ИИА на основе капитализации дохода

Метод капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода или умножения его на соответствующий коэффициент дохода.

Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда

Формула Эллвуда:

где	R	–	общая ставка дохода для капитализации ЧОД в стоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;
Re	–	ставка отдачи на собственный капитал;
	C	–	ипотечный коэффициент Эллвуда;
	d	–	изменение стоимости собственности за прогнозный период:
+dep	–	снижение стоимости, увеличивает коэффициент капитализации;
-app	–	увеличение стоимости, уменьшает коэффициент капитализации;
F3Re,t	–	фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода;
	Δ	–	изменение дохода;
	J	–	коэффициент стабилизации дохода. Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз.

При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен: R = R_e – К_из × C – d × F₃^Re,t

С-фактор Эллвуда - ипотечный коэффициент, это синтез различных соотношений ипотеки и собственного капитала: C = Re + P × F₃^Re,t – ИП

P

–

часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период;

, где P - процент выплаты кредита; i - ставка процента по кредиту; n - полный срок амортизации кредита; t - период владения собственностью.

Фактор фонда возмещения:

Метод инвестиционной группы

- принимает во внимание, какая часть выкупного капитала приходится на ИК и какая – на СК. Он взвешивает доли в выкупном капитале по ставке процента и требуемой ставке конечной отдачи на собственный капитал соответственно.

№	Показатель	Способ расчета
	Чистый метод инвестиционной группы
	Ипотечный кредит – ИК
1.1	Коэффициент ипотечной задолженности (доля в выкупном капитале) – Киз	Задано
1.2	Требуемая отдача (ставка процента по ипотечному кредиту)	Задано
1.3	Взвешенный коэффициент	п. 1.1 × п. 1.2
	Собственный капитал – СК
2.1	Доля в выкупном капитале	Задано
2.2	Требуемая отдача (на собственный капитал)	Задано
2.3	Взвешенный коэффициент	п. 2.1 × п. 2.2
	Коэффициент чистой инвестиционной группы	п. 1.3 + п. 2.3
	Корректировки по Эллвуду
	Поправка 1
4.1	Срок амортизации кредита – n	Задано
4.2	Ставка процента по кредиту – i	Задано
4.3	Ипотечная постоянная – ИП
4.4	Отклонение ипотечной постоянной от ставки процента по кредиту	п. 4.3 - п. 4.2
4.5	Величина поправки	п. 4.4 × п. 1.1
	Поправка 2
5.1	Период владения собственностью – t	Задано
5.2	Фактор фонда возмещения – F3
5.3	Оплаченная основная сумма
5.4	Величина поправки	п. 1.1 × п. 5.2 × п. 5.3
	Общий коэффициент капитализации – R0	п. 3 + п. 4.5 - п. 5.4
	Чистый операционный доход – ЧОД	Задано
	Оценочная стоимость собственности – Сс	п. 7 / п. 6

R₀ = α × R₁ + (1 – α) × R₂, α - доля определенного интереса; R₁ и R₂ - ставки капитализации по интересу 1 и 2

Метод Аккерсона

Позволяет учесть как прирост, так и падение стоимости объекта недвижимости при его продаже, которая может произойти раньше, чем завершится срок погашения кредита.

Rе	–	ставка дохода на собственный капитал;
Р	–	доля кредита, выплаченная к моменту окончания прогнозного периода;
F3 n,Rе	–	фактор фонда возмещения за период владения при ставке дохода на собственный капитал;