| Затраты на ремонт склада | ||
| Стоимость возврата материалов | ||
| Стоимость складского помещения за вычетом стоимости возврата материалов | ||
| Общая стоимость создаваемой офисной площади |
Вывод:
Задача 2.
Определить остаточную стоимость офисного здания, имеющего следующие характеристики.
| Показатель | Вариант | |||||
| (3) Площадь здания, кв. м | 2 000 | 2 300 | 2 500 | 2 700 | 3 000 | 3 200 |
| (2) Период эксплуатации, лет | ||||||
| (1) Предполагаемый период эксплуатации, лет | ||||||
| (3) Удельные затраты на строительство объекта-аналога, у.е./кв. м |
| Формулы для решения задачи: |
Расчетная таблица
| Показатель | Ед.изм. | Значение |
| Удельные затраты на строительство объекта-аналога | ||
| Площадь здания | ||
| Затраты на строительство объекта-аналога | ||
| Период эксплуатации | ||
| Предполагаемый период эксплуатации | ||
| Износ | ||
| Остаточная стоимость офисного здания |
Вывод:
Задача 3.
Определить общий уровень износа установленного в оцениваемом здании электрооборудования, не соответствующего рыночным стандартам и требованиям арендаторов.
| Показатель | Вариант | |||||
| (3) Сметная стоимость существующего электрооборудования, руб. | 50 000 | 55 000 | 60 000 | 65 000 | 70 000 | 75 000 |
| (2) Физический износ электрооборудования, руб. | 20 000 | 25 000 | 30 000 | 35 000 | 40 000 | 45 000 |
| (1) Возврат материалов за счет продажи демонтированного оборудования, руб. | 1 000 | 1 500 | 2 000 | 2 500 | 3 000 | 3 500 |
| (3) Стоимость демонтажа существующего электрооборудования, руб. | 1 000 | 1 300 | 1 600 | 1 900 | 2 200 | 2 500 |
| (2) Стоимость монтажа нового электрооборудования, руб. | 4 500 | 4 300 | 4 100 | 3 900 | 3 700 | 3 500 |
| (1) Уровень экономического износа, % |
| Формулы для решения задачи: |
Расчетная таблица
| Показатель | Ед.изм. | Значение |
| Сметная стоимость существующего электрооборудования | ||
| Стоимость демонтажа существующего электрооборудования | ||
| Стоимость монтажа нового электрооборудования | ||
| Возврат материалов за счет продажи демонтированного оборудования | ||
| Стоимость электрооборудования с учётом затрат на демонтаж и монтаж и вычетом стоимости возврата материалов | ||
| Физический износ электрооборудования | ||
| Физически износ электрооборудования с учётом затрат на демонтаж и монтаж и вычетом стоимости возврата материалов | ||
| Общий уровень износа электрооборудования |
Вывод:
Задача 4.
Определить остаточную стоимость и уровень физического износа здания.
| Показатель | Вариант | |||||
| (2) Стоимость, тыс. у.е.: | ||||||
| 1. Фундамент | ||||||
| 2. Стены, перегородки | ||||||
| 3. Перекрытия, покрытия | ||||||
| 4. Кровля | ||||||
| 5. Полы | ||||||
| 6. Отделка помещений | ||||||
| 7. Система отопления и др. оборудование | ||||||
| (3) Действительный возраст, лет: | ||||||
| 1. Фундамент | ||||||
| 2. Стены, перегородки | ||||||
| 3. Перекрытия, покрытия | ||||||
| 4. Кровля | ||||||
| 5. Полы | ||||||
| 6. Отделка помещений | ||||||
| 7. Система отопления и др. оборудование | ||||||
| (1) Срок полезного использования, лет: | ||||||
| 1. Фундамент | ||||||
| 2. Стены, перегородки | ||||||
| 3. Перекрытия, покрытия | ||||||
| 4. Кровля | ||||||
| 5. Полы | ||||||
| 6. Отделка помещений | ||||||
| 7. Система отопления и др. оборудование |
| Формулы для решения задачи: |
Расчетная таблица
| Стоимость | Действительный возраст | Срок полезного использования | Износ | Остаточная стоимость офисного здания | ||
| 1. Фундамент | ||||||
| 2. Стены, перегородки | ||||||
| 3. Перекрытия, покрытия | ||||||
| 4. Кровля | ||||||
| 5. Полы | ||||||
| 6. Отделка помещений | ||||||
| 7. Система отопления и др. оборудование | ||||||
| Итого: | ||||||
Вывод:
МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.
| 1. |
| 2. |
| 3. - |
4. Приведите основные элементы сравнения при использовании
метода сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости.
| Ø |
| Ø |
| Ø |
| Ø |
| Ø |
| Ø |
| Ø |
| Ø |
| Ø |
5. Решите задачи:
Задача 5.
Определить величину абсолютной корректировки стоимости 1 кв. м в год на местоположение магазина площадью S кв. м, расположенного около станции метрополитена, если в качестве аналога используется точно такой же магазин, находящийся в пяти остановках наземного транспорта от станции метро. Объект-аналог приносит доход на DА тыс. руб./г. меньше. Значение валового рентного мультипликатора равно ВРК.
| Показатель | Вариант | |||||
| (1) DА, тыс. руб./г. | ||||||
| (2) ВРК | 5,0 | 5,2 | 5,4 | 5,6 | 5,8 | 6,0 |
| (3) S, кв. м |
| Формулы для решения задачи: |
Обозначения к расчетной таблице:
Смаг. – стоимость оцениваемого объекта;
а – величина абсолютной корректировки.
Расчетная таблица:
| Показатель | Ед.изм. | Значение |
| DА | ||
| ВРК | ||
| Смаг. | ||
| S | ||
| а |
Вывод:
Задача 6.
Объект недвижимости за счет лучшего местоположения приносит ежемесячно арендную плату на DА тыс. руб. больше, чем аналогичные объекты. Валовой рентный коэффициент по объектам-аналогам равен ВРК. Общая площадь объекта оценки равна S кв. м. Определить значение корректировки стоимости 1 кв.м в год на местоположение оцениваемой недвижимости.
| Показатель | Вариант | |||||
| (1) DА, тыс. руб./мес. | ||||||
| (2) ВРК | 5,5 | 5,7 | 5,9 | 6,1 | 6,3 | 6,5 |
| (3) S, кв. м |
| Формулы для решения задачи: |
Обозначения к расчетной таблице:
Смаг. – стоимость оцениваемого объекта;
а – величина абсолютной корректировки.
Расчетная таблица:
| Показатель | Ед.изм. | Значение |
| DА | ||
| ВРК | ||
| Смаг. | ||
| S | ||
| а |
Вывод:
Задача 7.
Определить скорректированную стоимость объекта.
| Показатель | Вариант | |||||
| (3) Цена объекта-аналога, млн руб. | 5,0 | 7,0 | 9,0 | 11,0 | 13,0 | 15,0 |
| (2) Время продажи объекта-аналога, мес. назад. | ||||||
| (1) Темп изменения цены, % в мес. | 7,5 | 7,0 | 6,5 | 6,0 | 5,5 | 5,0 |
| (3) Поправка на местоположение, % | 1,0 | 2,5 | 4,0 | 5,5 | 7,0 | 8,5 |
| (2) Поправка на удобства, % | 1,0 | 2,0 | 3,0 | 4,0 | 5,0 | 6,0 |
| (1) Поправка на экологическое положение, % | 1,0 | 1,4 | 1,8 | 2,2 | 2,6 | 3,0 |
| (3) Поправка на качество ремонта, % | 1,0 | 2,3 | 3,6 | 4,9 | 6,2 | 7,5 |
| Формулы для решения задачи: |
Расчетная таблица:
| Показатель | Ед.изм. | Значение |
| Время продажи объекта-аналога | ||
| Темп изменения цены | ||
| Поправка на время для определения стоимости объекта (коэффициент) | ||
| Цена объекта-аналога | ||
| Стоимость объекта | ||
| Поправка на местоположение | ||
| Поправка на удобства | ||
| Поправка на экологическое положение | ||
| Поправка на качество ремонта | ||
| Сумма поправок для определения скорректированной стоимости объекта (коэффициент) | ||
| Скорректированная стоимость объекта |
Вывод: