Особенности договора купли-продажи жилых помещений

1) Жилое помещение - это жилой дом, его часть, квартира в многоквартир­ном доме или ее часть, то есть помещение, предназначенное для постоян­ного проживания в нем гражданина и зарегистрированное в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах.

2) Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения:

- предмет договора;

- цена договора;

- перечень лиц, которые после продажи жилого дома сохраняют право проживания в нем. В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать:

- уменьшения покупной цены

- расторжения договора продажи жилого помещения.

3) Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При продаже жилого помещения переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется.

Передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.

Особенности договора купли-продажи предприятия.По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Продавцом предприятия по общему правилу могут выступать гражданин-предприниматель или юридическое лицо, которым предприятие принадлежит на праве собственности. Покупателями предприятия могут быть граждане-предприниматели, юридические лица, государство, муниципальные образования.

Перед заключением данного договора стороны должны:

- совершить предварительные действия по удостоверению состава продаваемого предприятия;

- аудиторскую проверку его деятельности;

- оценку предприятия как бизнеса.

На основании их результатов до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами:

- акт инвентаризации;

- бухгалтерский баланс;

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

- перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований;

- документ об оценке предприятия.

Условие о цене является существенным условием договора продажи предприятия. Распределение обязанностей и расходов при подготовке к заключению договора должно основываться на соглашении сторон.

Договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе стоимости предприятия, а также перечня долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права собственности также подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи предприятия.

Исполнение договора продажи предприятия можно свести к трем наиболее важным действиям сторон:

1) Уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия; в тех случаях, когда кредитор не был надлежащим образом уведомлен о продаже предприятия, он имеет право в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю, заявить одно из следующих требований:

а) о прекращении или досрочном исполнении обязательств и возмещении продавцом причиненных этим убытков;

б) о признании договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Указанный годичный срок является исковым.

Если в состав предприятия, переданного покупателем продавцу, будут включены обязательства (долги), которые были переведены на покупателя без согласия кредитора, то перед таким кредитором продавец и покупатель несут солидарную ответственность.

2) Передача предприятия продавцом покупателю; подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества в составе предприятия. Если какая-либо из сторон договора продажи предприятия будет уклоняться от подписания акта передачи предприятия, то это будет считаться отказом соответственно продавца - от исполнения обязательства по передаче предприятия, а покупателя - от обязательства принять предприятие

3) Оплата покупателем стоимости предприятия.

Тема 2. Мена

Понятие и особенности правового регулирования договора мены. Отграничение мены от обмена товаров по договору розничной купли-продажи, обмена жилых помещений, бартерных сделок и сделок, предусматривающих механизм взаимозачета. Квалификация договоров, в силу которых вещь обменивается на имущественное право (работу, услугу).

Цены и расходы по договору. Презумпция равноценности обмениваемых товаров и ее опровержение. Встречное исполнение обязательств по договору. Особенности перехода права собственности на обмениваемые товары. Последствия эвикции товара, приобретенного по договору.

Тезисы лекций

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Договор возмездный, консенсуальный, двусторонний.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены. К отношениям, вытекающим из договора мены, подлежат применению и специальные правила, посвященные отдельным видам договора купли-продажи и учитывающие специфику продаваемых объектов (продажа недвижимости, продажа предприятий, контрактация сельскохозяйственной продукции и т.п.). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Предметом договора мены являются вещи, которые не изъяты из оборота и оборот которых не ограничен.

Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

В отличие от договора купли-продажи, сторона по договору мены, у которой изъят товар, полученный при обмене, вправе потребовать от контрагента не только возврата полученного от него товара, но и (или) возмещения понесенных убытков.

Тема 3. Дарение

Понятие и признаки договора дарения. Специфика реального договора дарения; концепция вещных договоров. Соотношение прощения долга с освобождением от обязанности перед дарителем. Стороны договора; запрещение и ограничения дарения. Форма и государственная регистрация договора. Предмет дарения. Расторжение договора по инициативе дарителя и одаряемого. Отмена дарения: правовая природа, случаи, порядок. Ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина. Пожертвование как особая разновидность дарения.

Тезисы лекций

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, иму­щественное право (требование) к себе или и третьему лицу либо освобожда­ет или обязуется освободить одаряемого от имущественной обязанности.

Договор дарения - это двусторонняя сделка, что предполагает согласие не только дарителя, но и одаряемого (это отличает дарение от прошения долга). Договор дарения является односторонними безвозмездным. Он может быть как реальным, так и консенсуальным.

Закон запрещает дарение на случай смерти, поэтому единственной фор­мой распоряжения своим имуществом на случай смерти является завещание.

Сторонами договора дарения являются:

- даритель;

- одаряемый.

Закон ограничивает размеры дара, а в некоторых случаях вообще зап­рещает дарение определенным категориям лиц: государственным служа­щим, служащим местного самоуправления и т. п. Не допускается дарение между коммерческими организациями. Закон разрешает дарение «обычных подарков» (стоимостью не выше пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда) от имени лиц, признанных недееспособными, их законными представителями.

Закон не ограничивает возможность дарения в отношениях между супругами.

Предметом договора дарения могут быть:

- вещи (в том числе деньги и ценные бумаги);

- имущественные права (требования) дарителя к себе или к третьему лицу;

- освобождение одаряемого от имущественной обязанности.

Договор дарения, обязывающий дарителя передать вещь в будущем (консенсуальный договор дарения), должен быть заключен в письменной форме.

Реальный договор дарения, сопровождаемый передачей дара, может быть заключен в устной форме, за исключением случаев:

- дарения имущества юридическим лицом, если стоимость дара превы­шает пять установленных законом размеров оплаты труда;

- дарения недвижимого имущества. В этом случае необходима государ­ственная регистрация.

Права и обязанности сторон по договору дарения.

1)Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара односторонне расторгнуть договор иотказаться от принятия дара. При этом даритель вправе потребовать причиненного ему такими действиями одаряемого реального ущерба.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения в случае:

- изменения его имущественного или семейного положения либо состо­яния здоровья после заключения договора настолько, что исполнение договора в этих условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;

- злостной неблагодарности одаряемого, которая может выражаться в умышленном преступлении против жизни или здоровья дарителя, чле­нов его семьи или близких родственников. В этих случаях одаряемый не вправе требовать возмещения убытков.

2) Даритель обязан возместить убытки одаряемого, возникшие вследствие недостатков подаренной вещи, если недостатки возникли до передачи вещи и даритель знал или должен был знать о них и о возможности причинения вреда одаряемому и не предупредил последнего. За явные недостатки, оче­видные в момент передачи дара, даритель ответственности не несет. Даритель несет ответственность за убытки, причиненные одаряемому, если он знал или должен был знать о том, что вещь ему не принадлежит или он был не вправе распорядиться подаренным имуществом.

3)Отмена дарения и возврат подаренного имущества возможны в случае:

- поку­шения на жизнь дарителя или его близких, в причинении вреда здоро­вью дарителя, лишении его жизни. В случае смерти дарителя, отмены дарения и возврата подаренной вещи могут требовать его наследники;

- если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее без­возвратной утраты;

- неплатежеспособности дарителя и совершения договора дарения в те­чение шести месяцев, предшествовавших объявлению дарителя несос­тоятельным (банкротом);

- право на отмену дарения может быть предусмотрено в договоре на слу­чай, если даритель переживет одаряемого.

4) Если иное не предусмотрено договором,права одаряемого, которому обещан дар, не переходят по наследству или в порядке иного правопреем­ства к другим лицам.

В случае смерти дарителя, обещавшего дарение, его обязательства пе­реходят к его наследникам.

Пожертвование- это дарение вещи или права в общеполезных целях, то есть использования для определенной общеполезной цели.

Пожертвования могут иметь место в пользу различных субъектов гражданского права.

В качестве предмета пожертвования отнесены вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права.

На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения.

Пожертвование имущества гражданину без указания цели его использования дает основание квалифицировать договор в качестве "обычного дарения". В остальных же случаях (например, дарение юридическому лицу) подаренное имущество должно использоваться в соответствии с назначением имущества.

Если использование имущества по назначению становится невозможным по объективным причинам, допускается его использование по другому назначению. Однако для этого должно быть получено согласие дарителя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации соответствующего юридического лица - решение суда.

В указанных в законе случаях жертвователю или его правопреемникам, в том числе наследникам, предоставляется право требовать отмены пожертвования.

Тема 4. Рента и пожизненное содержание с иждивением

Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением. Понятие и виды договора ренты; отграничение от иных возмездных сделок, предусматривающих передачу имущества в собственность. Субъекты, форма и государственная регистрация договора. Содержание и порядок исполнения договора. Отчуждение имущества под выплату ренты за плату и бесплатно. Гарантии защиты прав получателя ренты (обременение рентой недвижимости; способы обеспечения выплаты ренты; ответственность за просрочку выплаты ренты).

Постоянная рента. Понятие, правовое регулирование и особенности договора постоянной ренты. Субъекты договора. Форма, размер и сроки выплаты ренты. Риск случайной гибели (повреждения) имущества, переданного под выплату ренты. Случаи выкупа постоянной ренты; правила определения выкупной цены.

Пожизненная рента. Понятие, правовое регулирование и особенности договора пожизненной ренты. Субъекты договора. Форма, размер и сроки выплаты ренты. Риск случайной гибели (повреждения) имущества, переданного под выплату ренты. Расторжение договора по требованию получателя ренты.

Пожизненное содержание с иждивением. Понятие, правовое регулирование и особенности договора пожизненного содержания с иждивением; его место в системе договоров ренты. Определение объема содержания с иждивением; замена содержания периодическими платежами. Дополнительные гарантии защиты прав получателя ренты (правила отчуждения и использования имущества плательщиком ренты). Прекращение пожизненного содержания с иждивением.

Тезисы лекций

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой сто­роне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо обеспечить представление средств на его содержание в иной форме.Договор является возмездным, может быть как реальным (ГК РФ), так и консенсуальным, односторонним и двусторонним (в литературе деление договора ренты по принципу дихотомии на односторонний и двусторонний, реальный и консенсуальный осуществляется в зависимости от того, какое имущество выступает в качестве объекта).

Характерная особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель же ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика о выплате ренты.

Предметом ренты могут быть практически любые вещи, принадлежащие гражданам или некоммерческим организациям, относящиеся как к движимому имуществу, так и к недвижимости.

В качестве плательщиков ренты могут выступать любые юридические лица и граждане, получателями ренты могут быть только граждане и при определенных условиях - некоммерческие организации.

Договор ренты, независимо от его разновидности, состава участников и т.п., заключается в письменной форме. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению.

Разновидности договора ренты:

- постоянная рента, период времени выплаты которой заранее никак не ограничен;

- пожизненная рента, выплачиваемая в пределах срока жизни получателя ренты;

- пожизненное содержание с иждивением как особый случай пожизнен­ной ренты.

Существенное условие договора ренты:

- предмет;

- условие о способе обеспечения обязательства по уплате ренты. Способы обеспечения рентных платежей:

1) право залога переданного по договору недвижимого имущества, при­надлежащего получателю ренты;

2) в случае передачи по договору ренты движимого имущества - либо лю­бой предусмотренный законом или договором способ обеспечения обя­зательств, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответ­ственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств плательщика;

- срок. По сроку рентных платежей постоянная рента отличается от пожизненной ренты.

Рентные платежи могут осуществляться в следующих формах:

- предоставление вещей;

- выплата денег;

- выполнение работ или оказание услуг;

- удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг.

Обязательно установление в договоре денежного эквивалента рентных платежей.

Право требовать выплаты рентных платежей у получателя ренты возни­кает только после передачи оговоренного имущества в собственность пла­тельщика ренты.

Рентные платежи обременяют переданное недвижимое имущество, по­этому в случае отчуждения плательщиком ренты полученного по договору ренты имущества обязательства по уплате рентных платежей переходят на приобретателя имущества. Такое отчуждение недвижимости возможно только с согласия получателя ренты.

Постоянная рента.Договор постоянной ренты является разновидностью договора ренты, от­личающейся сроком рентных платежей: постоянная рента — это бессроч­ная рента.

Лица, которые могут быть получателями постоянной ренты:

- граждане;

- некоммерческие организации.

Если в договоре не предусмотрено иное, получатель постоянной ренты может уступить свое право другому гражданину или некоммерческой орга­низации.

Постоянная рента переходит в порядке универсального правопреем­ства по наследству или при реорганизации юридического лица.

Существенным условием договора постоянной ренты является размер рен­тных платежей.

Размер рентных платежей индексируется пропорционально изменению минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено в дого­воре.

Если иное не предусмотрено договором, рентные платежи выплачива­ются ежеквартально.

Договор постоянной ренты прекращается путем выкупа ренты плательщи­ком ренты. По общему правилу выкуп осуществляется внесением всей суммы выкупа с предупреждением получателя ренты о ее выкупе за три месяца.

Выкуп ренты может осуществляться как по инициативе ее плательщи­ка, так и по инициативе ее получателя.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты в случае:

- задержки выплаты рентных платежей более чем на один год, если иной не установлен в договоре;

- неплатежеспособности плательщика ренты;

- нарушения плательщиком своего обязательства, обеспечивающего вып­лату ренты;

- перехода недвижимости, переданной по договору ренты в общую соб­ственность нескольких новых приобретателей, или раздела ее между несколькими лицами.

Если иное не предусмотрено договором ренты, выкупная цена равна сумме годовых рентных платежей при возмездной передаче имущества под выплату или сумме годовых рентных платежей плюс цена переданного имущества при безвозмездной передаче имущества под выплату ренты.

Риск случайной гибели имущества несет получатель ренты, но в случае безвозмездной передачи имущества под выплату ренты стороны могут договориться о другом распределении риска случайной гибели имущества.

Пожизненная рента. Договор пожизненной ренты является разновидностью договора ренты, отличающейся сроком рентных платежей: пожизненная рента - это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты.

Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо, находящееся в живых к моменту заключения договора.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля переводится на других получателей пропорционально долям.

Договор пожизненной ренты прекращается со смертью последнего получателя ренты.

Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме

Сумма месячных рентных платежей не может быть меньше одного установленного законом минимального размера оплаты труда и подлежит обязательной индексации.

В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты получатель ренты вправе требовать:

- выкупа ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты);

- расторжения договора и возмещения убытков;

- возвращения переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты

Пожизненное содержание с иждивением.От договора пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением отличается ограниченностью состава имущества, передаваемого плательщику ренты (объектом такой передачи может быть лишь недвижимость), а также объемом рентных платежей, необходимых для содержания с иждивением (потребности в жилище, питании, одежде, а если нужно, уход за получателем ренты). Получателями этой ренты могут быть и третьи лица.

В договоре обязательно определяется стоимость всего объема содержания с иждивением, и, кроме того, оплата плательщиком ренты ритуальных услуг на случай смерти получателя ренты. Обязательный минимум содержания - в течение одного месяца он не может быть менее двух минимальных размера оплаты труда, установленных законом. Возможна замена натурального содержания с иждивением периодическими выплатами в деньгах.

Как собственник полученной недвижимости плательщик ренты обладает в отношении ее распорядительными полномочиями, но с определенным ограничением: на распоряжение объектами недвижимости требуется предварительное согласие получателя ренты. Плательщика ренты обязан поддерживать переданный ему в собственность объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Не исключена возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается:

а) смертью получателя ренты;

б) при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. В этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата переданной им в обеспечение пожизненного содержания недвижимости независимо от того, передана ли она плательщику ренты за плату или бесплатно, либо выплаты выкупной цены. Плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных на содержание ее получателя, никакой взаимозачет не допускается.

Тема 5. Аренда (имущественный наем)

Общие положения об аренде. Понятие, виды и правовое регулирование договора аренды; правовая природа арендных прав. Стороны, форма и государственная регистрация договора. Содержание договора. Условие об объекте аренды. Арендная плата: формы; размер и его изменение; порядок, условия и сроки внесения. Срок в договоре аренды.

Права и обязанности сторон. Предоставление имущества арендатору. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Пользование арендованным имуществом; совершение арендатором действий распорядительного характера. Содержание и возврат арендованного имущества. Судьба улучшений арендованного имущества. Порядок и условия выкупа арендованного имущества.

Особенности прекращения договора. Досрочное расторжение договора по требованию сторон: случаи, порядок, условия. Отказ от договора, заключенного на неопределенный срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок; возобновление договора на неопределенный срок. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон.

Прокат. Понятие, правовое регулирование и особенности договора проката.

Аренда транспортных средств. Понятие, виды, правовое регулирование и особенности договора аренды транспортных средств. Тайм-чартер и бербоут-чартер. Отличия договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем от договора аренды транспортного средства без экипажа (обязанности сторон; договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства; ответственность за вред, причиненный транспортному средству и третьим лицам).

Аренда зданий и сооружений. Понятие, форма, государственная регистрация и содержание договора аренды зданий и сооружений. Здание, сооружение, помещение: соотношение понятий. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения; сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже. Права и обязанности сторон. Порядок передачи здания или сооружения. Проблема допустимости применения правил об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений. Особенности аренды жилых помещений.

Аренда предприятий. Понятие, форма, государственная регистрация и содержание договора аренды предприятий. Особенности прав и обязанностей сторон. Судьба улучшений, внесенных арендатором в арендованное предприятие. Механизмы защиты прав кредиторов при аренде предприятия. Особенности применения к договору правил о последствиях недействительности сделок, об изменении (расторжении) договора.

Финансовая аренда (лизинг). Понятие лизинга, договора финансовой аренды (лизинга) и лизинговой деятельности. Правовое регулирование, значение и сфера применения договора лизинга. Формы лизинга. Договор лизинга как вид предпринимательского договора. Субъекты лизинга и договора лизинга.

Форма и содержание договора; особенности прав и обязанностей сторон. Предмет договора и порядок его передачи. Переход риска случайной гибели (порчи) имущества. Текущий и капитальный ремонт имущества. Ответственность продавца и арендодателя перед арендатором. Права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению к продавцу.

Тезисы лекций

Договор аренды. Общие положения. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за пла­ту во временное владение и пользование или пользование. Договор является возмездным, двусторонним, консенсуальным.

Существенным условием является условие о предмете аренды. Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Условие об арендных платежах не относится к существенным: его отсутствие в договоре аренды не влечет недействительности договора. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Но если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом.

Для договора аренды обязательна письменная форма в случаях, если:

- договор заключен на срок более одного года;

- однаиз сторон - юридическое лицо.

Для договора аренды недвижимого имущества необходима государствен­ная регистрация, если иное не предусмотрено законом.

Срок аренды имущества обычно устанавливается в договоре. Если же срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Законом могут быть установлены предельные сроки аренды отдельных видов имущества (природных объектов и пр.).

Арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок при наличии следующих условий:

- надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному догово­ру;

- готовность арендодателя заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;

- письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продол­жить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.

Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязан­ностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков.

В случае если по истечении срока договора аренды арендатор продол­жает пользоваться арендованным имуществом без заключения нового до­говора, а арендодатель против этого не возражает, то договор аренды счи­тается возобновленным на неопределенный срок.

Обязанности арендодателя:

- передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению. При неисполнении этой обя­занности арендатор вправе потребовать передачи имущества, принадлежностей и документов; расторжения договора.

В случае обнаружения препятствующих или затрудняющих пользование арендованным имуществом недостатков, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при его передаче, арендатор вправе потребовать: безвозмездного устранения недостатков; соразмерного уменьшения арендной платы; возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков, если арендодатель своевременно не заменил имущество или не устранил недостатки сам. Такие расходы могут быть возмещены путем непос­редственного удержания соответствующих сумм из арендной платы; досрочного расторжения договора.

- передать имущество арендатору своевременно, в срок, указанный в договоре, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок.

При нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Основная обязанность арендатора по договору аренды - своевременное внесение арендной платы.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, установлен­ные договором, но не чаще одного раза в год.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арен­дной платы (неоднократная либо длительная задержка оплаты) арендода­тель вправе потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд.

В случае использования арендатором имуществане по назначению арен­додатель вправе потребовать расторжения договора.

Арендатор вправе с согласия арендодателя:

- сдавать арендованное имущество в субаренду;

- передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (пере­наем);

- передавать имущество в безвозмездное пользование;

- передавать принадлежащие ему по договору аренды права в залог;

- вносить принадлежащие ему по договору права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Эти права арендатора в определенных случаях могут быть ограничены законом.

Если иное не предусмотрено договором, обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются следующим образом:

- арендодатель осуществляет капитальный ремонт;

-арендатор осуществляет текущий ремонт.

Распределение затрат на улучшение арендованного имущества произ­водится следующим образом:

- отделимые улучшения остаются у арендатора;

- арендатор имеет право на возмещение затрат на неотделимые улучшения, только если они произведены с согласия арендодателя.

Договор проката.По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Особенности договора проката:

1. В качестве арендодателя по договору проката могут высту­пать коммерческие организации, которые осуществляют сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпри­нимательской деятельности, профессионально занимающихся прокатом имущества. Арендаторами по договору проката могут выступать как гражда­не, так и юридические лица, и индивидуальные предприниматели, для двух последних субъектов исключается возможность использования полученного в прокат иму­щества для извлечения прибыли.

2. Имущество, предоставленное по дого­вору проката, должно использоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

3. Договор проката относится к категории публичных догово­ров.

4. В императивном порядке определен максимальный срок действия такого договора - один год.

5. К обязательствам, возникающим из договора проката, не подлежат применению предусмотренные общими положениями об арен­де правила о возобновлении договора аренды на неопределен­ный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление дого­вора аренды.

6. Договор проката может быть расторгнут по инициативе арен­датора в любое время при условии письменного предупреждения арендодате­ля не менее чем за десять дней о своем намерении отказаться от договора.

7. На арендодателя возлагается ряд дополнительных обязанностей. Арендодатель обязан:

- в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, ознакомить арен­датора с правилами его эксплуатации либо передать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования;

- не позже чем в десятидневный срок со дня получения заявления арендатора обязан устранить обнаруженные арендатором недостатки в сданном в аренду иму­ществе либо заменить его аналогичным имуществом в исправном состоя­нии;

- осуще­ствлять как капитальный, так и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката.

8. Не допускается:

- сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката,

- передача аренатором своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу,

- предоставление этого имущества в безвозмездное пользование,

- залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы.

9. Договор проката заключается в письменной форме.

10. Помимо ГК, отношения, вытекающие из договора проката, регулируются законодательством о защите прав потребителей.

Договор аренды транспортных средств.

Предметом договора аренды транспортных средств являются технические устройства:

а) способные к перемещению в пространстве и предназначенные для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов;

б) обладающие свойствами источника повышенной опасности;

в) использование которых регламентируется транспортными уставами и кодексами.

Виды договора аренды транспортных средств:

- аренда транспортного средства с экипажем предполагает предоставле­ние арендодателем арендатору за плату во временное владение, а также пользование транспортного средства и оказание услуг по управлению им и технической эксплуатации;

- аренда транспортного средства без экипажа, то есть без предоставления услуг по управлению им и технической эксплуатации.

Особенности договора аренды транспортных средств:

- обязательная письменная форма договора;

- не применяются правила о продлении арендных отношений на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на зак­лючение нового арендного договора;

- арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транс­портное средство в субаренду, заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры;

- особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавли­ваются транспортными уставами и кодексами.

Отличительные черты договора аренды транспортного средства с экипажем:

- обязанность по производству как капитального, так и текущего ремон­та лежит на арендодателе;

- арендодатель обязан обеспечить нормальную и безопасную эксплуата­цию транспортного средства в течение срока договора;

- арендодатель обязан обеспечить транспортное средство экипажем, чле­ны которого являются работниками арендодателя;

- расходы по оплате услуг членов экипажа несет арендодатель, а расхо­ды, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства - арендатор;

- обязанность по страхованию транспортного средства и ответственность за ущерб, причиненный в связи с эксплуатацией транспортного сред­ства, лежат на арендодателе;

- арендатор отвечает за вред, причиненный транспортному средству, толь­ко если вред наступил по его вине или по вине лиц, за действия кото­рых он несет ответственность.

Отличительные черты аренды транспортных средств без экипажа:

- арендатор обязан производить как текущий, так и капитальный ремонт транспортного средства;

- арендатор своими силами осуществляет управление и техническую эк­сплуатацию транспортного средства;

- арендатор несет обязанности по страхованию транспортного средства и отвечает за вред, причиненный в связи с его эксплуатацией.

Аренда зданий и сооружений. По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется предос­тавить арендатору здание или сооружение за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную догово­ром арендную плату.

Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом - нежилые строения. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды

Закон ограничивает аренду жилых помещений:

- юридические лица вправе арендовать жилые помещения только в целях проживания в них граждан;

- граждане могут получить жилое помещение во временное владение и пользование только путем заключения договора найма жилого поме­щения.

До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.

Договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта или иного акта о передаче. Отказ стороны от подписа­ния передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия. Возврат арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта.

Арендатор здания или сооружения получаетправо пользования частью земельного участка, на которой находится объект аренды и которая необ­ходима для пользования им. Если при аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом

Арендатор не вправе производить капитальных преобразова­ний, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендован­ного здания или сооружения без согласия арендодателя.

Иные права и обязанности сторон аналогичны обычным правам и обя­занностям сторон по договору аренды.

Аренда предприятий. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арен­датору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользо­вание, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

Особенности договора аренды предприятия:

- предметом аренды является предприятие в целом как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательс­кой деятельности. В состав предприятия могут входить основные фонды (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т. п.), обо­ротные средства (сырье, материалы, продукция), исключительные права (право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслужива­ния), права требования и долговые обязательства;

- не могут передаваться по договору аренды права, полученные на осно­вании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом дея­тельности.

- обязательно уведомление кредиторов предприятия.

Кредитор, не давший согласия на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или дос­рочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убыт­ков. Кредитор, не уведомленный об аренде предприятия, вправе заявить те же требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать об аренде предприятия;

- договор аренды предприятия составляется в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами;

- передача предприятия осуществляется по передаточному акту;

- обязательная государственная регистрация договора;

- арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать предприятие в субарен­ду, передавать его в перенаем, продавать, обменивать материальные ценно­сти и т. п., но с условием, чтобы не уменьшалась стоимость предприятия;

- арендатор вправе без согласия арендодателя вносить в состав предпри­ятия улучшения;

- арендатор имеет право возмещения расходов на производство любых неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором и не противоречит принципам рациональности и экономичности.

Договор финансовой аренды (лизинг).По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Особенности договора финансовой аренды:

1. Договор лизинга может преследовать исключительно предпринимательские цели.

2. Стороны договора лизинга: арендодатель (лицо, приобретающее в собственность указанное арендатором имущество у определенного продавца и предоставляющее имущество во владение и пользование по договору лизинга) и арендатор (лицо, владеющее и пользующееся лизинговым имуществом). Сторонами в договоре лизинга могут быть лишь субъекты, обладающие правом на осуществление коммерческой деятельности, в том числе и некоммерческие юридические лица, когда коммерческая деятельность разрешена им законом.

3. Существенными условиями договора лизинга являются условия о предмете лизинга, о продавце предмета лизинга, а также условия об исключительно предпринимательской цели использования предмета аренды.

4. Срок договора финансовой аренды определяется по соглашению сторон. В зависимости от сроков, на которые передается в пользование предмет лизинга, лизинг подразделяется на долгосрочный (от трех лет и более), среднесрочный (от полутора до трех лет) и краткосрочный (до полутора лет).

5. Форма договора финансовой аренды - письменная. Договор лизинга недвижимого имущества подлежит регистрации по правилам о регистрации договоров аренды. Договор лизинга, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к лизингополучателю, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

6. В случае просрочки передачи имущества по вине арендодателя аренда­тор вправе потребовать расторжения договора лизинга.

7. Договором лизинга может быть предусмотрено, что по окончании сро­ка аренды имущество переходит в собственность арендатора.

8. В случае ненадлежащего исполнения продавцом имущества договора куп­ли-продажи (нарушения условий о качестве, комплектности и т. п.) арен­датор наделяется правами и обязанностями,как если бы он был покупа­телем. Однако расторгнуть договор он вправе только с согласия арендодателя.

9. Если иное не предусмотрено договором лизинга, то арендодатель не несет перед арендатором ответственности за ненадлежащее исполнение продавцом имущества договора купли-продажи, за исключением случаев, когда по усло­виям договора лизинга продавца выбирал арендодатель. В последнем случае арендодатель несет солидарную с продавцом имущества ответственность за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи.