Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости

В экономической литературе выделяют три подхода к оценке стоимости любых объектов, в том числе и недвижимости: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для его воспроизводства либо замещения с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство (восстановительная стоимость) объекта оценки являются затраты, необходимые для создания его точной копии с использованием применявшихся при его создании материалов и технологий. Затратами на замещение (стоимость замещения) объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на момент оценки. Следует отметить, что граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения условна, и выбор того или иного вида стоимостной оценки осуществляется в зависимости от условий применения методов затратного подхода.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на его сравнении с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах, а также их количественных и качественных характеристиках. Стоимость недвижимого имущества определяется по следующим этапам:

- выбор объектов-аналогов;

- оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости каждой структурной единицы сравнения;

- расчет стоимости объекта с учетом скорректированной стоимости единицы сравнения.

Объектом-аналогом для целей оценки объекта недвижимости признается объект, сходный ему по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

После выбора объекта-аналога определяются показатели сравнения, используя которые можно определить стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен продажи объектов-аналогов. Корректировки (поправки) стоимости объекта-аналога производятся для приведения его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Базой для внесения корректировок является цена продажи объекта-аналога. Если объект-аналог превосходит по качеству оцениваемый объект, то делается минусовая поправка, а если уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зарубежной и отечественной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1) переданные права собственности (полное или ограниченное право собственности);

2) условия финансовых расчетов при приобретении имущественного комплекса;

3) условия продажи (чистота сделки);

4) динамика сделок на рынке (дата продажи);

5) местоположение;

6) физические характеристики;

7) экономические характеристики;

8) отклонения от целевого использования;

9) наличие движимого имущества.

Корректировки осуществляются в следующем порядке: первые четыре выполняются в указанной очередности, при этом после каждой корректировки стоимость объекта пересчитывается заново. Последующие корректировки выполняются в любой последовательности. Определение величины абсолютных (стоимостных) и относительных (процентных) поправок при оценке стоимости объекта недвижимости базируется на применении методов регрессионного анализа.

Доходный подходпредставляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, если существует достоверная информация для прогнозирования будущих доходов, которые объект оценки способен приносить, а также расходов, связанных с его содержанием и эксплуатацией. Основными расчетными показателями, используемыми в методах доходного подхода, являются:

- потенциальный валовый доход (ПВД);

- возможные потери от неполной загрузки объекта (γ_нз);

- действительный валовый доход (ДВД);

- затраты по эксплуатации объекта (Е);

- чистый доход, который определятся по формуле:

,

где ЧД – ожидаемый чистый доход.

Сущность методов доходного подхода заключается в пересчете чистого дохода, возникающего в будущие периоды времени, в стоимость объекта на момент оценки.

Для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляется согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода использовано более одного метода оценки, результаты их применения должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода. Как правило, для обобщения результатов оценки стоимости объекта недвижимости используется средневзвешенная его стоимость, определяемая по формуле:

,

где i – метод определения стоимости объекта;

С_i – стоимость объекта, определенная i-м методом оценки;

γ_i – удельный вес i-го метода оценки в общей системе оценки стоимости объекта.

Применительно к используемым подходам формула примет следующий вид:

,

где индексы з, р, д соответствуют затратному, рыночному и доходному подходам.

Если все подходы к оценке стоимости объекта недвижимости признаны равнозначными, то рассчитывается среднеарифметическая стоимость:

.

Основной сложностью определения средневзвешенной стоимости объекта является обоснование удельного веса каждого использованного подхода к оценке в формировании общего результата. Для его определения могут быть использованы методы рейтинговой и экспертной оценок.

В табл. 4.2 приведены преимущества и недостатки подходов к оценке стоимости объектов недвижимости.

Таблица 4.2

Преимущества и недостатки подходов к оценке стоимости объектов

Подход	Преимущества	Недостатки
Затратный	Универсален, т.к. применим для разнообразных видов ос­новных средств; имеет детализированный порядок расчета по отдельным объектам; обоснован, т.к. опирается на данные финансовых и учетных документов	Не учитывает морального устаревания объектов; трудоемкий, т.к. расчеты де­тализированы; искажает результаты под влиянием условий оценки; не учитывает рыночные условия; не дает реальной рыночной оценки

Окончание табл. 4.2

Подход	Преимущества	Недостатки
Сравнительный	Показывает реальную ры­ночную стоимость объекта; опирается на данные, сло­жившиеся на рынке; имеет детализированный порядок расчета по отдельным признакам объекта	Требует полноты и достовер­ности рыночной информации; не применим для оценки специальных и уникальных объектов; зависит от того, какие объ­екты взяты в качестве анало­гов
Доходный	Отражает способность объ­екта приносить доход; учитывает интересы инвестора, в т.ч. риски; является экспертным мето­дом	Зависит от прогнозируемо­сти доходов; метода определе­ния чистого дохода, приходя­щегося на оцениваемый объ­ект; оторван от затрат воспроиз­водства объекта

Знание преимуществ и недостатков подходов к оценке стоимости объектов недвижимости позволяет избежать множества ошибок, а также использовать их для достижения целей, поставленных перед оценщиком.