Vi. что необходимо знать студенту при решении ситуационной задачи по оценке объекта недвижимости

Экзаменационный билет содержит ситуационную задачу по следующим направлениям работы студента:

- оценка объекта при продаже (покупке) зданий, сооружений, земельных участков и другого имущества;

- оценка объекта недвижимости в целях привлечения инвестора;

- оценка, связанная со страхованием объекта недвижимого имущества;

- оценка объекта недвижимости при реорганизации предприятий;

- оценка имущества при получении кредитов под залог;

- оценка объекта недвижимости для определения доходности или прогнозируемых денежных потоков;

- определение рыночной стоимости недвижимого имущества при проведении экспертизы;

- оценка объекта, связанная с приватизацией недвижимого имущества.

Решая ситуационную задачу, студент должен:

1) заключить договор между оценщиком и заказчиком;

2) составить отчёт об оценке объекта недвижимого имущества;

3) оформить акт приёма-передачи отчёта и других документов заказчику;

4) подготовить презентацию для защиты выполненной работы;

5) распечатать слайды презентации.

Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. В договоре обязательно указывают: вид оценки; стоимость объекта оценки; размер и вид оплаты за проведение этой работы; а также сведения об учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; свидетельство, выданное оценщику органом в соответствии с законодательством РФ.

В содержание отчёта об оценке недвижимого имущества должны быть включены следующие примерные пункты:

1. Допущения и ограничительные условия.

2. Задание на оценку объекта недвижимости.

3. Сведения о заказчике.

4. Сведения об исполнителе.

5. Источники информации по объекту оценки.

6. Применяемые стандарты оценочной деятельности.

7. Используемая терминология.

8. Определение права собственности.

9. Описание процесса оценки.

10. Характеристика местоположения объекта оценки. Описание объекта

оценки.

11. Обзор рынка земельных участков (рынка жилых помещений и др.).

12. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

13. Обоснование отказа от применения одного из подходов оценки.

14. Определение стоимости объекта оценки.

14.1. Определение стоимости доходным подходом.

14.2. Определение стоимости сравнительным подходом.

14.3. Определение стоимости затратным подходом.

15. Согласование результатов оценки и заключение о стоимости объекта.

16. Приложения.

Основными характеристиками оценки объекта недвижимости являются: направленность на конкретный объект недвижимости с учётом его особенностей, физических характеристик и прав собственности на него; наличие двух субъектов оценки – заказчика услуг и оценщика; зависимость результатов оценки от конкретной даты или периода времени.

В практике применяются три основных подхода к оценке объектов недвижимого имущества: доходный, сравнительный и затратный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и др. Выбор метода оценки недвижимого имущества зависит от принятого подхода. В процессе оценки объекта используют три оценочных подхода. Они взаимно дополняют друг друга и каждый подход основан на использовании определённых свойств объекта и оценочных принципов.

При применении доходного подхода основой для расчётов служит доход, который, как предполагается, может принести объект недвижимости в будущем при его использовании в коммерческих целях. Основой данного подхода является определение текущей стоимости будущих доходов, которые может получить собственник объекта. Данный подход является главным при установлении стоимости объектов, находящихся в коммерческом использовании.

Сравнительный подход для определения стоимости объекта недвижимого имущества основан на данных свободного рынка выраженного в ценах сделок купли – продажи аналогичных объектов. Этот подход даёт точные результаты при определении стоимости, но его применение может быть ограничено в регионах со слабо развитом рынком недвижимости.

При оценки объектов недвижимости с позиции затратного подхода учитывается совокупность всех материальных затрат, необходимых для строительства объекта, аналогичного оцениваемому. Определив стоимость затрат на строительство нового объекта, оценщик получает цену для дальнейшего уточнения стоимости объекта. Этот подход имеет наибольший вес при определении стоимости уникальных объектов, а также объектов с ограниченным рынком.

Окончательная стоимость объекта недвижимого имущества устанавливается с учётом сравнения его рыночной стоимости с ценой на объекты – аналоги и сопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного, а также с учётом способности объекта приносить доход за счёт его коммерческого использования. Оформляется в таблице «Согласование результатов оценки объекта недвижимости».

Требования, предъявляемые к презентации при защите выпускной творческой работы:

Каждый слайд должен иметь заголовок, количество слов в слайде не должно превышать 40.

Заголовочный слайд содержит название выпускной творческой работы, автора, группу.

Слайд №1 Сведения об объекте недвижимого имущества (фото, план, текст).

Слайд №2 Состав и содержание работы по оценке объекта недвижимого имущества (описание алгоритма).

Слайд №3 Характеристика местоположения объекта оценки (текст).

Слайд №4 Анализ рынка выбранного объекта недвижимого имущества (график, диаграмма).

Слайд №5 Выбор подхода (подходов) к оценке объектов недвижимого имущества (схема).

Слайд №6 Описание процесса оценки (схема).

Слайд №7 Использование методов и формул для оценки объектов недвижимого имущества.

Слайд №8 Оформление основной документации по отчёту об оценке недвижимого имущества (произвольная форма).

Слайд №9 Расчёт стоимости объекта оценки недвижимости (произвольная форма).

Слайд №10 Согласование результатов оценки объектов недвижимого имущества (таблица).

Итоговый слайд содержит предложение «Благодарю за внимание!».