Земельные отношения в Республике Беларусь
В Беларуси становление рыночных отношений только-только начинается. В соответствии со статьей 13 Конституции Республики Беларусь собственность может быть государственной и частной. Государство предоставляет всем равные права для осуществления хозяйственной и иной деятельности, кроме деятельности, запрещенной законом, и гарантирует равную защиту и равные условия для развития всех форм собственности.
В Конституции особо отмечено: «Недра, воды, леса составляют исключительную собственность государства. Земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства».
Рынок земли в республике находится в стадии формирования. В современных условиях земельные отношения регулируются Кодексом Республики Беларусь о земле (Кодекс принят 4 января 1999 г.).
В соответствии со статьей 5 этого Кодекса государственное управление в области использования и охраны земель осуществляют Президент Республики Беларусь, Совет Министров Республики Беларусь, местные исполнительные и распорядительные органы, а также специально уполномоченный на то государственный орган по земельным ресурсам и землеустройству.
Статья 8 данного Кодекса регламентирует пользование (постоянное и временное). Постоянным признается пользование земельными участками без заранее установленного срока.
Временное пользование земельными участками может быть краткосрочным – до трех лет и долгосрочным – от трех до десяти лет. В случае производственной необходимости эти сроки могут быть продлены на период, не превышающий сроков соответственно краткосрочного и долгосрочного временного пользования. Продление сроков пользования земельными участками производится органами, предоставившими эти земельные участки.
Президентом Республики Беларусь по отдельным видам пользования земельными участками может быть установлен и более длительный срок долгосрочного пользования. Земельные участки могут предоставляться и в пожизненное наследуемое владение.
В Республике Беларусь разрешена и частная собственность на землю. В соответствии со статьей 11 Кодекса в частной собственности граждан Республики Беларусь находятся земельные участки, приобретенные гражданами Республики, постоянно проживающими на территории Республики Беларусь или приравненными к постоянно проживающим.
В республике разрешена и частная собственность на землю юридических лиц, а также собственность иностранных государств на земельные участки. Юридическим лицам Республики Беларусь, в том числе предприятиям с иностранными инвестициями, земельные участки могут передаваться в собственность при приватизации объектов государственной собственности. Перечень государственных объектов, при приватизации которых вместе с объектами в собственность может быть передан земельный участок, утверждается Президентом Республики Беларусь.
Земельные участки также могут передаваться в собственность юридическим лицам Республики Беларусь при осуществлении инвестиционных проектов. Решение о передаче земельных участков в собственность юридическим лицам Республики Беларусь принимается Президентом Республики Беларусь.
Иностранным государствам земельные участки могут передаваться в собственность в порядке и на определенных условиях.
Земельные участки, находящиеся в собственности государства, могут сдаваться в аренду. Эти отношения регулируются Законом Республики Беларусь «Об аренде».
Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в Законе Республики Беларусь «О платежах за землю» (от 18 декабря 1991 г.).
Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими законодательными актами: Кодексом о недрах, а также – Лесным и Водным Кодексами.
Земельные отношения в развитых странах.В разных странах выработались свои требования к землепользователям, особенно земель сельскохозяйственного назначения. Например, в Германии, Франции, Швейцарии, Австрии, Дании физические лица обладают правом пользования землей сельскохозяйственного назначения лишь в случае, если имеют профессиональную подготовку, возраст не более 50 лет и необходимый капитал.
Особое значение придается законодательству, направленному против продажи и покупки земли в спекулятивных целях. Суть её состоит в том, чтобы земли сельскохозяйственного назначения находились во владении лиц, непосредственно занимающихся сельским хозяйством.
Так, законодательство США предусматривает право лишения владельца земли частной собственности при нарушении санитарных требований, защите интересов соседей. При обменной деятельности, а также, если земля заброшена. Ряд законов конкретизирует права собственника, связанные с использованием поверхности земли и пространства под и над поверхностью земельного участка…
Земельное законодательство многих развитых стран направлено на усиление контроля и регулирования земельных отношений со стороны государства в общественных интересах. Практически ни одна страна мира не разрешает полного распоряжения землей без государственного контроля за ее целевым и эффективным использованием, соблюдением архитектурных ограничений (для гражданских земель) и т.д. Например, в Германии сделки по передаче недвижимого имущества (земли) – процесс, который предусматривает :заключение договора купли- продажи земельного участка, переход титула собственности, обеспечение национального землепользования. Во Франции одним из основных правовых институтов гражданского законодательства являются сделки с земельными участками, регулирование которых осуществляется на основе законоположений Гражданского кодекса и законов, получивших название Хартии французского сельского хозяйства, направленных на совершенствование аграрного производства, поддержку и укрепление хозяйств семейного типа, усиление государственного контроля за объединением сельскохозяйственных предприятий.
Методические подходы к формированию новых эффективных земельных
отношений / Под ред. В.Г. Гусакова – Мн., 2006. – С. 8, 9.
Основные выводы
1. В сельском хозяйстве, в строительстве и ряде других отраслей важную роль играет специфический фактор производства – земля. От других факторов производства – капитала и труда – земля отличается тем, что она не является продуктом человеческого труда, а потому и не может быть воспроизведена.
2. Земля есть ресурс с совершенно неэластичным предложением.
3. Спрос на землю подразделяют на сельскохозяйственный и несельскохозяйственный (под застройку жилья, добычу полезных ископаемых и т.п.).
4. Естественное плодородие есть природное благо, которое удовлетворяет потребности растений в питательных веществах, влаге, воздухе, биотической и физико-химической среде. Плодородие почвы обеспечивает урожай сельскохозяйственных культур, а также биологическую продуктивность дикой растительности. Иначе говоря, это есть дар природы, природное благо.
5. Искусственное плодородие есть результат агротехнической деятельности человека, обеспечивающей повышение культуры земледелия. Оно осуществляется на основе дополнительных инвестиций в земледелие.
6. Экономическое плодородие представляет собой единство естественного и искусственного плодородия.
7. Экономической рентойвообще называются платежи владельцу фактора производства, превышающие его альтернативную стоимость.
8. Различают дифференциальную ренту I по плодородию, дифференциальную ренту I по местоположению, а также дифференциальную ренту II, связанную с интенсивным ведением сельского хозяйства и дополнительными инвестициями.
9. Цена земли есть дисконтированная текущая стоимость будущих выплат земельной ренты. Факторы ее определяющие – рента и ссудный процент.
10. Арендная плата – это плата за пользование фактором производства (в нашем случае землей), которая состоит из ренты и других платежей (за пользование находящимися на данном участке постройками, насаждениями, дорогами и т.д.).
11. Рынок земли в республике находится в стадии формирования. Земельные отношения регламентируются следующими законодательными актами: Конституцией Республики Беларусь, Кодексом о земле, Законами «О платежах за землю», «Об аренде», Кодексом о недрах, а также Лесным и Водным Кодексами.
Основные понятия
Аренда земли
Дифференциальная рента I по местоположению
Дифференциальная рента I по плодородию
Дифференциальная рента II
Естественное плодородие
Земельные участки
Земля
Искусственное плодородие
Ссудный процент
Цена земли
Экономическая рента
Экономическое плодородие
Вопросы для самопроверки
1. Почему земля отличается от других факторов производства?
2. При каких условиях предложение земли обладало бы высокой эластичностью?
3. На каких участках образуется рента?
4. Как рента связана с альтернативной стоимостью?
5. Почему формула для определения цены земли есть дисконтированная стоимость, определяемая двумя факторами – текущей ставкой процента и рентой?
6. Необходимо ли и в нашей республике развивать органическое земледелие?
7. Почему в Республике Беларусь рынок земли находится в стадии формирования? Какие условия необходимы для становления рынка земли в нашей республике?
Вопросы для обсуждения
1. В ближнем пригороде г. Минска небольшой дом можно купить за 50 тыс. ден. ед.; если такой же дом расположен в 10 км от города, то цена его – 25 тыс., и если такой же находится за 25 км от города, то цена его будет не более 10 тыс. Допустим, что стоимость строительства этих домов одинаковая для всех трех мест. Объясните связь между расположением жилья и его ценой.
2. Если бы земля превратилась в такой же фактор производства, как труд и капитал, что произошло бы с рентой?
3. Если ставка ссудного процента имеет тенденцию к росту, можно ли сказать, что земельные участки в этих условиях невыгодно приобретать?
4. Поясните, почему экономической рентой вообще называются платежи владельцу фактора производства, превышающие его альтернативную стоимость? Почему эти платежи всегда превышают альтернативную стоимость?
Задачи и тесты
1. Величина земельной ренты уменьшится, если кривая спроса на землю сдвинется вправо:
а) да; б) нет.
2. На рынке земельных участков под застройку жилыми домами предлагается три участка: в центре города, в ближнем пригороде, далеко за городом. Какой участок выгоднее приобрести, если цена первого участка 100 тыс. ден. ед., второго – 50, третьего – 20. Рыночная ставка процента – 10%. Затраты на строительство по всем трем участкам одинаковые. Предполагаемая рента за сдачу жилых домов в наем на первом участке – 15 тыс. ден. ед., на втором – 5, третьем – 2.
3. Земельные собственники вообще не получат ренту, если:
а) существует налог на землю;
б) кривые спроса и предложения земельных участков пересекаются;
в) кривая предложения земли абсолютна неэластична;
г) кривая предложения находится справа от кривой спроса;
д) плодородие земли резко ухудшится.
4. На нижеприведенном рисунке (рис 9.4) представлена ситуация на рынке земли для использования в сельском хозяйстве. Скажите правильными (да) или неправильными (нет) являются следующие утверждения:
а) Если спрос на землю представляет кривая D1, то рента равна R2R1CB.
б) Изменяется ли земельная рента вместе со спросом на землю?
в) Если спрос на землю упадет с D1 до D2, а налог на землю cоставит АB, будет ли земельная рента равна 0R2BQs?
г). Налог на землю снизился с R2BQs0 до R3AQs0, будет ли иметь место земельная рента при спросе D3?
Литература
1. Хайман Д.Н. Современная микроэкономика; анализ и проблемы. – М.: Финансы и статистика, 1992. – С. 226–228.
2. Микро- и макроэкономика: Практикум. Задачи. Тесты. Ситуации. – СПб.: АО «Литера плюс», 1994. – С. 174–184.
3. Ковалев Е. Органическое земледелие – ответ на вызов времени // Мировая экономика и международные отношения. – 2005. – №9. – С. 22–27.
4. Формирование рынков сельскохозяйственной продукции: методологические основы / Под ред. З.М. Ильиной. – Мн., 2006. – 395 с.