Необходимость профессиональной оценки имущества и имущественных прав собственников. Методы оценки.
Необходимо четко понимать, что весь процесс оценки напрямую зависит от причин ее побудивших и целей ею преследуемых. При этом один и тот же объект на одну дату обладает разной стоимостью в зависимость от целей его оценки, и стоимость определяется различными методами.
Сначала определим, для каких целей может проводиться оценка бизнеса, а затем выясним причины такого различия. Примерная классификация (табл.22) зависит от существующих целей оценки бизнеса со стороны различных субъектов.
Цели и субъекты оценки стоимости предприятия
| Субъект оценки | Цели оценки |
| Предприятие как юридическое лицо | Обеспечение экономической безопасности |
| Разработка планов развития предприятия | |
| Выпуск акций | |
| Оценка эффективности менеджмента | |
| Кредитные учреждения | Проверка финансовой дееспособности заемщика |
| Определение размера ссуды, выдаваемой под залог | |
| Страховые компании | Установление размера страхового взноса |
| Определение суммы страховых выплат | |
| Фондовые биржи | Расчет конъюнктурных характеристик |
| Проверка обоснованности котировок ценных бумаг | |
| Собственник | Выбор варианта распоряжения собственностью |
| Составление объединительных и разделительных балансов при реструктуризации | |
| Обоснование цены купли-продажи п/п или его доли | |
| Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации предприятия | |
| Проверка целесообразности инвестиционных вложений | |
| Определения допустимой цены покупки предприятия с целью включения его в инвестиционный проект | |
| Подготовка предприятия к приватизации | |
| Определение облагаемой базы для различных видов налогов | |
| Установление выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства | |
| Оценка для судебных целей |
Методы оценки
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД: PV = РР + (PS – Фи).
где: PV – рыночная стоимость объекта оценки; РР – стоимость земельного участка; PS – стоимость улучшений, находящихся на земельном участке;
Фи – стоимость всех видов износа.
Затратный подход может быть успешно применен при переоценке ОФ п/п, оценке недвижимости и движимого имущества не приносящей дохода (частная собственность граждан), собственности РФ, субъекта РФ, МО, предназначенные для обеспечения жизнедеятельности соответствующих органов власти, связи, управления и обороны, НМА и интеллектуальной собственности, собственность религиозных образований, и т. п.
РЫНОЧНЫЙ ПОДХОД: PV = S + ADI.где: PV – стоимость объекта оценки;
S – цена продажи сопоставимого объекта; ADI – денежное выражение совокупной поправки к цене продажи, отражающей колич-ые и качествен-ные различия между харак-ми оцениваемого объекта и его аналога.
Рыночный подход предполагает, что имеется развитый рынок купли-продажи аналогичных объектов оценки и может быть успешно применен для оценки недвижимости и движимого имущества не приносящей дохода.
ПОДХОД, ОСНОВАННЫЙ НА ДИСКОНТИРОВАНИИ И КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ
Указанный подход базируется на двух методах:
- метод дисконтирования будущих доходов.
- метод капитализации доходов;
Метод дисконтирования будущих доходов: PV= FV/(1+r)
где: PV – рыночная стоимость объекта оценки; FV – денежный поток i-го периода; r – ставка дисконтирования i-го периода; n – количество периодов.
Расчет стоимости осуществляется в следующей последовательности:
1. сбор и анализ данных (финансовой отчетности, как правило за пять лет, экономической, отраслевой и рыночной информации, корректировка финансовой отчетности, анализ финансовых показателей и другое);
2. прогнозирование годовых денежных потоков;
3. определение ставки дисконтир-ния для прогнозируемого потока доходов;
4. определение стоимости объекта оценки.
Метода капитализации: PV= Y/R.
где: PV – рыночная стоимость предприятия; Y – будущий доход;
R – коэффициент капитализации будущего (прошедшего) года.
Расчет стоимости осуществляется в следующей последовательности:
1. сбор и анализ данных (финансовой отчетности, как правило за пять лет, экономической, отраслевой и рыночной информации, корректировка финансовой отчетности, анализ финансовых показателей и другое);
2. прогнозирование будущего дохода (прибыли);
3. определение коэффициента капитализации;
4. определение стоимости объекта оценки.
ПОДХОД, ОСНОВАННЫЙ НА ИНФОРМАЦИИ О КОМПАНИИ-АНАЛОГЕ
Оценка стоимости объекта оценки, основанной на информации о компании-аналоге заключается в следующем. Выбранный оценочный мультипликатор компании-аналога перемножается на результат деятельности объекта оценки.
В зависимости от выбора оценочного мультипликатора, можно выделить следующие методы оценки:
метод P/E – отношение цена/прибыль;
метод P/GCF – отношение цена/валовой денежный поток;
метод P/D – отношение цена/дивиденды;
метод P/R – отношение цена/выручка (валовой доход);
метод P/BV – отношение цена/балансовая стоимость;
метод P/NAV – отношение цена/чистые активы (нетто-активы).
Подход, основанный на анализе информации о компании-аналоге наиболее пригоден для объектов оценки, у которых имеются сопоставимые аналогичные компании, например, энергодобывающие и энергосбытовые п/п, нефтеперерабатывающие п/п, п/п промышленности и т. д.
Подход, основанный на сравнении оцениваемого объекта оценки с компанией-аналогом, применяют тогда, когда есть сопоставимые компании.
Расчет стоимости осуществляется в следующей последовательности:
1. сбор и анализ данных об оцениваемом объекте оценке (финансовой отчетности, как правило, за пять лет, экономической, отраслевой и рыночной информации, корректировка финансовой отчетности, анализ финансовых показателей и другое);
2. подбор компаний-аналогов и финансовых отчетов по ним (балансов);
3. выбор оценочных мультипликаторов (цена/прибыль, цена/валовой доход, денежный поток и т. д.);
4. определение временного периода, за который рассматривается деятельность объекта оценки (как правило, - последний финансовый год);
5. сужение перечня компаний-аналогов и расчет мультипликаторов для отобранных компаний-аналогов;
6. основываясь на сравнении финансовых показателей объекта оценки и компаний-аналогов, производится отбор конкретного аналога;
7. показатель деятельности объекта оценки умножается на оценочный мультипликатор выбранных компаний-аналогов;
8. выбор оценки стоимости из ряда полученных оценок;
9. корректировка полученной стоимости с учетом скидок, например, на низкую ликвидность, неконтрольный пакет акций и т.д.;
10. получение окончательной стоимости объекта оценки.
ПОДХОД, ОСНОВАННЫЙ НА СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ
Оценка стоимости объекта оценки, с использованием подхода, основанного на стоимости чистых активов, в общем виде, состоит в следующем.
Производится оценка рыночной стоимости составляющих предприятия (см. выше) с последующей корректировкой баланса и расчете чистых активов (собственного рыночного капитала).
Оценка стоимости объекта оценки, с использование подхода, основанном на стоимости чистых активов, осуществляются следующим образом:
1. получение и корректировка финансового отчета (баланса);
2. определение рыночной стоимости материальных и нематериальных активов;
3. корректировка пассивов;
4. расчет стоимости чистых активов.