Методы определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Оценка недвижимости – это методически обоснованное мнение эксперта оценщика о рыночной или иной стоимости объектов недвижимости и порядке её расчета.
Оценка недвижимости обязательна в случаях:
- при проведении сделок с участием государства
- при получении кредита под залог
- при дарении и передаче по наследству
Виды стоимости:
- стоимость обмена – рыночная – наиболее вероятная цена по которой объект будет продан на рынке в условиях конкуренции; ликвидационная стоимость; арендная стоимость
- стоимость использования – стоимость для владельца (первоначальная, инвестиционная, кадастровая стоимости)
Рыночной подход к оценке недвижимости (сравнительный)
- это способ оценки объекта недвижемости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после внесения корректировок учитывающих отличия в объектах.
Последовательность расчета:
1.Отбираются недавние продажи сопоставимых объектов
2.Проверяется информация по сделке, сделка должна быть подтверждена1-м из участников. Сделки между взаимозависимыми лицами и связанные с банкротством в расчет не принимаются.
3.определяются элементы сравнения (факторы влияющие на стоимость)
- поправка на разницу в наборе прав
- поправка на финансовые условия
- поправка на условия продажи, учитывающая связь продавца и покупателя
- поправка на время
- на местоположение
- на физические условия
4.выбираются единицы сравнения
5.Производится корректировка объектов
6. определяется итоговая стоимость объекта с использование статистических методов:
- среднеарифметической
- медиана (средняя цифра)
- мода (часто повторяющаяся стоимость)
- по цене наиболее похожего объекта
Правила корректировки: если сопоставимый объект превосходит оцениваемый, то фактическая цена оцениваемого уменьшается на величину (может осуществляться в % или денежном выражении)
Определение стоимости недвижимости затратным методом
Основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости прибавляется рыночная стоимость земельного участка.
Последовательность расчета:
- определяется стоимость земельного участка
- рассчитывается полная стоимость воспроизводства или замещения.
Полная стоимость воспроизводства – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта построенного с использованием тех же материалов, строительных стандартов и с тем же качеством работ.
Полная стоимость замещения – это стоимость строительства в текущих ценах объекта имеющего аналогичную полезность, но построенного из современных материалов и современным стандартам.
Метод количественного анализа – смета затрат. Определяется накопленный износ
Метод срока жизни: Износ = Эффективный возраст (внешний вид объекта) /срок экономической жизни (время когда объект приносит доход) или Износ = хронологический возраст / нормативный срок использования.
Косвенный метод: Износ = Полная стоимость воспроиз-ва или замещения – (стоимость объекта по рыночному или доходному методу - стоимость земли)
- текущая стоимость объекта определяется = полная ст-ть воспроизводства - накопленный износ
- определяется стоимость оцениваемого объекта = полная ст-ть воспроизводства – износ + ст-ть земельного участка.
Определение стоимости недвижимости на основе анализа дохода
Метод валовой ренты
- отбирают продажи
- рассчитывают рентный мультипликатор = цена продажи / годовой доход от аренды
- итоговое значение рентного мультипликатора определяется методами мода и медиана
- стоимость оцениваемого объекта определяется умножением годовой аренды оцениваемого объекта на рентный мультипликатор.
2) Метод прямой капитализации дохода на основании коэф-та капитализации.
Используется при стабильных условиях функционирования объекта и постоянной величины арендной платы.
Последовательность расчета:
- определяется потенциальный валовой доход на 1год после даты оценки
- опред-ся действительный валовой доход = потенциальный доход – планируемые потери из-за незагруженности помещения, отсутствия арендаторов.
- орпед-ся ЧОД = действительный доход – операционные расходы
Стоимость оцениваемого объекта = чистый операционный доход / коэф-т капитализации. ЧОД – это величина чистого годового дохода от объекта за минусом расходов на эксплуатацию, но до учета амортизационных отчислений и выплатой долга по кредиту.
Коэ-т капитализации – это требуемая инвестором доходность вложений в объект недвижемости. Равен = доля ипотечного кредита*на ставку % по кредиту+ доля собственных средств*ставку дохода на собственный капитал.
3) Метод дисконтирования денежных потоков.
Используется при изменяющихся условиях функциональности объекта или при наличии первоначальных инвестиций.
Последовательность расчета:
- определяется период и интервал для расчета
- рассчитывается ЧОД за каждый интервал расчета
- определяется доход от продажи объекта в конце срока владения = Чод за последний год использования/ставку капитализации
- рассчитывается величина денежного потока = Чод + доход от продажи от продажи объекта – инвестиции на приобретение объекта
- определяется ставка дисконтирования
- прогнозируемые денежные доходы дисконтируются
- сумма дисконтированных денежных потоков является текущей стоимостью объекта
МЕНЕДЖМЕНТ
Сущность и содержание менеджмента. Функции менеджмента.
Управление присуще любой организационной системе. Управление – это процесс воздействия на систему, для поддержания ее в определенном состоянии и переводе в новое состояние в соответствии с объективными законами функционирования и деятельностью, направленную на достижение целей.
Сущность мен-та – управлять всем: производством, финансами, кадрами, ресурсами для упорядочения системы управления, от исходной ситуации – к улучшению результатов.
Менеджмент -совокупность принципов, методов и средств управления с целью повышения эффективности предпринимательской деятельности и увеличения прибыли.
Менеджмент нередко отождествляют с людьми (менеджерами), профессионально выполняющими управленческие функции.
Как субъекты управления, менеджеры играют в организации ряд ролей, среди них: *роль принимающего решения (выбор стратегии развития, распределения ресурсов и т. п); *информационная роль (сбор и анализ информации для принятия управленческих решений); *межличностные роли (формирует отношения внутри и вне организации).
Объектами, на которые направлено управление, могут быть как юридические и физические лица (точнее, их деятельность), так и процессы, системы и т. п. Это значит, что любая организация представляет собой единство двух подсистем управления: управляющей и управляемой.
Задачи менеджмента: - формирование производства товаров и услуг, ориентированных на спрос потребителей.
- привлечение к работам высококвалифицированных специалистов.
- мотивация сотрудников к эффективному исполнению своих обязанностей с помощью улучшения условий труда, повышения оплаты.
- определение стратегии развития предприятия;
- разработка целей и планов их достижения.- определение требуемых ресурсов и методов их обеспечения.
- осуществление функции контроля.
Функции менеджмента классифицируются по двум группам:
1) общие, те, которые выполняются всеми руководителями, не зависимо от сферы деятельности и масштабов организации;
2) специфические, которые выполняются руководителем в зависимости от конкретной ситуации и используемых методов управления.
Общие функции управления: 1) Планирование – разработка последовательности действий, направленных на выполнение цели: стратегическое и тактическое;
2) Организация – создание структуры подразделений, которые будут выполнять плановые задания;
3) Мотивация - связана с процессом побуждения себя и других людей к деятельности через формирование мотивов поведения для достижения личных целей организации;
4) Координация (руководство) – выполняется руководителем при выполнении исполнителями плановых, установленных заданий;
5) Контроль - это системное наблюдение за выполнением планов, заданий и результатами хозяйственной деятельности.