Практическая работа №4. Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости: принципы, методы, этапы
(4 часа)
Цели и задачи работы:
- закрепить знания студентов, связанные с оценкой объектов недвижимости сравнительным (рыночным) подходом;
- выявить особенности применения сравнительного подхода, его преимущества и недостатки.
Методические указания по выполнению работы:
Работа проводится по варианту, номер которого определяется по первой букве фамилии студента.
| Буква фамилии | Номер варианта | Буква фамилии | Номер варианта |
| А.Б | Р,С,Т | ||
| Г,Д,Е | У,Ф,Х | ||
| Ж,З,И | Ц,Ч,Ш | ||
| Л,М | Щ.Э,Ю, | ||
| Н,О,П | В, К, Я |
Оформление практической работы соответствует общим требованиям, предъявляемым к написанию работ:
-при оформлении работы на компьютере применяется размер шрифта 14, интервал 1,5; листы формата А-4
- или в обычных тетрадях при оформлении в рукописном виде.
Задание 1.На основе имеющейся информациипо участкам-аналогам, определить рыночную стоимость земельного участка объекта оценки:
| характеристика | величина корректировки | варианты | |
| участок 1 | участок 2 | ||
| передача прав собственности | - 10 | - 3 | 1,2,3,4,5. |
| передача прав собственности | - 5 | - 5 | 6,7,8,9,10 |
| условия продажи | - 7 | + 1 | 1,2,3,4,5. |
| условия продажи | - 5 | - 6 | 6,7,8,9,10 |
| физические характеристики | - 3 | + 5 | 1,2,3,4,5. |
| физические характеристики | + 10 | - 7 | 6,7,8,9,10 |
| форма участка | + 10 | + 5 | 1,2,3,4,5. |
| форма участка | - 6 | - 5 | 6,7,8,9,10 |
| местоположение | - 3 | + 5 | 1,2,3,4,5. |
| местоположение | + 3 | - 1 | 6,7,8,9,10 |
Задание 2. Определить цену Объекта оценки методом сравнения продаж, на основании данных участков-аналогов:
| наименование показателя | объект оценки | Уч. 1 | Уч. 2 | Уч. 3 | Уч. 4 | Уч.5 | варианты |
| цена, тыс. руб. | ? | 1,2,3,4,5. | |||||
| цена, тыс. руб. | ? | 6,7,8,9,10 | |||||
| условия финансирования | рыночные | не рыночные (процентная ставка ниже рыночной, цена завышена. на 3000 т.р. | не рыночные (процентная ставка ниже рыночной), цена завышена на 8000 т.р. | рыночные | рыночные | рыночные | 1.3.5.7.9. |
| условия финансирования | рыночные | рыночные | рыночные | процентная ставка ниже рыночной; цена завышена на 1000 т.р. | процентная ставка ниже рыночной; цена завышена на 500 т.р. | рыночные | 2,4,6,8,10. |
| 1.коррекция по финансированию, тыс. руб. | х | все | |||||
| условия продажи | чистая продажа | чистая продажа | особый интерес (цена завышена на 1000 т.р) | чистая продажа | чистая продажа | чистая продажа | 1,2,3,9,10 |
| условия продажи | чистая продажа | чистая продажа | срочная (цена занижена на 500 т.р. | чистая продажа | чистая продажа | чистая продажа | 4,5,6,7,8. |
| корректировка на условия продажи, тыс. руб. | х | все | |||||
| 3.скорректированная цена, тыс. руб. | х | все | |||||
| время продажи, за год инфляция ок. 10% | х | 2 недели | 6 недель | 1 год | 1 год | 1 год | 1,2,3,8,9. |
| время продажи, за год инфляция ок. 10% | х | 12 мес. | 1 год | 6 недель | 2 недели | 1 год | 4,5,6,7,10 |
| 4.скорректированная цена на рыночные условия (с учетом расчета инфляции в %), тыс. руб. | х | все | |||||
| месторасположение | 50 км. от города. | аналогично оцениваемому | аналогично оцениваемому | аналогично оцениваемому | аналогично оцениваемому | хуже на 10% | 1,3,5,7,9. |
| месторасположение | 100 км. от города. | аналогично оцениваемому | аналогично оцениваемому | аналогично оцениваемому | аналогично оцениваемому | лучше на 10% | 2,4,6,8,10. |
| 5.коррекция по месту, тыс. руб. | х | все | |||||
| размер, кв. м. | 1,2,3,4,5. | ||||||
| размер, кв. м. | 6,7,8,9,10 | ||||||
| 6.корректировка по размеру, тыс. руб. | х | все | |||||
| гараж | - | + | + | + | + | - | 1,3,4,7,8. |
| гараж | + | + | - | + | + | + | 2,5,6,9,10. |
| 7.коррекция для гаража, тыс. руб. | х | все | |||||
| законченный подвал | да | - | - | - | да | - | 1,2,3,4,5. |
| законченный подвал | да | да | - | да | да | - | 6,7,8,9,10. |
| 8.коррекция для подвала, тыс. руб. | х | все | |||||
| 9. сумма корректировок | х | все | |||||
| 10. скорректированная цена, тыс. руб. | х | все | |||||
| уд. вес суммы коррекции в скорректированной цене продажи | все |
Задание 3.Рассчитать возможную рыночную цену продаваемого участка по характеристикам участков-аналогов
| № участка | Цена тыс. руб. | Время продажи,мес.назад | Площадь, га. | Технические показатели участка | Рельеф участка | № Варианта |
| 0,040 | аналогичны оцениваемому | аналогичен оцениваемому | 1,3, 5,7,9. | |||
| 1. | 0,060 | 3 % хуже | 6 % лучше | 2,4,6,8,10 | ||
| 2. | 0,045 | 2% хуже | 5% хуже | 1,2,3,4,5. | ||
| 2. | 0,055 | аналогична оцениваемому | аналогичен оцениваемому | 6,7,8,9,10 | ||
| 3. | 0,050 | 1% лучше | 3% хуже | 1,2,3,8,9. | ||
| 3. | 0,065 | 4% лучше | 2% хуже | 4,5,6,7,10 | ||
| 4. | 0,035 | 5% лучше | 5% лучше | 1,2,3,8,9. | ||
| 4. | 0,040 | аналогичны оцениваемому | 2% лучше | 4,5,6,7,10 | ||
| 5. | 0,070 | аналогичны оцениваемому | 10% лучше | 1,3,5,7,9. | ||
| 5. | 0,065 | 1 % хуже | 5% лучше | 2,4,6,8,10 |
Варианты 1,2,3,10
Задание 4. Рассчитать возможную рыночную цену жилого комплекса, состоящего из 30 квартир, по характеристикам объектов-аналогов.
Объект 1. Продан 6 месяца назад. Местоположение аналогичное, но ландшафт хуже, нежели у объекта оценки (различие оценено в 15000 руб.). Плавательный бассейн аналогичен (оценен в 36000 руб.). Объект расположен ближе к центру, что увеличивает стоимость продажи на 15000 руб.
Объект 2. Продан 5 месяцев назад. Имеется бассейн. Льготное финансирование сделки, предоставленное продавцом, прибавило к цене 25000 руб. по сравнению с обычным финансированием. Расположен в спальном районе, что приравнено к центру, ландшафт лучше.
Объект 3. Расположен ближе к автобусной остановке, нежели объект оценки, что увеличивает стоимость на 30000 руб. Продан 3 месяца назад. Бассейн отсутствует.
Темпы роста цен на недвижимость составляют 0,5% в месяц.
Задание 5 Рассчитать возможную рыночную цену объекта недвижимости (Е) на основании следующих данных объектов-аналогов:
| Объекты | А | Б | С | Д | Е |
| Цена продажи, тыс.р. | ? | ||||
| Площадь, кв.м | |||||
| Встроенная мебель | + | + | + | - | + |
| Бассейн | + | - | + | - | - |
Варианты 4,5,6.
Задание 4.Рассчитать возможную рыночную цену земельного участка под строительство индивидуального дома, расположенного в Западном районе г.Таганрога, если известно, что земельные участки в Западном районе дешевле, чем в районе Русское поле на 5 %, чем в Центре на 10 %, и дороже, чем в Северном районе города на 7 %.
| Участки | Цена продажи, тыс. р. | Доступность транспорта | Развитость инфраструктуры | Степень подготовки к строительству | Район |
| хуже на 1 % | лучше на 5 % | аналогична оцениваемому | Западный | ||
| аналогична оцениваемому | лучше на 10 % | лучше на 5 % | Центр | ||
| хуже на 15 % | лучше на 10 % | хуже на 5 % | Северный | ||
| хуже на 5 % | лучше на 2 % | аналогична оцениваемому | Западный | ||
| лучше на 2 % | аналогична оцениваемому | лучше на 10 % | Западный | ||
| хуже на 1 % | хуже на 30 % | хуже на 1 % | Западный | ||
| лучше на 8 % | аналогична оцениваемому | хуже на 2 % | Северный | ||
| лучше на 3 % | хуже на 2 % | аналогична оцениваемому | Русское поле | ||
| лучше на 10 % | лучше на 20% | лучше на 5 % | Центр |
Задание 5.Рассчитать возможную рыночную цену объекта оценки – (Е) на основании следующих данных объектов-аналогов:
| Характеристика | Объекты-аналоги | Объект оценки | |||
| А | Б | С | Д | Е | |
| Цена продажи, тыс. руб. | ? | ||||
| Площадь, кв.м | |||||
| Возможность газификации | + | - | + | - | + |
| Въезд | + | - | + | + | - |
Варианты 7,8,9.
Задание 4.
Рассчитать возможную рыночную цену объекта оценки – квартиры, если известна следующая информация о рынке:
- срочная продажа изменяет цену на 10 %;
- особый интерес изменяет цену на 15 %;
- за три месяца цены выросли на 10 %;
- разница в ценах центра (центр) и среднеотдаленных (с/о) районов составляет 3 %, с/о и отдаленных (отд) составляет 4 %;
- разница в ценах между третьим и первым этажом 7 %, третьим и пятым 5 %;
- разница в ценах между кирпичными (кир) и панельными (пан) домами составляет 6 %;
- разница в ценах между хорошим (хор) и отличным (отл) состоянием составляет 5 %, хорошим и удовлетворительным (уд) составляет 3 %.
| Показатели | Объект оценки | Объекты-аналоги | ||||
| Цена, тыс. р. | ? | |||||
| Отдаленность от центра | с/о | центр | центр | отд | отд | с/о |
| Состояние | хор | хор | отл | уд | хор | уд |
| Условия продажи | чистая продажа | чистая продажа | чистая продажа | куплена соседняя квартира | срочная продажа | чистая продажа |
| Этаж | 3-й | 1-й | 5-й | 3-й | 1-й | 5-й |
| Дата продажи | наст. время | наст. время | 3 мес. назад | наст. время | 3 мес. назад | наст. время |
| Материал стен | пан | пан | кир | кир | пан | пан |
Задание 5.
Оценить объект Д на основании следующих данных:
| Объект оценки Д, | Объекты-аналоги | ||||
| А | Б | В | Г | ||
| Площадь, кв.м | |||||
| Баня | - | + | - | + | - |
| Бассейн | - | + | + | + | - |
| Цена продажи, у.е. |
Задание для подготовки к практической работе №5:
В процессе подготовки к работе студенту необходимо повторить темы:
Технологии оценки объектов недвижимости: Затратный подход: принципы, методы, этапы. Стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости: особенности расчета. Типы и виды износа и методы их определения.
Литература для подготовки к практическому занятию: [1, 4, 8, 10, 11]