Чй;, V ^ < 3.13. Государственные земли

Значительным количеством земли на западе Соединенных Штатов владеет и управляет федеральное правительство. Первоначальный импульс к сохранению значительного количества земли в государ­ственной собственности дало движение консерваторов, представители которого опасались, что частная разработка земель приведет к преж­девременному истощению природных ресурсов, особенно леса. Для подобного беспокойства нет экономических оснований. Принимая решение о том, чтобы срубить дерево, частный собственник земли, на которой растет это дерево, будет рассматривать не только выручку от продажи леса и издержки вырубки и распиловки, но и альтернатив­ные издержки отсутствия ожидания достижения деревом максималь­ного роста.

Государственное управление ресурсом было неудачным. Государ­ство ограничивает вырубку леса на каждом участке тем количеством деревьев, которое вновь выросло за время, прошедшее с последней вырубки, чтобы предотвратить сокращение общего количества деревь­ев на участке. Очень старые леса, как правило, имеют мало новой поросли, так как деревья растут очень близко друг к другу. Поэтому на подобных участках дозволяется вырубать очень мало деревьев, хотя более интенсивная вырубка могла бы, способствуя ускорению роста, максимизировать приносимое участком количество древесины в дол­госрочном периоде. Напротив, это «правило увеличения» может при­вести к чрезмерной вырубке молодых лесов.

Основным доводом в пользу крупной государственной собствен­ности на землю является эстетический: сохранение зон дикой приро­ды для отдыха туристов. Экономическим объяснением является труд­ность взимания платы за доступ, и этот доступ невелик. К этим зо­нам проложено мало дорог, и в местах входа легко поставить киоски для взимания платы. Национальные парки могут быть аналогичным образом приватизированы; случай городских общественных парков более сложен (почему?). Если по той или иной причине желательно субсидировать использование подобных мест (хотя весьма немногие из пользователей бедны), это может быть сделано посредством пере-

Государственные земли

дачи денежных средств частному собственнику; нет экономического довода в пользу государственной собственности.

Что можно сказать о людях, которые желают однажды посе­тить национальные леса и готовы заплатить за это, как бы ни была низка вероятность того, что это когда-нибудь произойдет? И что можно сказать о людях, которые полагают, что любое сокращение количества лесов может оказать неблагоприятное долговременное влияние на климат, и готовы подкрепить эту точку зрения денеж­ными вложениями? Следует ли учитывать эти предпочтения и сооб­ражения? Несомненно. Если люди готовы платить налоги, чтобы поддерживать большее количество деревьев, чем позволяет сохра­нить свободный рынок (а не предпочитают, чтобы другие люди облагались для этого налогом против своей воли), так как деревья приносят как присваиваемые, так и внешние выгоды, то это очень хорошо. Но следует различать количество и собственность: леса могут субсидироваться государством, не находясь в государствен­ной собственности.

Исследование точек зрения на национальные парки и другие рекреационные государственные земли показывает существование значительного «эффекта владения» (endowment effects). Если у лю­дей спрашивают, сколько денег они хотели бы получить за продажу своих прав на использование таких земель, они называют намного большие цифры, чем при вопросе о том, сколько бы они сами запла­тили за покупку таких прав. Не следует думать, что это несоответ­ствие является иррациональным. Оно может отражать уникальный характер рассматриваемого блага, уникальный в экономическом смыс­ле отсутствия близких заменителей.⁸³ Отсутствие близкого замените­ля блага подразумевает, что данное благо не может быть с легкостью заменено в случае утраты, и поэтому собственник запрашивает высо­кую цену за расставание с этим благом. Однако если он не владеет им, он может не желать платить высокую цену и может не знать, чего лишается, так как, по нашей гипотезе, ничто из того, чем он владеет, не похоже на это благо."⁴

⁸³ См. Daniel S. Levy & David Friedman, The Revenge of the Redwoods? Reconsidering Property Rights and the Economic Allocation of Natural Resources, 61 U. Chi. L. Rev. 493 (1994).

⁸⁴ Как это рассуждение соотносится с дискуссией об эффекте владения в п. 1.4?

Некоторые темы, часто изучаемые в курсах по правовым нормам о собственности, поднимаются в дальнейших частях данной книги (см. п. 16.6 (исполнение жилищного кодекса), п. 17.4 (налоги на недвижимость) и п. 18.2-18.6 (наследование)).

120 Собственность

>»' Рекомендуемая литература

1. William F. Baxter. People or Penguins: The Case for Optimal Pollution (1974).

2. Guido Calabresi & A. Douglas Melamed. Property Rules, Liability Rules, and

Inalienability: One View of the Cathedral, 85 Harv. L. Rev. 1089 (1972).

3. Marion Clawson. The Economics of National Forest Management (1976).

4. Ronald H. Coase. The Problem of Social Cost, 3 J. Law & Econ. 1 (1960).

5. Harold Demsetz. Toward a Theory of Property Rights, 57 Am. Econ. Rev.

Papers & Proceedings 347 (1967).

6. Harold Demsetz. When Does the Rule of Liability Matter?, 1 J. Leg. Stud. 13

(1972).

7. Ross D. Eckert. The Enclosure of Ocean Resources: Economics and the Law of

the Sea (1979).

8. Robert C. Ellickson. Alternatives to Zoning: Covenants, Nuisance Rules, and

Fines as Land Use Controls, 40 U. Chi. L. Rev. 681 (1973).

9. Richard A. Epstein. Holdouts, Externalities, and the Single Owner: One More

Salute to Ronald Coase, 36 J. Law & Econ. 553 (1993).

10. Mark F. Grady & Jay I.Alexander. Patent Law and Rent Dissipation,78 Va.

L. Rev. 305 (1992).

11. Louis Kaplow & Steven Shavell. Property Rules Versus Liability Rules:

An Economic Analysis, 109 Harv. L. Rev. 713 (1996).

12. William M.Landes & Richard A.Posner. The Economic Structure of Tort

Law, ch. 2 (1987).

13. Gary D.Libecap. Contracting for Property Rights (1989).

14. Dean Lueck. The Rule of First Possession and the Design of the Law, 38 J.

Law & Econ. 393 (1995).

15. Thomas W.Merrill. The Economics of Public Use, 72 Cornell L. Rev. 61

(1986).

16. Thomas W. Merrill. Trespass, Nuisance, and the Costs of Determining Property

Rights, 14 J. Leg. Stud. 13 (1985).

17. Bernard H. Siegan. Land Use Without Zoning (1972).

18. John R. Umbeck. A Theory of Property Rights, With Application to the

California Gold Rush (1981).

Вопросы

1. Предположим, вы можете обнаружить нефтяное месторождение в недрах чьей-либо земли путем направления радиоволн под поверхность этой земли. Вам нет необходимости находиться непосредственно над месторожде­нием, т. е. в границах участка; луч может быть направлен наклонно. Должен ли собственник земли иметь право запретить подобное электронное зондиро­вание как нарушение неприкосновенности собственности? Имеет ли значение его возможная антипатия к риску?

2. Если бы государство продавало права использования вещательных частот на аукционах, была ли цена, названная победителем аукциона, рав­ной ожидаемой социальной ценности использования частоты? Если нет, то почему? ,

Вопросы

3. Следует ли требовать от государства плату за информацию, которую оно собирает у индивидов и фирм в целях переписи населения?

4. Предположим, государство конфискует собственность, на которой арендатор произвел улучшения, причем продолжительность их действия превысит срок аренды. Следует ли ценность улучшений включать в сумму компенсации, которую государство должно заплатить арендатору за конфис­кацию земли? См. дело Almota Farmers Elevator Warehouse Co. против United States, 409 U. S. 470 (1973). Если говорить о конфискации собственности, которая принадлежит нескольким собственникам с различными интереса­ми, то что лучше: оценить долю каждого и сложить их или оценить общее владение (fee simple) и предоставить раздел полученной суммы самим соб­ственникам долей? Каково различие между этими подходами? Что вы можете сказать при ответе на эти вопросы о правильности или желательности поло­жений договора об аренде, согласно которым в случае конфискации вся сумма переходит землевладельцу? См. Victor P. Goldberg, Thomas W. Merril & Daniel Unumb, Bargaining in the Shadow of Eminent Domain: Valuing and Apportioning Condemnation Awards Between Landlord and Tenant, 34 UCLA L. Rev. 1083 (1987).

5. Возле дома А находится красивый водопад. Следует ли разрешить А присвоение преимущественного права собственности на водопад по отноше­нию к другим пользователям потока (если он первый заявил о своих пре­тензиях)? Существуют ли технические трудности признания такого права?

6. Если бы не было правовой нормы, запрещающей загораживать окна соседей своими постройками, стимулировало бы это вымогательство?

7. Являются ли следующие формулировки экономического критерия, с помощью которого выясняется, какой стороне присвоить право собственно­сти, эквивалентными? Если нет, которая из них наилучшая?

a) Присвоить право так, чтобы минимизировать трансакционные из­держки.

b) Присвоить право так, чтобы максимизировать вероятность трансак­ции, если право более ценно для кого-либо, не являющегося обладателем права.

c) Присвоить право так, чтобы для достижения эффективности не было необходимости в трансакции.

d) Присвоить право так, чтобы минимизировать сумму трансакционных издержек и убытков, возникающих при неспособности провести максимизи­рующие ценность обмены.

8. Некий человек находит вход в красивую живописную пещеру на своем участке. Пещера проходит и под землями других людей. Следует ли присваивать ему право собственности на пещеру или каждой частью пещеры должны владеть собственники земли, находящейся над этой частью, или все они должны рассматриваться как совместные владельцы неделимой собствен­ности — пещеры? См. дело Edwards против Sims, 232 Ку. 791,24 S. W. 2d 619 (1929); Richard A. Epstein, Holdouts, Externalities, and the Single Owner: One More Salute to Ronald Coase, 36 J. Law & Econ. 553, 564-567 (1993).

9. Туберкулезный санаторий построен в жилой зоне. Ценность соб­ственности снижается, так как жители района боятся заразиться от пациен­тов санатория. Их страх не имеет под собой научных оснований. Должен ли

Собственность

санаторий, несмотря на это, выплачивать ущерб, если падение ценности соб­ственности превышает увеличение ценности участка, используемого санато­рием? См. дело Everett против Paschall, 61 Wash. 47, 111 P. 879 (1910); см. также п. 28.2.

10. Предположим, вы покупаете дорогой солнечный водонагреватель и устанавливаете на своей крыше. Позднее собственник соседнего участка строит дом, который загораживает ваш нагреватель от солнца. Каково будет право­вое решение вашей проблемы в эффективной системе правовых норм о пра­вах собственности? См. Stephen F. Williams, Solar Access and Property Rights: A Maverick Analysis, 111 Conn. L. Rev. 430 (1979); дело Prah против Maretti, 108 Wis. 2d 223, 321 N. W.2d 182 (1982).

11. Если рассматривать вопрос с позиций экономики, одобряете ли вы стремление прибрежных стран расширить свои национальные границы до 200 миль от берега? Следует ли делать различие между установлением наци­онального контроля за грузоперевозками и за разработкой полезных ископа­емых?

12. Если бы вы были автором и получали фиксированный процент гонорара от своего издателя, стали бы вы требовать от издателя назначения более низкой или более высокой цены за книгу, чем он сам желает назна­чить? Поясните свой ответ на примере проблем совместной собственности, обсуждавшихся в данной главе.

13. Рассмотрим факты дела Rhone против Stephens, [1994] 2 All E.R. 65 (H.L.). В 1960 г. собственник дома и пристроенного к нему коттеджа продал коттедж, пообещав при продаже, что он и последующие собственники дома будут сохранять общую крышу к выгоде покупателя коттеджа и его наслед­ников. В 1986 г. текущие собственники коттеджа подали в суд на текущих собственников дома с целью обязать последних отремонтировать протечку в крыше коттеджа. Они проиграли процесс. Суд решил, что если бы обещание было отрицательным, например обещание не изменять крышу, то нарушение обещания было бы попыткой превысить права, сохраненные продавцом, и под­лежало наказанию. Но поскольку обещание было положительным — сохра­нять крышу в хорошем состоянии, — выполнение обещания означало возло­жение контрактного обязательства на того, кто не подписывал никакого кон­тракта, а именно на текущего собственника дома. Текущий собственник покупал, зная о соглашении, поскольку он присутствовал при первоначаль­ной сделке. Можете ли вы сформулировать какие-либо доводы, почему он не должен нести обязательств? (Есть экономические возражения против выпол­нения ограничивающих соглашений, не имеющих прямого отношения к зем­ле, см. п. 3.9, но соглашение о ремонте имело такое отношение.)

14. Что больше повредит росту государства: правовая норма, согласно которой справедливая компенсация должна выплачиваться при изъятиях частной собственности для общественного использования, или правовая нор­ма, запрещающая выплату компенсации в этих случаях? См. Daniel A. Farber, Economic Analysis and Just Compensation, 12 Intl. Rev. Law & Econ. 125, 131-132 (1992).

15. Законодательство штата Калифорния требует, чтоб артисты получа­ли гонорары всякий раз, когда их произведения перепродаются, даже если артист не сохранил авторского права на свои работы. Является ли этот закон

Вопросы

чисто патерналистским? Может ли он быть оправдан экономически со ссыл­кой на внешние выгоды или внешние издержки? См. Larry S. Karp & Jeffrey М. Perloff, Legal Requirements That Artists Receive Resale Royalties, 13 Intl. Rev. Law & Econ. 163 (1993).

16. Акт об исчезающих видах (16 U.S.С. §1531) дает государству власть назначать места обитания для исчезающих видов. Как только такой запо­ведник создан, собственник земли, попавшей в эту область, не имеет права использовать эту землю способом, создающим опасность для заповедника. Не выплачивается никакой компенсации за снижение коммерческой ценно­сти земли. Согласно наиболее убедительному экономическому объяснению данного Акта, редкие виды могут иметь важное для человека фармакологи­ческое или продовольственное значение. Является ли данное объяснение убедительным? Не было бы более оправданным для правительства с экономи­ческой точки зрения использовать свое право отчуждения собственности для приобретения данных земель, а не свою административную власть? См. Richard A. Epstein. Babbitt v. Sweet Home Chapters of Oregon: The Law and Economics of Habitat Preservation, 5 S. Ct. Econ. Rev 1 (1997).

17. Потенциальные покупатели, как правило недвижимости, иногда используют ложные имена при покупке (почему?). Имеет ли данная форма обмана социальную функцию или, как и другие формы обмана, должна быть запрещена?

ГЛАВА 4

КОНТРАКТНЫЕ ПРАВА И СРЕДСТВА ИХ ЗАЩИТЫ¹