Методы оценки стоимости объектов недвижимости
Рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки – спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность и т.д.
Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будет стремиться к получению максимальной прибыли (отдачи) от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость недвижимости при этом будет максимальной [5, C. 179].
В соответствии с этим определение рыночной стоимости строится на основе трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. Каждый из этих подходов приводит к получению различных стоимостных характеристик объекта.
Сравнительный метод предполагает сравнительный анализ рыночных продаж, т.е. сопоставление рыночных аналогов. Этот метод основан на принципе замещения, смысл которого в том, что информированный покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем стоит аналогичный объект недвижимости на рынке. Стоимость объекта оценки определяется на основе цен реальных недавних продаж. Данный метод используется в качестве основного при оценке жилья для целей андеррайтинга ипотечных жилищных кредитов.
Основными этапами оценки недвижимости с помощью сравнительного метода являются:
‒ исследование рынка и сбор информации о совершенных сделках;
‒ отбор информации с целью повышения ее достоверности; подтверждения того, что сделки были совершены в свободных рыночных условиях;
‒ подбор сравнимых объектов для анализа;
‒ проведение сравнительного анализа [14, C. 187].
Затратный метод предполагает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемой собственности, за вычетом из нее суммы оцененного износа зданий и сооружений. Этот метод применяется при технико-экономическом обосновании нового строительства, определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, при страховании.
В современной российской практике расчет восстановительной (текущей) стоимости объекта осуществляется с применением официально утвержденных индексов, коэффициентов пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ в текущие цены и др. [1, C. 115]
Основные этапы процедуры оценки затратным методом:
‒ расчет стоимости возведения нового аналогичного здания, получение восстановительной стоимости;
‒ определение величины физического и морального износа зданий;
‒ уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения реальной стоимости здания;
‒ добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли [6, C. 138].
Доходный метод означает оценку текущей стоимости собственности с точки зрения планируемого дохода от использования и возможной дальнейшей продажи собственности. Он применяется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости.
Основные этапы оценки с помощью данного метода:
‒ оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих цен, ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сравнимых объектов;
‒ оценка потерь от загрузки и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости (эта сумма вычитается из валового дохода, итоговый показатель является действительным/эффективным валовым доходом);
‒ расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости на основе анализа фактических издержек по ее содержанию и типичных издержек на данном рынке (эта величина вычитается из эффективного валового дохода);
‒ пересчет полученного чистого дохода в текущую стоимость [4, C. 215].
В соответствии с действующими нормативными правовыми актами под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Это подразумевает, что сделка осуществляется в условиях, когда:
‒ одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
‒ стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
‒ объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
‒ цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
‒ платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При проведении оценки оценщик должен использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, причем конкретные методы оценки он может определять самостоятельно [11, C. 209].
Итоговой величиной стоимости объекта оценки признается величина стоимости объекта, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов, связанного с расчетом стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
При осуществлении оценки жилья для целей ипотечного кредитования должны быть учтены особенности долгосрочного характера обязательства, связанного с ипотечным кредитом. Основу оценки должен составлять метод сравнительных продаж, при этом обязательна корректировка оценки с учетом прогнозируемого изменения стоимости жилья, связанного с различными факторами (местоположение, экологическая ситуация, перспективы развития района и др.). При использовании метода сравнительных продаж могут быть применимы либо сравнение прямых рыночных продаж, либо оценка с точки зрения рыночных аналогов.
Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Затем цены на аналогичные объекты корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки полученные цены могут быть использованы для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта [9, C. 89].
2. Оценка недвижимого имущества на примере ООО «Иркутский керамический завод»