Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта оценки должен проводиться по следующему алгоритму:

- - отбор вариантов использования объекта, соответствующих требованию юридической легитимности;

- - проверка каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки на физическую возможность;

- - проверка каждого из соответствующих законодательству и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;

- - выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки;

- - формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.

Отбор вариантов использования объекта оценки, соответствующих законодательству, должен выполняться на основе:- правоустанавливающих документов, таких как патенты на изобретения, промышленные образцы и полезные модели, свидетельства на товарные знаки и др.;- действующих лицензионных договоров (авторских договоров);- существующих договоров о выпуске продукции;- документов, подтверждающих, что планируемая к выпуску с использованием ОИС продукция прошла сертификацию на соответствие обязательным нормативам безопасности, качества и т.п.

Выборка соответствующих законодательству вариантов должна формироваться с учетом возможности изменения профиля продукции, выпускаемой с использованием объекта оценки, и функционального назначения ОИС. Для дальнейшего анализа из всех возможных вариантов Оценщик оставляет только те варианты, которые предусматривают использование ОИС только теми лицами, права которых вытекают из правоустанавливающих документов. В случаях наличия обременений объекта оценки, противоречий в правоустанавливающих документах, при отсутствии таких документов проведение правовой экспертизы обязательно.

Для дальнейшего анализа в качестве физически возможных вариантов из числа уже отобранных используются:

- вариант текущего использования;

- варианты наращивания выпуска существующей продукции;

- варианты использования объекта оценки для выпуска продукции, по профилю отличающейся от текущего использовании, при условии применения стандартного промышленного оборудования и наличия подготовленной рабочей технологической документации.

Для дальнейшего анализа в качестве финансово осуществимых вариантов из числа отобранных используются:

- вариант текущего использования;

- варианты наращивания выпуска существующей продукции, не требующие привлечения внешних инвестиций;

- варианты использования объекта оценки, требующие привлечения инвестиций, соответствующих финансовым возможностям владельца оцениваемой собственности и реально поддерживающих его инвесторов.

Для требующих инвестиций вариантов дальнейшего использования объекта оценки в качестве финансово осуществимых Оценщик должен выбрать для дальнейшего рассмотрения только те варианты, по которым внутренняя норма доходности варианта превышает средневзвешенную ставку доходности капитала, привлекаемого для финансирования данного варианта.

В случае, если по итогам анализа наиболее эффективного использования объекта оценки остается более одного варианта использования, Оценщик должен сопоставить будущие выгоды от реализации финансово осуществимых вариантов дальнейшего использования объекта с необходимыми затратами на осуществление этих вариантов с учетом фактора времени. Тот вариант, по которому дисконтированная разница между ожидаемыми доходами и необходимыми инвестициями окажется максимальной, признается вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки. На основе выбранного варианта использования объекта оценки производится расчет его стоимости.