Сущность, принципы и виды управления недвижимостью
Управление– процесс осуществления функций планирования и принятия решения, реализации (регулирования) и контроля, необходимый для формирования и достижения поставленных целей.
Управление недвижимостью – создание того или иного объекта, его содержание, оценка технического состояния, оказание услуг, организация управления, текущий и капитальный ремонт, развитие.
Выделяют следующую классификацию управления недвижимостью: управление ресурсами (Asset Management), управление недвижимым имуществом (Property Management), управление инфраструктурой (Facility Management) (рисунок 3).
Управление недвижимостью распределяется на три главных направления деятельности:
1. Недвижимость должна использоваться умело и эффективно.
2. Должны быть разработаны мероприятия по улучшению содержания недвижимости: профилактике, текущему и капитальному ремонтам.
3. Новые объекты должны быть построены с учетом необходимого качества, конкурентоспособности, в достаточном количестве и быть востребованы.
Рис. 3. Виды управления недвижимостью
Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:
принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;
управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;
любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижение поставленных целей;
процесс реализации функций управления для получения определенных социально – экономических результатов;
систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.
В сфере предпринимательства управление недвижимостью – это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.
Управляющий недвижимым имуществом – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них не запрещены законом или договором.
Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы – весь жилой фонд страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и т.д.
Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники, уполномоченные государственные органы в организации инфраструктуры.
Структура экономики и управления недвижимостью представлена на рисунке 4.
Управление недвижимой собственностью может осуществляться в различных формах:
- сдача в аренду хозяйствующим субъектам;
- продажа;
- передача в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным и муниципальным унитарным предприятиям, учреждениям, казенным предприятиям;
- передача в доверительное управление профессиональным управляющим; передача в безвозмездное пользование, лизинг и т. п.
Рис. 4. Концептуальная модель экономики и управления недвижимостью
В России институт доверительного управления недвижимостью имеет на данный момент недостаточно широкое распространение, тем не менее, этого можно ожидать в ближайшее время в связи с повышением требований к эффективности и профессионализму имущественных управляющих.
Согласно п.1 ст. 1012 ГК РФ «по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя)». Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. При этом передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).
Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (за исключением унитарного предприятия). Согласно ст. 1012 Гражданского кодекса, передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом, осуществляя доверительное управление имуществом, управляющий вправе совершать в отношении него любые действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Естественно, они должны осуществляться в строгом соответствии с договором доверительного управления. Необходимо учитывать, что сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). При этом он должен указать, что действует в качестве такого управляющего.
Что касается договоров аренды, которые заключаются доверительным управляющим в период действия договора доверительного управления, то к ним применяются обычные правила договора аренды. Единственной особенностью является тот факт, что они заключаются не самим собственником имущества, а его доверительным управляющим.
В то же время в порядке исполнения договора продажи недвижимости существует одна особенность. Его исполнение до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Таким образом, стороны договора доверительного управления могут предусмотреть в нем, например, что договор вступит в силу со дня его подписания. Они могут даже сразу передать имущество. Однако для третьих лиц – арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, – дело обстоит немного иначе. Для них договор вступит в силу только с даты государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Это положение обязательно необходимо учитывать. До регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий. Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой недействительность самого договора доверительного управления.
Соглашение об изменении или расторжении договора, по общему правилу, заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). В соответствии со ст. 1017 Гражданского кодекса, договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. Из этого следует, что все дополнительные соглашения к договору доверительного управления также должны быть заключены в письменной форме.
Как следует из положений гражданского законодательства РФ, сам договор доверительного управления недвижимым имуществом в государственной регистрации не нуждается. Регистрировать нужно только передачу недвижимого имущества в доверительное управление. Соответственно, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а лишь порядка управления им, то регистрации они также не требуют.
Согласно ст. 1023 Гражданского кодекса, доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления. Также ему необходимо возместить обоснованные расходы, произведенные при доверительном управлении имуществом. Делать это следует за счет доходов от использования этого имущества. В связи с этим, в договоре доверительного управления можно предусмотреть следующее. Право пользования помещением в здании, переданном в доверительное управление, можно рассматривать как одну из составных частей такого вознаграждения. Также в договоре можно установить, что право пользования частью помещения в здании, переданном в доверительное управление, является компенсацией расходов управляющего. При этом такая часть помещения должна учитываться доверительным управляющим отдельно от имущества, переданного ему в доверительное управление.
Спектр услуг профессиональных управляющих компаний достаточно широк. К ним относятся:
1. Маркетинговые исследования:
1) анализ местоположения объекта;
2) анализ рынка.
2. Консалтинг:
1) разработка стратегии развития объекта;
2) анализ вариантов наиболее эффективного использования объекта;
3) оптимизация портфеля недвижимости;
4) оптимизация налогообложения.
3. Управление:
1) технической эксплуатацией;
2) объектом как инвестицией;
3) комплексными проектами.
4. Оценка:
1) текущей стоимости объекта или имущественного комплекса;
2) финансового состояния;
3) эффективности использования объекта;
4) техническая экспертиза.
5. Инвестиционный анализ:
1) разработка инвестиционной политики;
2) формирование портфеля недвижимости;
3) анализ текущего финансового состояния и определение затрат на содержание объекта.
Профессиональное управление позволяет решить вопрос рационального использования объекта недвижимости с целью получения определенных выгод от его использования. В чем будет выражаться эта выгода, определяет собственник, а задачей управляющего является поиск и оптимизация всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей.