Стандарты, подходы и методы оценки Объекта
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ
Последовательность определения стоимости Объекта
Последовательность определения стоимости Объекта заключается в выполнении следующих этапов проведения оценки Объекта:
§ заключение Договора;
§ установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор и обработка:
- правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами иных лиц;
- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к Объекту;
- информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;
- иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом.
§ анализ рынка, к которому относится Объект;
§ выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
§ обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта;
§ составление и передача Заказчику настоящего Отчета.
Основные положения об оценке Объекта
В соответствии с Государственным контрактом № ХХ от 30.08.2005 г. Оценщиком оказаны услуги по оценке Объекта, при этом Оценщик придерживался положений, указанных в таблице «Основные положения об оценке Объекта».
Таблица 1. Основные положения об оценке Объекта
| Положение | Значение |
| Основание для проведения Оценщиком оценки Объекта: | Государственный контракт на оказание консультационных услуг № Х от 30.08.2005 г |
| Точное описание Объекта: | Здание главного дома общей площадью 962,3 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 1; флигель правый общей площадью 419,0 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 2; флигель правый общей площадью 523,5 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 3; флигель левый общей площадью 457,9 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 4; Конный двор общей площадью 356 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 5 |
| Реквизиты собственника | Российская федерация Балансодержатель: Юридический адрес: ОГРН: ИНН/КПП: Расчетный счет: Лицевой счет: БИК : |
| Балансовая стоимость | Здание главного дома общей площадью 962,3 кв. м – 10 000 000 руб. Флигель правый общей площадью 419,0 кв. м – 1 000 000 руб. Флигель правый общей площадью 523,5 кв. м – 1 200 000 руб. Флигель левый общей площадью 457,9 кв. м – 800 000 руб. Конный двор общей площадью 356 кв. м – 850 000 руб. |
| Вид стоимости Объекта: | Рыночная стоимость |
| Дата определения стоимости Объекта (дата проведения оценки): | 09.09.2005 г. |
| Дата составления отчета: | 24.10.2005 г. |
| Цели проведения оценки Объекта: | Установление обусловленной Договором стоимости Объекта |
| Задачи проведения оценки Объекта: | Определение размера годовой рыночной арендной ставки за пользование Объектом оценки |
Сведения об Оценщике
Реквизиты Оценщика представлены в таблице «Сведения об оценщике».
Таблица 2. Сведения об Оценщике
| Реквизит | Значение |
| Полное наименование: | |
| Место нахождения: | |
| Почтовый адрес: | |
| Телефон, факс: | |
| Электронная почта: | |
| Сайт в сети Интернет | |
| Номер и дата регистрации МРП | |
| Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) | |
| Основной государственный регистрационный номер (ОГРН) | |
| Реквизиты лицензии: | |
| Банковские реквизиты: | |
| Страховой полис: |
Сведения о специалистах Оценщика
В проведении оценки Объекта принимала участие группа специалистов, работников Оценщика (далее - «Специалисты») в составе, указанном в таблице «Сведения о специалистах оценщика».
Таблица 3. Сведения о специалистах Оценщика
| Имя | Должность (специальность) | Образование, иная информация | Перечень глав Отчета, исполнителем которых является Специалист |
Стандарты, подходы и методы оценки Объекта
Стандартами оценки для определения соответствующего Государственному контракту вида стоимости Объекта являются Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 года № 519 «Об утверждении стандартов оценки» (//Российская Бизнес - газета. – 24 июля 2001. № 29). Использование названных выше стандартов обосновывается обязательностью их применения Оценщиком в рамках оценочной деятельности.
При проведении оценки Объекта Специалисты использовали следующие подходы к оценке:
§ затратный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения Объекта, с учетом его износа);
§ сравнительный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними);
§ доходный подход (совокупность методов оценки стоимости Объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от Объекта).
При определении рыночной стоимости Здания главного дома в рамках сравнительного подхода Специалисты использовали следующие методы оценки:
§ Метод сравнения продаж.
При определении рыночной стоимости Здания главного дома в рамках доходного подхода Специалисты использовали следующие методы оценки:
§ Метод капитализации дохода.
При определении рыночной стоимости Здания главного дома в рамках затратного подхода Специалисты использовали следующие методы оценки:
§ Метод сравнительной единицы.
При оценке Флигелей и Конного двора в рамках затратного подхода применялся:
§ Метод сравнительной единицы.
На основании п. 1.6 Приложения № 1 к государственному контракту на оказание услуг по оценке объекта оценки № Х от 30.08.2005 г., в расчетах не учитывались затраты на ремонтные и реставрационные работы. Оцениваемые Флигели и Конный двор на дату проведения оценки не эксплуатировались. Специалисты не располагают данными о согласованной в установленном порядке величине стоимости ремонтно-реставрационных работ[1], которые необходимо произвести для того, чтобы объект можно было ввести в эксплуатации и сдать в аренду, т.е. отсутствуют предпосылки для применения доходного подхода.
Специалисты не смогли обнаружить данных по продаже объектов аналогичных оцениваемым по функциональному назначению и техническому состоянию, поэтому сравнительный подход не применялся при оценке Флигелей и Конного двора.
В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р, при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках
сравнительного подхода используются
§ метод сравнения продаж,
§ метод выделения,
§ метод распределения,
на доходном подходе основаны
§ метод капитализации земельной ренты,
§ метод остатка,
§ метод предполагаемого использования,
элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
В данном отчете при определении рыночной стоимости права собственности на земельный участок специалисты использовали в рамках сравнительного подхода: метод выделения, а в рамках доходного подхода: метод остатка.