Определение залоговой стоимости земельных участков
1 Цель работы
Изучить методику определения залоговой стоимости земельных участков.
2 Общие сведения
В настоящих методических рекомендациях используются ниже следующие основные понятия.
Залоговая стоимость - стоимость земельного участка в целях обеспечения кредита.
Залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор - залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом. (Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге»).
Ликвидационная стоимость - стоимость, по которой земельный участок может быть продан на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени. То есть период экспозиции оцениваемого земельного участка будет заведомо меньше типичного периода экспозиции, характерного для аналогичных земельных участков. В некоторых случаях к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с незаинтересованным продавцом и покупателем или с покупателями, знающими о невыгодном положении продавца.
3 Методы определения залоговой стоимости земельного участка
Залоговая стоимость земельного участка рассчитывается на основании его ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта залога всегда должна быть больше величины кредита, который может быть предоставлен под конкретное обеспечение.
Максимально возможная величина кредита или залоговая стоимость может быть рассчитана по формуле:
где:
К - величина кредита, предоставляемого под залог;
Сл - ликвидационная стоимость объекта оценки;
р - вероятность нарушения заемщиком условий кредитного договора (выраженная десятичной дробью);
S - ежегодная величина расходов, связанных с содержанием объекта залога;
I - расходы банка, связанные со страхованием объекта залога;
VH - недисконтированная величина расходов, связанных с осуществлением обеспеченных залогом требований;
Fн - недисконтированная величина неустойки, выплачиваемой банку заемщиком в случае нарушения последним условий кредитного договора;
г - номинальная годовая процентная ставка по кредиту (выраженная десятичной дробью);
m - количество периодов начисления процентов в течение года;
w - количество лет кредитования;
а - годовая ставка дисконта (выраженная десятичной дробью).
Пример 1:Ликвидационная стоимость земельного участка равна 2333181 тыс. руб., номинальная годовая процентная ставка по кредиту составляет 50%, период кредитование 6 месяцев Ставка дисконта равна 19%
Расходы, связанные с осуществлением обеспеченных залогом требований составляют 699 954 тыс. руб.
Ежегодные расходы, связанные с содержанием объекта залога составляют 0 тыс руб. Расходы, связанные со страхованием объекта залога составляют 0 тыс руб. Неустойка, выплачиваемая заемщиком равна 0 тыс. руб.
Вероятность нарушения заемщиком кредитных обязательств определена на уровне 100%
Решение:
Максимально возможная величина кредита, рассчитанная по формуле, будет равна:
Таблица 2.1
Определение возможной величины кредита
| Показатель | Символ в формуле | Значение |
| Ликвидационная стоимость объекта залога, тыс. руб. | Сл | 2 333 181 |
| Номинальная годовая процентная ставка по кредиту | г | 50% |
| Продолжительность кредитования, лет | w | 0,5 |
| Число периодов начисления процентов в течение года | m | |
| Годовая ставка дисконта | а | 19% |
| Ежегодные расходы, связанные с содержанием объекта залога, тыс. руб. | S | |
| Расходы, связанные со страхованием объекта залога, тыс. руб. | I | |
| Расходы, связанные с осуществлением обеспеченных залогом требований, тыс.руб. | Vh | 699 954 |
| Неустойка, выплачиваемая заемщиком, тыс. руб. | Fh | |
| Вероятностью нарушения заемщиком кредитных обязательств | Р | 100% |
| Максимально возможная величина кредита | К | 1360 456 |
Пример 2: Ликвидационная стоимость земельного участка равна 18000000 тыс. руб., номинальная годовая процентная станса по кредиту составляет 40%, период кредитования 9 месяцев. Ставка дисконта равна 25%
Расходы, связанные с осуществлением обеспеченных залогом требований составляют 4 000 000 тыс. руб.
Ежегодные расходы, связанные с содержанием объекта залога составляют 150 000 тыс. руб. Расходы, связанные со страхованием объекта залога составляют 180 000 тыс. руб. Неустойка, выплачиваемая заемщиком равна 200 000 тыс. руб.
Вероятность нарушения заемщиком кредитных обязательств определена на уровне 80%.
Решение:
Максимально возможная величина кредита, рассчитанная по формуле, будет равна:
Таблица 2
Определение возможной величины кредита
| Показатель | Символ в формуле | Значение |
| Ликвидационная стоимость объекта залога, тыс. pуб. | Сл | |
| Номинальная годовая процентная ставка по кредиту | г | 40% |
| Продолжительность кредитования, лет | W | 0,75 |
| Число периодов начисления процентов в течение года | m | |
| Годовая ставка дисконта | а | 25% |
| Ежегодные расходы, связанные с содержанием объекта залога, тыс. руб. | S | 150 000 |
| Расходы, связанные со страхованием объекта залога, тыс. руб. | I | 180 000 |
| Расходы, связанные с осуществлением обеспеченных залогом требований, тыс. руб. | Vh | 4 000000 |
| Неустойка, выплачиваемая заемщиком, тыс. руб. | Fh | |
| Вероятность нарушения заемщиком кредитных обязательств | Р | 80% |
| Максимально возможная величина кредита | К |
Вопросы для самоконтроля знаний
1. Что такое залоговая стоимость земель?
2. Что такое ипотека?
3. Какие правила выдачи ипотечного кредита под залог земли вы знаете?
4. Перечислите факторы, влияющие на цену земли и использующиеся при ее оценке.
5. Что представляет собой рынок земли?
Лабораторная работа №3