SWOT-анализ проекта «Многоэтажное блокированное жилое здание» на Ленинском проспекте в районе Проспект Вернадского (вариант №24)
| Слабые стороны: - Высокая загрязненность воздуха - Отсутствие в непосредственной близости ж/д ветки - Недостаток торговых центров и прочих развлекательных заведений - Труднодоступность размещения легкового автотранспорта вблизи объекта; - Невозможность перепланировки квартир с учетом требований конкретного покупателя; | Сильные стороны: - Хорошая доступность общественными транспортом -Хорошо развитая социальная инфраструктура по следующим направлениям: медицина, образование; -Соответствие целей застройки функциональному зонированию г.Москвы -Незадымляемые лестницы, незадымляемые лифтовые шахты, наличие путей эвакуации, противопожарные системы соответствуют высоким мировых стандартам |
| Угрозы: - Плохая экологическая ситуация может существенно снизить цену для жилых помещений - Большое количество загруженных автотранспортом дорог ухудшает экологическую обстановку района - Отсутствие места под застройку, без предварительного сноса существующих строений - Затягивание сроков реставрации зданий, расположенных в непосредственной близости к объекту -Строительство 4 транспортного кольца может отпугнуть потенциальных покупателей | Возможности: - Градостроительным планом предлагается комплексная реконструкция территории со сносом и новым строительством - Успешная реализация проекта позволит предприятию получить и наладить связи с властями административного округа и района Москвы, что впоследствии сделает процесс получения очередного заказа более реальным благодаря качественной реализации проекта -Увеличивающийся платежеспособный спрос на жилую недвижимость |
SWOT-анализ проекта «Коммерческо-жилое здание» на Ленинском проспекте в районе Проспект Вернадского (вариант №24)
| Слабые стороны: - Специфические решения для квартир, несоответствующие архитектурно-планировочным решениям района. - Значительная степень экологического загрязнения. - Стесненные условия наружной парковки - Соседство коммерческих и жилых помещений существенно сужает емкость целевого сегмента | Сильные стороны: -Расположение коммерческих предприятий в центре спального района благоприятно отразится на численности клиентов - Парковочный холл расположен в подземном гараже - Наличие отдельных входов в каждую квартиру. - Развитая транспортная инфраструктура (метро, маршрутное такси, троллейбус, автобус) |
| Угрозы: - Наличие нетрадиционных планировочных решений приводит к удорожанию квартир. - Сложно осуществить маркетинг, потому что трудно выявить потенциальных покупателей. - Наличие «пробок» ограничивает возможность использования коммерческих площадей фирмами, ведущими свою деятельность напрямую с клиентом. | Возможности: - Из-за недостатка торговых центров и прочих развлекательных заведений спрос в этом районе на коммерческие здания сформирован, поэтому объект будет востребованным. -Реализация проекта позволит фирме реализовать коммерческую недвижимость иностранным компаниям, а жилые помещения сотрудникам иностранных компаний -Планы по строительству 4-го транспортного кольца в этом районе благоприятно влияют на стоимость коммерческой недвижимости -Реализация проекта позволит фирме занять сразу 2 сегмента: сегмент жилой недвижимости и сегмент коммерческой недвижимости |
SWOT-анализ проекта «Офисно-коммерческое здание» на Ленинском проспекте в районе Проспект Вернадского (вариант №24)
| Слабые стороны: - Наличие транспортной инфраструктуры не обеспечивает потребностей имеющих поток (людских и транспортных) - Местоположения объекта удалено от центра - Неудобный подъезд | Сильные стороны: - Благодаря стоечно-балочной конструкции здания коммерческие и офисные помещения легко могут быть перепланированы и разделены на отдельные блоки. -Многообразная функциональность помещений - Наличие электронной системы на пропускных пунктах - Парковочный уровень занимает подземное пространство - Хорошая транспортная доступность |
| Угрозы: - Конкуренции со стороны других административных и коммерческих зданий - Возможно придется построить офисы класса А или В- из-за поиска покупателями более приемлемых предложений. - Стесненные условия строительства не позволят применять высокоэффективную строительную технику вследствие чего снижается рентабельность проекта. -Имеются однозначные высказывания, что строительство офисных помещений в данном районе нежелательно | Возможности: - Возможность сотрудником компаний добираться до рабочего места общественным транспортом - Возможность перепланировки офисов и торговых площадей. - Близость 3-го транспортного кольца и строительство 4-го существенно улучшает месторасположение коммерческих площадей - Близость расположение кредитно-денежных учреждений увеличивает мультиатрибутивные показатели недвижимости - Увеличение числа иностранных фирм (крупных) позволяет «снимать сливки» с недвижимости как при ее реализации, там и при сдаче в аренду |
Вывод: наиболее выгодным при проведении функционального анализа считаю строительство коммерческо-жилого здания, т.к. участок застройки расположен в жилой зоне, т.е. там потенциально высокий спрос на коммерческие товары и услуги. Помимо этого, строительство жилой недвижимости не противоречит генплану москвы. Исследуемый район имеет развитую транспортную сеть, что благоприятно отразится на нашем объекте. Кроме того, существует возможность сдачи жилых помещений сотрудникам коммерческих фирм, работающих в здании, что является рациональным решением в современных московских условиях.
5. Финансовый план проектного решения по развитию объекта недвижимости.
Финансовый план позволяет нам рассчитать прогнозные экономические показатели того или иного проектного решения. Ценность финансового плана состоит в том, что он дает нам возможность сравнить варианты проектных решений между собой, чтобы выбрать для реализации наиболее выгодный с экономической точки зрения проект. В данном примере сравниваются между собой три варианта проектных решений: жилое здание, коммерческо-жилое здание и офисно-коммерческое здание. Помещения сдаются в аренду на 5 лет, по истечении этого срока объект продается по рыночной стоимости. Следовательно, доход предприятия формируется за счет продажи имущества и арендных платежей. Для того, чтобы сравнить проекты между собой необходимо привести их финансовые результаты к одному моменту времени, так как инфляция и прочие факторы экономической среды могут исказить их.
Для того, чтобы привести денежный поток к определенному моменту времени, используется ставка дисконта (i), которую можно сосчитать кумулятивным методом на основе данных о ставке рефинансирования ЦБ РФ , годового темпа инфляции — h, рисковой премии r, т.е. i=d+h+r. Ставка рефинансирования в России составляет 8,25% (информация с официального сайта ЦБ РФ www.cbr.ru); годовой темп инфляции в России в 2011 году составляет примерно 7% (по данным информационно-аналитического журнала «Политическое образование»). Рисковую премию примем условно 4,75% для нашего проекта, что позволит нам обезопасить себя от незначительных изменений рыночной ситуации в стране. Следует учесть, что ставка рефинансирования ЦБ рассчитывается на основе годового показателя инфляции. В таком случае я предлагаю ставку дисконта рассчитывать только на основе ставки рефинансирования ЦБ и рисковой премии, т.е. i=8,25%+4,75%=13%. Для дисконтирования денежных потоков примем условно ставку дисконтирования равной 13%.
Такая ставка дисконтирования будет соответствовать наиболее вероятному сценарию развития событий, при котором в ближайшие 5 лет не произойдет существенных изменений в экономике в какую-либо сторону. Для более углубленного финансового анализа необходимо разработать ещё несколько сценариев развития событий. Оптимистическому сценарию будет соответствовать ставка дисконта равная 9%. Он предполагает, что экономическая ситуация в России улучшится, производство активизируется, инфляция уменьшится, финансовые инструменты (такие как кредит, например) станут для предприятия более доступными. Пессимистическому сценарию будет соответствовать ставка дисконтирования равная 17%. Сценарий предполагает некоторое ухудшение экономической ситуации, рост инфляции, усложнение условий ведения бизнеса, удорожание кредитов и займов, рост стоимости строительных материалов. Крайне пессимистический сценарий предполагает ставку дисконтирования равную 20%. Для данного случая характерно крайнее обострение экономических противоречий, наступление кризисных явлений в экономике. Такой сценарий актуален всвязи с прогнозами экономистов о грядущей второй волне мирового экономического кризиса.Для сравнения вариантов проектных решений между собой ниже представлен их экономический расчет.
5.1. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 1-му варианту – Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»
| I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ | Ед. изм. | годы |
| | | | | | |
| 1. Жилые помещения |
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами жилых помещений) | м² | | 65% | 70% | 75% | 89% | 98% |
| 5 743 | 6 185 | 6 627 | 7 864 | 8 659 |
| Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./м² | | -23% | +7% | +8% | +8% | +12% |
| | | | | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | - | 1 990 | 2 293 | 2 654 | 3 401 | 4 194 |
| 2. Коммерческие помещения |
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами коммерч. помещений) | м² | | 80% | 83% | 86% | 89% | 92% |
| | | | | |
| Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./м² | | -23% | +7% | +8% | +8% | +12% |
| | | | | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | - | | | | | |
| 3. Парковочные места |
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами парковочных мест) | шт. | | 90% | 90% | 95% | 95% | 95% |
| | | | | |
| Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./шт. | | -23% | +7% | +8% | +8% | +12% |
| | | | | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | - | | | | | |
| Всего доходы от аренды | | - | 2 294 | 2 628 | 3 030 | 3 818 | 4 673 |
| II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ | Ед. изм. | годы |
| | | | | | |
| Доходы от аренды | тыс. у.д.е. | - | | | | | |
| Арендная плата за участок | тыс. у.д.е. | -46,53 | -23% | 7% | 8% | 8% | 12% |
| -36 | -38 | -41 | -45 | -50 |
| Техническое обслуживание и текущий ремонт (стоимость тех. обслуживания и отчисления на текущий ремонт с учетом прогнозных изменений по годам) | тыс. у.д.е. | -414,25 | 5% | 4% | 6% | 8% | 8% |
| -435 | -452 | -479 | -518 | -559 |
| Процент за привлеченный капитал (стоимость привлечения заемного капитала 25%; доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах 44%) | тыс. у.д.е. | -1 082 | -1 082 | -974 | -865 | -757 | -649 |
| Оперативный чистый доход | тыс. у.д.е. | -1 543 | 742 | 1 163 | 1 643 | 2 498 | 3 414 |
| Равномерная амортизация недвижимости,3 %(ст-ть имущ-ва 10560+9834=20394 тыс.у.д.е.) | тыс. у.д.е. | - | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% |
| -612 | -612 | -612 | -612 | -612 |
| Финансовый результат перед уплатой налога | тыс. у.д.е. | -1543 | | | | | |
| Налог на прибыль, 20 % | тыс. у.д.е. | - | -26 | -110 | -206 | -377 | -560 |
| Финансовый результат после уплаты налога | тыс. у.д.е. | -1543 | | | | | |
| III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА | Единица измерения | годы |
| | | | | | |
| Заемный капитал в начале года (44% от стоимости инвестиционных затрат составляет заемный капитал) | тыс. у.д.е. | 4 327 | 4 327 | 3 894 | 3 462 | 3 029 | 2 596 |
| Погашение долга в конце года, 10 %(погашение долга по 10 % равными долями) | тыс. у.д.е. | - | 433 | 433 | 433 | 433 | 433 |
| Заемный капитал в конце года (считается после погашения долга как разница между заемным капиталом и уплаченными процентами) | тыс. у.д.е. | - | 3 894 | 3 462 | 3 029 | 2 596 | 2 164 |
| Уплата процентов от стоимости заемного капитала в начале года, 25 % | тыс. у.д.е. | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 |
| 1 082 | 1 082 | 974 | 865 | 757 | 649 |
| IV. Стоимость недвижимого имущества | конец 2017 г |
| Цена продажи недвижимого имущества в конце 2017 г. (данные по среднерыночной цене продажи недвижимости с учетом прогнозных изменений), тыс. у.д.е. | 67 126 |
| Бухгалтерская стоимость (затраты на приобретение и реконструкцию объекта за вычетом амортизации за 5 лет использования), тыс. у.д.е./м² | 17 334 |
| Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 2017 г.- бухгалтерская стоимость), тыс. у.д.е. | 49 792 |
| Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи, 20 %, тыс. у.д.е. | -9 958 |
| Цена продажи недвижимости в конце 2017 г., тыс. у.д.е. | 67 126 |
| Уплачиваемый налог, тыс. у.д.е. | -9 958 |
| Выплата долга за привлеченный капитал (остаток на 2017 г. заемного капитала), тыс. у.д.е. | -2 164 |
| Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, тыс. у.д.е. | 55 004 |
| V. РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (тыс. у.д.е.) | На начало 2012 г. | годы |
| | | | | | |
| Начальная стоимость недвижимости ("Среднерыночная цена продажи объекта перед реконструкцией") | -10 560 | | | | | | |
| Инвестиции в строительство | -9 834 | | | | | | |
| Заем (44% от инвестиций) | 4 327 | | | | | | |
| Погашений займа | | | -433 | -433 | -433 | -433 | -433 |
| Годовые финансовые результаты после уплаты налога | | -1 543 | | | | 1 509 | 2 242 |
| Амортизационные отчисления, 3 % | | | | | | | |
| Цена продажи недвижимости | | | | | | | 67 126 |
| Налог с продаж | | | | | | | -9 958 |
| Платежи по займу | | | | | | | -2 164 |
| Кассовые поступления, | -16 067 | -1 543 | | | 1 004 | 1 688 | 57 425 |
| VI. Дисконтированный денежный поток |
| | | 2012 г | 2013 г | 2014 г | 2015 г | 2016 г | 2017 г |
| Коэффициент дисконтирования (i=13%) | | 0,8850 | 0,7831 | 0,6931 | 0,6133 | 0,5428 | 0,4803 |
| Дисконтированный денежный поток | -16 067 | -1 365 | | | | | 27 582 |
| Накопленный дисконтированный денежный поток | -16 067 | -17 432 | -17 210 | -16 780 | -16 164 | -15 248 | 12 334 |
| Чистый дисконтированный доход | 12 334 |
| Индекс рентабельности инвестиций | 1,39 |
| Срок окупаемости проекта | 5 лет 7 мес. |
| VII. Оценка чувствительности проекта к изменению ставки дисконта | |
| | На начало 2012 г. | годы | |
| | | | | | | | |
| Оптимистический сценарий i= | 0,09 | | | | | | | |
| Коэффициент дисконтирования (i=9%) | | 0,9174 | 0,8417 | 0,7722 | 0,7084 | 0,6499 | 0,5963 | |
| Дисконтированный денежный поток | -16 067 | -1 415 | | | | 1 097 | 34 241 | |
| PV нарастающим итогом | -16 067 | -17 482 | -17 244 | -16 765 | -16 053 | -14 956 | 19 284 | |
| Наиболее вероятный сценарий i= | 0,13 | | | | | | | |
| Коэффициент дисконтирования (i=13%) | | 0,8850 | 0,7831 | 0,6931 | 0,6133 | 0,5428 | 0,4803 | |
| Дисконтированный денежный поток | -16 067 | -1 365 | | | | | 27 582 | |
| PV нарастающим итогом | -16 067 | -17 432 | -17 210 | -16 780 | -16 164 | -15 248 | 12 334 | |
| Пессимистический сценарий i= | 0,17 | | | | | | | |
| Коэффициент дисконтирования (i=17%) | | 0,8547 | 0,7305 | 0,6244 | 0,5337 | 0,4561 | 0,3898 | |
| Дисконтированный денежный поток | -16 067 | -1 318 | | | | | 22 387 | |
| PV нарастающим итогом | -16 067 | -17 385 | -17 179 | -16 791 | -16 255 | -15 485 | 6 901 | |
| Крайне пессимистический сценарий i= | 0,2 | | | | | | | |
| Коэффициент дисконтирования (i=20%) | | 0,8333 | 0,6944 | 0,5787 | 0,4823 | 0,4019 | 0,3349 | |
| Дисконтированный денежный поток | -16 067 | -1 285 | | | | | 19 232 | |
| PV нарастающим итогом | -16 067 | -17 352 | -17 156 | -16 797 | -16 312 | -15 634 | 3 597 | |
| Расчет коэффициента чувствительности | | | | | | | | | |
| № п.п | i | NPV | | Определение уровня безопасности | | Расчет коэффициента отзывчивости ЧДД от ставки дисконта | |
| | 0,09 | 19 284 | | Сумма инвестиций ∑I= | 20 394 | | | i, % | NPV, т.у.д.е. | |
| | 0,13 | 12 334 | | Сумма дисконт/ денежного потока∑C= | 28 401 | | Нач.пер. | | 19 284 | |
| | 0,17 | 6 901 | | Кб= | 0,28 | | Кон.пер. | | 3 597 | |
| | 0,2 | 3 597 | | | | | | Δ | | -15 687 | |
| Ср. знач. | 0,1475 | 10 529 | | | | | | Ks= | 1426,1 | |
| ΔNPV= | -15 687 | | | | | | | | | |
| Δi= | 0,11 | | | | | | | | | |
| Е= | -2,00 | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
5.2. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му варианту – Проект «Комбинированное коммерческо-жилое здание»
| I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ | Ед. изм. | годы |
| | | | | | |
| 1. Жилые помещения |
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами жилых помещений) | м² | | 65% | 70% | 75% | 89% | 98% |
| 5 743 | 6 185 | 6 627 | 7 864 | 8 659 |
| Доходы от аренды (по данным «прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам») | у.д.е./м² | | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% |
| | | | | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | - | 1 990 | 2 293 | 2 654 | 3 401 | 4 194 |
| 2. Коммерческие помещения |
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами коммерч. помещений) | м² | | 80% | 83% | 86% | 89% | 92% |
| | | | | |
| Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./м² | | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% |
| | | | | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | - | | | | | |
| 3. Парковочные места |
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами парковочных мест) | шт. | | 90% | 90% | 95% | 95% | 95% |
| | | | | |
| Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./шт. | | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% |
| | | | | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | - | | | | | |
| Всего доходы от аренды | | - | 3 139 | 3 567 | 4 080 | 4 994 | 6 037 |
| II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ | Ед. изм. | годы |
| | | | | | |
| Доходы от аренды | тыс. у.д.е. | - | | | | | |
| Арендная плата за участок | тыс. у.д.е. | -46,53 | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% |
| -36 | -38 | -41 | -45 | -50 |
| Техническое обслуживание и текущий ремонт (стоимость тех. обслуживания и отчисления на текущий ремонт с учетом прогнозных изменений по годам) | тыс. у.д.е. | -551,26 | 5% | 4% | 6% | 8% | 8% |
| -579 | -602 | -638 | -689 | -744 |
| Процент за привлеченный капитал (стоимость привлечения заемного капитала 25%; доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах 56%) | тыс. у.д.е. | -2 065 | -2 065 | -1 859 | -1 652 | -1 446 | -1 239 |
| Оперативный чистый доход | тыс. у.д.е. | -2 663 | | 1 068 | 1 748 | 2 814 | 4 003 |
| Равномерная амортизация недвижимости,3 %(ст-ть имущ-ва 10560+14751=25311 тыс.у.д.е.) | тыс. у.д.е. | - | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% |
| - | -759 | -759 | -759 | -759 | -759 |
| Финансовый результат перед уплатой налога | тыс. у.д.е. | -2663 | -300 | | | | |
| Налог на прибыль, 20 % | тыс. у.д.е. | - | - | -62 | -198 | -411 | -649 |
| Финансовый результат после уплаты налога | тыс. у.д.е. | -2663 | -300 | | | | |
| III. ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОЛГА | Ед. изм. | годы |
| | | | | | |
| Заемный капитал в начале года (56% от стоимости инвестиционных затрат составляет заемный капитал) | тыс. у.д.е. | 8 261 | 8 261 | 7 435 | 6 609 | 5 783 | 4 957 |
| Погашение долга в конце года, 10 %(погашение долга по 10 % равными долями) | тыс. у.д.е. | - | | | | | |
| Заемный капитал в конце года (считается после погашения долга как разница между заемным капиталом и уплаченными процентами) | тыс. у.д.е. | - | 7 435 | 6 609 | 5 783 | 4 957 | 4 131 |
| Уплата процентов от стоимости заемного капитала в начале года 25 % | тыс. у.д.е. | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 |
| 2 065 | 2 065 | 1 859 | 1 652 | 1 446 | 1 239 |
| IV. Стоимость недвижимого имущества | конец 2017 г |
| Цена продажи недвижимого имущества в конце 2017 г. (данные по среднерыночной цене продажи недвижимости с учетом прогнозных изменений), тыс. у.д.е. | 77 834 |
| Бухгалтерская стоимость (затраты на приобретение и реконструкцию объекта за вычетом амортизации за 5 лет использования), тыс. у.д.е./м² | 21 514 |
| Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 2017 г.- бухгалтерская стоимость), тыс. у.д.е. | 56 320 |
| Налог, уплачиваемый с прибыли от продажи, 20 %, тыс. у.д.е. | -11 264 |
| Цена продажи недвижимости в конце 2017 г., тыс. у.д.е. | 77 834 |
| Уплачиваемый налог, тыс. у.д.е. | -11 264 |
| Выплата долга за привлеченный капитал (остаток на 2017 г. заемного капитала), тыс. у.д.е. | -4 131 |
| Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости, тыс. у.д.е. | 62 440 |
| V.РАСЧЕТ КАССОВЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ (тыс. у.д.е.) | На начало 2012 г. | годы |
| | | | | | |
| Начальная стоимость недвижимости ("Среднерыночная цена продажи объекта перед реконструкцией") | -10 560 | | | | | | |
| Инвестиции в строительство | -14 751 | | | | | | |
| Заем (56% от инвестиций) | 8 261 | | | | | | |
| Погашений займа | | | -826 | -826 | -826 | -826 | -826 |
| Годовые финансовые результаты после уплаты налога | | -2 663 | -300 | | | 1 644 | 2 595 |
| Амортизационные отчисления, 3 % | | | | | | | |
| Цена продажи недвижимости | | | | | | | 77 834 |
| Налог с продаж | | | | | | | -11 264 |
| Платежи по займу | | | | | | | -4 131 |
| Кассовые поступления | -17 050 | -2 663 | -367 | | | 1 577 | 64 968 |
| VI. Дисконтированный денежный поток |
| | | | | | | | |
| Коэффициент дисконтирования (13%) | | 0,8850 | 0,7831 | 0,6931 | 0,6133 | 0,5428 | 0,4803 |
| Дисконтированный денежный поток | -17 050 | -2 357 | -287 | | | | 31 205 |
| Накопленный дисконтированный денежный поток | -17 050 | -19 407 | -19 694 | -19 569 | -19 125 | -18 269 | 12 937 |
| Чистый дисконтированный доход | 12 937 |
| Индекс рентабельности инвестиций | 1,18 |
| Срок окупаемости проекта | 5 лет 7 мес. |
| VII. Оценка чувствительности проекта к изменению ставки дисконта | |
| | На начало 2012 г. | годы | |
| | | | | | | | |
| Оптимистический сценарий i= | 0,09 | | | | | | | |
| Коэффициент дисконтирования (i=9%) | | 0,9174 | 0,8417 | 0,7722 | 0,7084 | 0,6499 | 0,5963 | |
| Дисконтированный денежный поток | -17 050 | -2 443 | -309 | | | 1 025 | 38 738 | |
| PV нарастающим итогом | -17 050 | -19 493 | -19 802 | -19 663 | -19 149 | -18 124 | 20 614 | |
| Наиболее вероятный сценарий i= | 0,13 | | | | | | | |
| Коэффициент дисконтирования (i=13%) | | 0,8850 | 0,7831 | 0,6931 | 0,6133 | 0,5428 | 0,4803 | |
| Дисконтированный денежный поток | -17 050 | -2 357 | -287 | | | | 31 205 | |
| PV нарастающим итогом | -17 050 | -19 407 | -19 694 | -19 569 | -19 125 | -18 269 | 12 937 | |
| Пессимистический сценарий i= | 0,17 | | | | | | | |
| Коэффициент дисконтирования (i=17%) | | 0,8547 | 0,7305 | 0,6244 | 0,5337 | 0,4561 | 0,3898 | |
| Дисконтированный денежный поток | -17 050 | -2 276 | -268 | | | | 25 327 | |
| PV нарастающим итогом | -17 050 | -19 326 | -19 594 | -19 482 | -19 095 | -18 376 | 6 952 | |
| Крайне пессимистический сценарий i= | 0,2 | | | | | | | |
| Коэффициент дисконтирования (i=20%) | | 0,8333 | 0,6944 | 0,5787 | 0,4823 | 0,4019 | 0,3349 | |
| Дисконтированный денежный поток | -17 050 | -2 219 | -255 | | | | 21 758 | |
| PV нарастающим итогом | -17 050 | -19 269 | -19 524 | -19 420 | -19 070 | -18 436 | 3 321 | |
| Расчет коэффициента чувствительности | | | | | | | | | |
| № п.п | i | NPV | | Определение уровня безопасности | | Расчет коэффициента отзывчивости ЧДД от ставки дисконта | |
| | 0,09 | 20 614 | | Сумма инвестиций ∑I= | 25 311 | | | i, % | NPV, т.у.д.е. | |
| | 0,13 | 12 937 | | Сумма дисконтированого денежного потока∑C= | 29 987 | | Нач.пер. | | 20 614 | |
| | 0,17 | 6 952 | | Кб= | 0,16 | | Кон.пер. | | 3 321 | |
| | 0,2 | 3 321 | | | | | | Δ | -17 293 | -15 687 | |
| Ср. знач. | 0,1475 | 10 956 | | | | | | Ks= | 1572,1 | |
| ΔNPV= | -17 293 | | | | | | | | | |
| Δi= | 0,11 | | | | | | | | | |
| Е= | -2,12 | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
5.3. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 3-му варианту – Проект «Офисно-коммерческое здание»
| I. ДОХОДЫ ОТ АРЕНДЫ | Ед. изм. | годы |
| | | | | | |
| 1. Офисные помещения |
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами офисных помещений) | м² | | 80% | 80% | 85% | 90% | 95% |
| 4 646 | 4 646 | 4 936 | 5 226 | 5 517 |
| Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./м² | | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% |
| | | | | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | - | 2 897 | 3 100 | 3 558 | 4 068 | 4 810 |
| 2. Коммерческие помещения |
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами коммерч. помещений) | м² | | 80% | 83% | 86% | 89% | 92% |
| | | | | |
| Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./м² | | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% |
| | | | | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | - | | | | | |
| 3. Парковочные места |
| Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами парковочных мест) | шт. | | 90% | 90% | 95% | 95% | 95% |
| | | | | |
| Доходы от аренды (по данным "прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам) | у.д.е./шт. | | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% |
| | | | | |
| Доходы (площадь, приносящая доход * доходы от аренды)/1000 | тыс. у.д.е. | - | | | | | |
| Всего доходы от аренды | тыс. у.д.е. | - | 4 793 | 5 204 | 5 912 | 6 698 | 7 853 |
| II. РАСЧЕТ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ | Ед. изм. | годы |
| | | | | | |
| Доходы от аренды | тыс. у.д.е. | - | | | | | |
| Арендная плата за участок | тыс. у.д.е. | -63,45 | 23% | 7% | 8% | 8% | 12% |
| -49 | -52 | -56 | -61 | -68 |
| Техническое обслуживание и текущий ремонт (стоимость технического обслуживания и отчисления на текущий ремонт с учетом прогнозных изменений по годам) | тыс. у.д.е. | -811,15 | 5% | 4% | 6% | 8% | 8% |
| -852 | -886 | -939 | -1014 | -1095 |
| Процент за привлеченный капитал (стоимость привлечения заемного капитала 25%; доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах 38%) | тыс. у.д.е. | -1 775 | -1 775 | -1 598 | -1 420 | -1 243 | -1 065 |
| Оперативный чистый доход | тыс. у.д.е. | -2 650 | 2 118 | 2 668 | 3 497 | 4 381 | 5 625 |
| Равномерная амортизация недвижимости,3 %(ст-ть имущ-ва 10560+18684=29244 тыс.у.д.е.) | тыс. у.д.е. | - | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% |
-877 < Наши рекомендации |
