Методы затратного подхода к оценке недвижимости

Процедура определения общей стоимости объекта недвижимости методами затратного подхода осуществляется по этапам, в которых определяются:

1) рыночная стоимость земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования (С_зем);

2) восстановительная стоимость или стоимость замещения улучшений (С_в);

3) прибыль, приходящаяся на улучшения (П);

4) восстановительная (или замещающая) стоимость улучшений с учетом прибыли (п. 2 + п. 3);

5) общий уровень износа улучшений (И);

6) стоимость улучшений с учетом износа (п. 4 – п. 5);

7) общая стоимость объекта недвижимости с учетом стоимости земли (п. 1 + п. 6).

Таким образом, стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:

.

Стоимость земли с помощью методов затратного подхода не определяется. Так как земельный участок является существующим специфичес­ким природным объектом, то его воспроизведение невозможно. При этом могут быть использованы отдельные элемен­ты методов данного подхода. Для оценки стоимости земельных участков используются методы сравнительного и доходного подходов.

Для оценки восстановительной стоимости или стоимости замещения оцениваемого объекта используются следующие методы.

1. Метод удельной стоимости заключается в определении стоимости объекта путем умножения скорректированной стоимости единицы измерения, выбранной для расчета, на количество единиц объекта. Например, за единицу измерения могут быть приняты квадратные метры. В этом случае стоимость объекта определяется по формуле:

,

где с_s – стоимость квадратного метра оцениваемого помещения;

S – площадь оцениваемого помещения.

2. Поэлементный метод расчета заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат (на материалы, оплату труда и т.п.):

,

где i – элемент затрат (оплата труда, отчисления на социальные нужды, сырье и материалы, амортизация, прочие).

3. Сметный метод заключается в составлении смет строительства рассматриваемого объекта в случае его создания в современных условиях. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта:

,

где j – элемент объекта недвижимости;

V_j – объем работ по созданию j-го элемента недвижимости.

4. Индексный способ оценки объекта недвижимости заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки:

,

где С_б – стоимость объекта в предшествующем периоде;

J – индекс переоценки.

В современной экономической науке различают следующие виды износа:

- физический – характеризует утрату первоначальных технико-экс-плуатационных ка­честв объекта (или его части) в результате воздействия природно-климатиче­ских и эксплуатационных факторов;

- моральный (функциональный) – показывает несоответствие объекта современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности;

- внешний (экономический) – отражает снижение стоимости объекта вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленной эконо­ми­ческими, политическими и другими факторами.

Моральный износ первого рода характеризует технологическое устаревание и связан с научно-техническим прогрессом в сфере технологии, дизайна и конструкционных материалов, используемых для производства объекта. Моральный износ второго рода характеризует функциональное устаревание и связан с тем, что производство аналогичных объектов становится дешевле. Экономическое устаревание связано с влиянием на объект внешних факторов. Оно проявляется в снижении степени полезности тех­ники под воздействием экономических, политических и других внешних факторов. Вышеописанные типы устаревания, так же как возраст и состояние техники, должны быть учтены при определении общего уровня износа.

Современная практика показывает, что необходимо выделять у физического и морального износа подвиды: устранимый и неустранимый. Если затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена, то речь идет о неустранимом износе. Если же затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость, то речь идет об устранимом износе. Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты больше потенциальной выгоды, то он неустраним.

Общий уровень износа под действием указанных видов износа можно определить по следующей формуле:

И =1 – (1 – И_ф) · (1 – И_м) · (1 – И_э) ,

где И_ф, И_м, И_э – степень физического, морального и экономического износа соответственно, выраженная в долях.

Как правило, на практике достоверно определяется физический износ, что выражается следующей формулой:

,

где И_фi – уровень износа i-го элемента объекта недвижимости;

– удельный вес i-го элемента объекта недвижимости в его стоимости.

Расчет физического износа может производиться экспертным методом (табл. 4.3).

Таблица 4.3

Оценочная шкала для определения физического износа

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика
0-20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные неисправности, не влияющие на эксплуатацию элемента, которые устраняются в период текущего ремонта
21-40	Удовлетворительное	Элементы в целом пригодны для эксплуатации, однако требуют ремонта
41-60	Неудовлетворительное	Эксплуатация элементов возможна лишь при условии проведения ремонта
61-80	Аварийное	Состояние элементов аварийное. Выполнение элементами своих функций возможно лишь при проведении специальных охранительных работ или полной замене этих элементов
81-100	Непригодное	Элементы находятся в не пригодном к эксплуатации состоянии

Износ проявляется в уменьшении рыночной стоимости оцениваемого имущества относительно ее первоначального значения и отражает реакцию рынка на старение объекта.

Таким образом, в настоящее время методы затратного подхода находят широкое применение для целей налогообложения имущества; технико-экономического обоснования нового строительства; страхования и т.п.