Метод коэффициента покрытия долга

Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с помощью найденного по этому методу коэффициента капитализации отражает ту стоимость, которая удовлетворила бы двойное требование кредитора, то есть его требования, предъявляемые к коэффициенту покрытия долга и коэффициенту ипотечной задолженности.

R₀ = К_ИЗ × ИП × К_ПД

Отечественный метод ИИА (метод РОО)

CС	– стоимость собственности;
pп	– уплата за n-ый год в счет погашения единичного кредита;
R	– ставка капитализации;
Y	– ставка дисконтирования;
i	– годовая ставка процента по кредиту;
d	– ежегодный рост стоимости собственности;
t	– предполагаемый срок владения собственностью;
КИЗ	– коэффициент ипотечной задолженности.

; , где

Для упрощения расчетов по нахождению воспользуемся коэффициентом Инвуда или коэффициентом аннуитета. Т.к. p_п – уплата за п-ый год в счет погашения единичного кредита, и представляет собой аннуитет - поток равных платежей в течение n периодов. Т.о., рассмотрим p_п как ИП.

; ; ;

Пример использования методики ИИА в оценке недвижимости

Исходные данные

Потенциальный валовый доход	–	100 000 у.е.
Потери при сборе платежей	–	20 %
Прочие доходы	–	0 у.е.
Операционные расходы	–	15 %
Первоначальная основная сумма ипотеки	–	400 000 у.е.
Срок полной амортизации	–	25 лет
Ставка процента	–	12 %
Ставка дисконтирования	–	15 %
Предполагаемый год продажи собственности	–	20 год
Ежегодный прирост стоимости	–	0 %
Первоначальная стоимость собственности	–	500 000 у.е.

Традиционная техника ИИА

Ежегодный ЧОД
		лет	%	Сумма
	Потенциальный валовый доход - ПВД			100 000
	Потери при сборе платежей - П		20%	20 000
	Прочие доходы - ДД
	Операционные расходы - ОР		15%	15 000
	Чистый операционный доход - ЧОД			65 000
Ожидаемые выплаты по ипотечному кредиту
		лет	%	Сумма
	Первоначальная основная сумма ипотеки - ИК			400 000
	Срок полной амортизации - п
	Ставка процента - i		12%
	Ежемесячный платеж - ДОм			4 213
	Ежегодные выплаты по обслуживанию кредита - ДО			50 555
Ежегодные денежные поступления - ДП	14 445

Текущая стоимость ежегодных денежных поступлений
			лет	%	Сумма
	Норма дохода на собственный капитал - Re
	Ставка дисконтирования			15%
	Предполагаемый год продажи собственности - t
	Фактор текущей стоимости аннуитета - F5	6,2593
	Текущая стоимость ежегодных денежных поступлений				90 418

Текущая стоимость выручки от перепродажи собственности
			лет	%	Сумма
	Ежегодный прирост стоимости - d			0%
	Первоначальная стоимость собственности - Сн				500 000
	Цена перепродажи - Цп/п				500 000
	Остаток непогашенного ипотечного долга при перепродаже			189 391
	Выручка от перепродажи - Вп/п				310 609
	Фактор реверсии капитала	0,0611
	Текущая стоимость выручки от перепродажи				18 978
Текущая стоимость собственного капитала	109 396
Текущая стоимость собственности в целом	509 396