Сущность и формы ипотечного кредитования

Что такое ипотека? Это принцип кредитования, при котором в качестве обеспечения обязательств перед кредиторм выступает недвижимость, которую формально отдают в залог. По факту, заемщик получает у кредитора кредит на приобретение недвижимости. Та недвижимость, которая будет приобретена, и становится залогом, обеспечивая кредитору гарантии выплаты заемщиком кредита. Квартира – не единственный вид имущества, который можно заложить в качестве обеспечения. Это могут быть яхта, земля, автомобиль и так далее. Та недвижимость, которая преобретена в ипотеку, с момента покупки становится собственностью заемщика.

От заемщика (первичный рынок ипотечных кредитов) к инвестору (вторичный рынок ипотечных ценных бумаг) проходит финансовый поток, который становится следствием совокупности отношений системы ипотечного кредитования. Трактовки которой представляют собой следующее:

- это институциональная система перераспределения финансовых ресурсов от конечных инвесторов к заемщикам ипотечных кредитов;

- комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и снабжения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе. Составляющие среды, в которой проходит полный, полноценный жизненный цикл ипотечных отношений, взаимообеспечивающиеся и взаимоподчиненыею Так в ипотечном кредитовании рассматривается первичный и вторичный рынки.

При этом существует несколько понятий таких, как ипотечное кредитование и ипотека. Разница состоит в том, что при ипотечном кредитовании банк выдает кредит, когда залогом является недвижимость. Поэтому ипотечный кредит является составляющей частью ипотечной системы. Если же кредит получен для покупки определенной недвижимости, то такая недвижимость автоматически определяется как ипотека (залог), представляющую собой гарантию возврата такого кредита. В качестве оснований для возникновения и регулирования ипотечного кредитования действующее законодательство предусматривает несколько видов таких оснований. Так, ипотечное кредитование может возникать по закону либо согласно договору об ипотечном кредитовании.

В качестве важного способа, чтобы снизить кредиторские риски, выступает ипотечное кредитование. К особенностям ипотечного кредитования могут быть отнесены следующие моменты. Прежде всего, ипотечный кредит, как правило, выдается на довольно продолжительный период времени. Процентная ставка при ипотечном кредите является практически всегда более низкой в отличие от других видов кредита. Требования, выдвигаемые такому заемщику банком, являются менее жесткими, чем при каком-либо другом кредитовании. В то же время, банк обязательно проверяет доход заемщика по ипотечному кредиту, требует внести страховой залог, проверяет оценку недвижимого имущества, непрерывный стаж работы, а также осуществляет другие действия, которые повышают безопасность ипотечного кредитования.

На сегодняшний день ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Система ипотечного кредитования эффективно влияет на активизацию спроса. С точки зрения управления спросом на потребительском рынке систему ипотеки можно воспринимать как систему управления продажами недвижимости. Оценивая роль каждой из представленных подсистем, можно сделать вывод, что «вторичная подсистема» выполняет доминирующую функцию - инвестора.

Ипотечные жилищные кредиты классифицируются следующим образом (таблица 1):

Таблица 1 - Классификация ипотечных кредитов по мнению различных авторов

Классификационный признак		Власов А.В.	Коробова Г.Г.	Косарева Н.Б.
По целям кредитования	- ипотечный кредит на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости; - ипотечный кредит на приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости; - ипотечный кредит на ремонт жилья; - ипотечный кредит на рефинансирование ранее выданных кредитов; - ипотечный кредит строительство жилья; - ипотечный кредит потребительского назначения (без указания направления использования).	+	+	+
По виду залога:	- ипотечный кредит под залог приобретаемого жилья; - ипотечный кредит под залог имеющегося жилья.	+	+	+
По виду заёмщиков:	- ипотечный кредит застройщикам и строителям; - ипотечный кредит покупателям жилья.	+	-	+
По валюте кредита:	- ипотечный кредит в национальной валюте; - ипотечный кредит в иностранной валюте.	-	+	+
По инструменту ипотечного кредитования:	- ипотечный кредит погашаемый аннуитетными платежами; - ипотечный кредит с амортизацией долга («пружинные» кредиты); - ипотечный кредит с «шаровым» платежом; - ипотечный кредит с увеличением платежей. - другие ипотечные кредиты.	+	+	+
По виду процентной ставки:	- ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой; - ипотечный кредит с переменной процентной ставкой: - ипотечный кредит с плавающей ставкой; - ипотечный кредит со ставкой фиксированной на несколько периодов внутри срока кредитования; - ипотечный кредит с комбинированной процентной ставкой.	+	+	+
По способу досрочного погашения:	- ипотечный кредит с правом свободного досрочного погашения; - ипотечный кредит без права досрочного погашения: - погашение, при уплате фиксированной суммы штрафа; - погашение, при уплате штрафа в % от суммы досрочного платежа; - действие моратория на досрочное погашение; - ипотечный кредит с правом условного досрочного погашения.	+	+	-

Данная классификация является синтезом существующих разработок в данной области.

Риски, формы и методы предоставления кредита различаются в зависимости от целей кредитования.

Цели жилищного кредита могут быть самыми разными. Например, готовое жилье можно приобрести в качестве:

- основного места проживания;

- дополнительного места;

- сезонного жилья;

- арендного жилья с целью дохода.

Когда происходит принятие решения о кредитовании (андеррайтинг кредита) производится анализ рисков, для которого и нужно уточнить цели покупки жилья.

Для предоставления данного особого вида кредитования физическим лицам необходимо пройти две стадии:

- первая стадия – под залог прав на земельный участок

- вторая стадия – под залог земельного участка и построенного жилища после окончания строительства путем модификации кредита.

В зависимости от способов предоставления кредита различают два вида кредитов:

- кредиты, предоставляемые одной суммой (в основном на приобретение готового жилья);

- кредиты, предполагающие поэтапное финансирование строительства жилого объекта.

Выдается строительный кредит на 1 – 1,5 года – период строительства. Материальные активы, гарантии, поручительства, земельный участок – все это может выступать в качестве залога. Далее, перед каждым новым этапом строительства выдается определенная часть кредита, и проценты начисляют только на выданную часть. Оплачивает заемщик в процессе строительства тоже только проценты. Так, бывают случаи, когда заемщик не может оплачивать и проценты. Тогда их суммируют с основной суммой долга, а после строительства капитализируют, модифицируют, и заемщик платит уже один жилищный кредит под залог земли и дома сроком в 15-30 лет.

Имущество, которое может стать предметом ипотеки:

- частные земельные участки;

- эксплуатируемое в предпринимательской деятельности недвижимое имущество (сооружения, здания);

- части жилых домов или квартир (комнаты изолированы) и сами жилые дома;

- постройки потребительского назначения (гараж, дача, баня и так далее).

Основными кредиторами ипотечных жилищных кредитов в России являются универсальные коммерческие банки.

Не менее важными участниками могут быть государство, страховые компании, оценщики. Государство может играть существенную роль путем предоставления средств на финансирование социального жилья, гарантий, создания благоприятных условий для кредитования отраслей, связанных с ипотечным кредитом, а также введения различных льгот, например льготного налогообложения.